Риски по ипотеке предлагается страховать
Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) предложило Центробанку оценивать банковские риски по ипотечным кредитам по наличию договора страховки от невыплат по ипотеке. В основе этого инструмента лежит разделение кредитов на разные категории по степени риска. По мнению экспертов, таким образом государство может снизить ставки по кредитам.
Суть инициативы
Как объясняют в АИЖК, чем меньше риск по кредиту, тем меньший объем резервов под него создается банком, тем меньше расходов несет банк и тем меньшие ставки он может предложить. Универсальными критериями для сортировки выступают размер первоначального взноса по ипотеке, а также уровень превышения годового дохода заемщика над объемом годовых платежей по кредиту, в результате появятся более рисковые и менее рисковые кредиты. К примеру, к идеальным ипотечным кредитам относятся ссуды, где размер первоначального взноса составляет не менее 50% стоимости недвижимости, совокупный годовой доход заемщика превышает сумму годовых платежей не менее чем в 2,5 раза. При этом невыплату по кредиту АИЖК предлагают обязательно страховать.
«Смысл инициативы состоит в необходимости поддержки спроса на жилье, особенно на первичном рынке. В текущих условиях спрос на жилье зажат с двух сторон. Это уменьшающаяся покупательная способность населения в условиях общего замедления экономики и существенное удорожание ипотеки, вызванное резким повышением ставки ЦБ. При этом объем выдачи даже дорогой ипотеки заметно сократился. Одной из причин является существенное усиление требований к заемщикам», – объясняет аналитик казначейства «НОТА- Банк» Александр Черкасов.
Страховая компания «АИЖК», по словам ее генерального директора Андрея Языкова, еще в 2012 году инициировала интеграцию ипотечного страхования в банковское регулирование. «Логика состоит в том, что если страховщик фактически будет покрывать все убытки банка в ипотечном кредите, то зачем тогда держать значительные резервы и капитал по таким ссудам? Во всем мире ипотечное страхование плотно интегрировано в банковское регулирование, и это позволяет банкам опираться не только на собственный капитал, но и на капитал многих страховщиков», – говорит он. Более того, по мнению Андрея Языкова, за счет внедренного нового инструмента – ипотечного страхования – вполне можно было бы запустить новый механизм реструктуризации ипотечных кредитов. «Государственный страховщик даст надежные гарантии для банков. Банки, получив страховку и смягчение регулирования в этой части, будут лояльны к заемщикам. Заемщики оплатят свой повышенный риск из небольшого увеличения размера кредита, получив самое главное – время на восстановление своих доходов», – добавляет он.
Реакция рынка
По словам экспертов, банки уже готовы использовать новый инструмент. «Безусловно, мы заинтересованы в инструментах, оказывающих положительное влияние на финансовый результат. В данном случае все будет зависеть от тарифов на страхование, которые предложит АИЖК, и ожидаемой выгоды в резервах, согласованной ЦБ», – говорит директор по розничным рискам Промсвязьбанка Евгений Иванов. По его словам, в случае позитивного эффекта на доходность продукта инструмент будет использован в бизнес-практике банка.
«Расширение использования ипотечного страхования действительно поможет снизить среднюю ставку на ипотечном рынке, но для потребителей это вряд ли приведет к общему снижению издержек по ипотечным займам», – считает аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко.
По его словам, им придется в дополнение к займу также выплачивать страховую премию, что в итоге приведет к сопоставимым издержкам по займу с более высокой процентной ставкой, но отсутствием страхования. «Для банков же такое изменение будет позитивно из-за уменьшения требований к резервированию и, соответственно, улучшению балансов кредитных организаций», – добавляет Сороко. По его мнению, решение в комплексе с субсидированием ипотечных ставок и расширением программ секьюритизации активов должно поддержать рынок в 2015 году.
Однако сокращение объемов отчисления в резервы по ипотеке снизит давление ипотечных кредитов на капиталы банков. «Это сделает ипотечные кредиты более выгодными для банков, так как результатом станет увеличение доходности на капитал кредитных организаций в ипотечном бизнесе», – полагает Александр Черкасов. Как следствие, по его словам, можно ждать увеличения объема выдачи ипотечных кредитов. «Также можно рассчитывать на снижение процентной ставки на 1–2%. Но не стоит забывать, что плата за данный вид страхования будет возложена на клиента и эти расходы могут не покрыть разницу в процентной ставке. Данная инициатива поможет банкам пересмотреть требования к заемщикам и позволит кредитовать с наличием страховки тех клиентов, которым было бы отказано в кредите при ее отсутствии», – говорит Анна Юдина, вице-президент, начальник управление развития залоговых продуктов банка «Открытие».