«Путинская ипотека» может не решить жилищный вопрос
Президент России Владимир Путин объявил о льготной ипотеке под 6,5% годовых. Центробанк снизил ключевую ставку до 5,5% и уже анонсировал ее дальнейшее снижение. Меры должны помочь строительной сфере и решить жилищные вопросы россиян. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин порекомендовал гражданам не медлить с этой программой, потому что действовать она будет только до 1 ноября. Однако в условиях кризиса многие не рискуют брать ипотеку, а предпочитают снимать жилье.
Россияне не торопятся брать новую льготную ипотеку, хотя госпрограмма уже заработала. Старший научный сотрудник института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк объясняет выжидательный спрос просевшими доходами и отсутствием понимания, что с зарплатами будет дальше. «В частном секторе сложности уже сейчас. Бюджетный более-менее стабилен, но как надолго — загадывать трудно», — говорит аналитик.
Выжидательную позицию заняли и банки, обращает внимание член Российской гильдии риелторов, руководитель службы контроля качества «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. Хотя отдельные из них уже предлагают ставку даже ниже той, что гарантирует государство, в целом кредитные организации не торопятся снижать ставку вслед за регулятором. «Центробанк уменьшил ставку на полпроцента и на следующем заседании собирается снизить ее еще на процент — до 4,5%.
В этом случае ипотечные ставки на вторичку должны быть на уровне 7%, но пока никаких движений в эту сторону нет и непонятно, будут ли», — отметил собеседник.
Он не исключает, что к осени ЦБ может и вовсе вернуть ключевую ставку на прежний уровень, поэтому сейчас действительно удачное время для того, чтобы взять кредит на жилье по льготной программе: «Рисков нет. Если ставки будут еще ниже, можно рефинансироваться».
Строительная отрасль отмечена в правительственном списке наиболее пострадавших. По мнению проектора РАНХиГС Андрея Марголина, принимаемые государством меры, включая налоговые каникулы и льготные кредиты для бизнеса, должны помочь этому сектору, однако направлены в первую очередь на поддержку занятости: «Нужно максимально высвободить ресурсы компаний для выплаты заработных плат. Чтобы, когда кризис закончится, не получилось большой безработицы, как в США».
По мнению президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, покупательский спрос сейчас на нуле, а в условиях кризиса будет большое количество невозвратных кредитов, которые обвалят рынок жилья. Специалист считает, что в этих реалиях не поможет даже закон об ипотечных каникулах, который не позволяет взять отсрочку тем, у кого долг превышает 2 млн рублей (3,5 млн — в Санкт-Петербурге, Московской области и на Дальнем Востоке, 4,5 млн — в Москве).
Однако Константин Барсуков уверяет, что банки и заемщики сейчас лучше защищены от дефолтов, чем во время предыдущих кризисов. По его словам, рынку не грозит обвал из-за невозвратных ипотек. «В 2008 году банки выдавали много рисковых кредитов даже с нулевым первоначальным взносом, многие заемщики посыпались по таким программам. Сейчас банки уделяли этому пристальное влияние», — говорит эксперт. Ранее он уже указывал на то, что банки страхуются от неблагонадежных заемщиков, которые не накопили на первоначальный взнос и, вероятно, не смогут платить в дальнейшем.
Андрей Марголин тоже считает, что во время кризиса 2008 года российское правительство наработало определенный опыт и сегодня гораздо лучше контролирует ситуацию на банковском рынке. «Принимаются понятные меры поддержки. Они не всегда доходят до конкретного получателя, но эти меры совершенствуются. Государство поддержит заемщиков, попавших в сложное положение не по своей вине.
Кредиты будут перенесены, частично погашены. Другое дело, что чем дольше длится пандемия, тем это тяжелее делать», — отмечает экономист.
Субсидирование ипотеки — тоже не новый опыт для государства. Однако в 2018 году большую часть льготных займов (ставка 6% для семей со вторым или третьим ребенком) россияне брали на рефинансирование уже имеющейся ипотеки, новые кредиты составили лишь 15% от общего числа, отмечает Александра Бурдяк. Это привело к росту числа их выдачи, но не росту задолженности россиян. Сейчас же по программе можно лишь купить квартиру в новостройках.
По мнению специалиста, обеспечить жильем нуждающихся, которые с одной стороны не могут позволить себе ипотеку, а с другой не хотят на долгий срок привязываться к одному месту, может программа доступной аренды наподобие программы социального найма, только на коммерческой основе. «Это избавит семьи от необходимости копить на первоначальный взнос, — отмечает собеседница. — Молодые часто нуждаются в отдельном жилье, а ипотека в нынешних условиях становится менее доступной. К тому же тренд на то, чтобы быть собственником, который мы наблюдали с советских времен, схлынул».
На это в том числе направлена и другая мера правительства: выкуп нереализованных застройщиками квартир, на который государство уже собирается выделить 50 млрд рублей, а еще порядка 170 млрд привлечет из собственных средств корпорация «Дом.РФ». Это не только поддержит строительную отрасль, но и может решить вопрос с доступной арендой для молодых, считает Бурдяк.
То же самое и с дефолтными квартирами, отмечает специалист: «Их выкупит государство, и будет больше муниципального жилья. Сильно упасть рынку никто не позволит».