Итоги полугодия: рост цен и сокращение ипотеки
В первом полугодии в России выдача ипотечных кредитов сократилась на 20,4% в количественном выражении и на 10,5% в денежном к аналогичному периоду 2018 г. При этом цены за 6 месяцев выросли в среднем на 4,6%. К таким выводам пришли аналитики федеральной компании «Талан».
Рост цен происходит в основном как следствие маркетинговой политики многих строительных компаний, использующих тревожные ожидания рынка на фоне вступивших в силу законодательных изменений, а также из-за постепенного снижения уровня конкуренции на многих локальных рынках: часть строительных компаний, неготовых работать по новым правилам, постепенно прекращает свою деятельность.
Например, в Москве за последние два квартала средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, в Сочи и Анапе на 6,3%, в Краснодаре и Санкт-Петербурге - на 6,0%, в Екатеринбурге на 5,5%, в Перми на 4%. Однако в ряде городов цены росли несколько быстрее, как, например, в Пензе, где по итогам первого полугодия 2019 г. средняя цена квадратного метра возросла на 8,2%. Вместе с тем в некоторых городах напротив, внутренние факторы сдерживали рост цен, например, в Сургуте и Ижевске. Там рост цен составил менее одного процента. Тем не менее, для большинства городов характерен выраженный рост цен на жилье.
Объем выданной ипотеки в денежном выражении поддерживается постоянно увеличивающимся средним размером кредита, который на первичном рынке (по ипотечным кредитам, выданным под залог ДДУ) составил в мае 2019 г. 2,67 млн. руб., что на 17% превышает аналогичное значение годом ранее. Средний размер кредита на вторичном рынке был существенно меньше и составил по итогам мая 2019 г. 2,03 млн. руб. (+7% за год). Именно поэтому на первичном рынке сохраняется рост средневзвешенного срока кредитования, который по итогам мая 2019 г. составляет 215 мес., что на 20 мес. больше, чем годом ранее.
В мае был зафиксирован рекордный рост объем ввода 29,6% (в годовом выражении), в то время как марте он составил 1.2%, а в апреле 6,7%. Причины масштабного майского прироста в наибольшей степени связаны с эффектом низкой базы: на май 2018 г. пришелся минимальный за весь 2018 г. объем ввода жилья. Этот показатель явился самым низким и по сравнению с прошлыми годами: в 2014-2015 гг. в мае вводилось по 4,6 млн. кв. м жилья, в 2016 – 4,4 млн. кв. м, в 2018 г. – 4,3 млн. кв. м. Таким образом, результат мая 2019 г. – 4,6 млн. кв. м введенного жилья - это возврат к среднему показателю нормы за прошлые годы.
«По нашей оценке в среднесрочной перспективе на фоне сокращения числа сделок и объемов ипотечного кредитования, будет происходить пропорциональный спад девелоперской активности – реакция застройщиков на сокращающийся спрос и неспособность части строительных компаний работать по новым правилам. Сила конкурентной борьбы в подобных условиях будет сокращаться, что продолжит способствовать положительной динамики цен, которая, однако, ожидается более сдержанной, чем в последний год. Потенциал роста цен, связанный с переходом на схему проектного финансирования, в середине 2019 г. уже оказался во многом реализованным, и дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра сдерживается слабеющим спросом», - отметила Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной компании «Талан».