Рост ипотечного рынка Башкирии в 2017 году составил более 50%

Увеличение объемов ипотечного кредитования, продолжающееся в республике в этом году, и не думает прекращаться. Такая же ситуация и в целом по стране – в сентябре 2017 года было выдано почти на 50 % больше займов, чем за тот же период прошлого года. Основные факторы такого роста – низкая процентная ставка и дешевый квадратный метр.

Небывалый рост кредитования на рынке недвижимости наблюдается уже давно. За 9 месяцев 2017 года розничный бизнес ВТБ в Башкортостане выдал 2,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 4,8 млрд рублей.

– Это на 47 % выше аналогичного показателя за 2016 год и в 2,6 раза больше, чем за 2015 год, – говорит управляющий розничным банком ВТБ в Башкортостане Айдар Зубаиров. – Средний чек кредита на покупку жилья в 2017 году составляет более 1,6 млн рублей.

Что со ставкой?

Основным драйвером роста стала низкая процентная ставка. К третьему кварталу 2017 года она упала до исторических минимумов и стала ниже 10 % по программам некоторых банков и АИЖК (агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.). При этом до конца непонятно, что послужило причиной такого падения ставок. По законам рынка это должно быть связано с низким спросом, потому что в противном случае ставки растут. Однако население берет ипотеку весьма охотно, и далеко не факт, что дело тут только в низких ставках.

– Рост числа ипотечных кредитов, помимо всего прочего, связан с не самыми высокими зарплатами населения. Сегодня каждый хочет иметь собственное жилье, это вполне нормально. Но позволить себе его сразу, за наличные, могут единицы. Вот и получается, что те люди, кто имеет более-менее стабильный доход, берут ипотеку, – говорит директор ипотечного агентства Камила Фазлыева.

Риски есть

Высокий спрос мотивирует банки начать играться с рисками. Тем не менее, как видно из пресс-релиза АИЖК, банки относятся к ипотечному кредитованию весьма серьезно. Доля просроченной задолженности свыше 90 дней в портфеле банков составляет всего 2,4 %. Конечно, данный показатель всегда был невысоким, однако для столь большого количества займов это действительно хорошая цифра. Видимо, в тяжелое с экономической точки зрения время банки не хотят связываться с ненадежными клиентами. С другой стороны, данные о просроченных задолженностях всегда приходят с определенным временным лагом и делать окончательные выводы лучше всего будет через полгода-год. Ведь нельзя забывать о том, что, помимо первого взноса, ипотеку нужно обслуживать несколько лет. И если банки сделают низкий порог входа для людей, которые могут позволить себе взять ипотеку, но не могут ее оплачивать, то ситуация резко станет проблемной.

Одним словом, рынок не должен повторить ситуации ипотечного рынка США, когда под крайне низкий процент и нулевой взнос распродавались дома. Возник «рост из-за роста», когда берут, потому что подъем, а подъем потому, что берут. Последствия надувшегося процентного пузыря аукаются в том числе и в российской экономике до сих пор. Тем не менее во втором квартале этого года некоторые банки начали выдавать кредиты без первого взноса. Такой риск качеством кредитного портфеля может иметь последствия для всего рынка.

Впрочем, крупные игроки ведут себя благоразумно и выдают ипотеку по принципу «семь раз проверь – один раз выдай». Кроме того, постоянные снижения ключевой ставки Центральным банком (8,5 % на сегодняшний день) делают привлечение краткосрочных и среднесрочных финансовых ресурсов для преобразования их в дальнейшем в ипотечный продукт весьма привлекательным для банков.

– Текущее состояние ипотечного рынка не вызывает беспокойства, – говорится в заявлении АИЖК. – Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности.

Рост навсегда?

Еще один актуальный вопрос – долго ли продлится рост в этом сегменте?

– Ипотечный рынок чувствует себя уверенно и продолжает динамично расти, – отмечает Айдар Зубаиров. – Такая тенденция сохранится и в будущем. Основным фактором, способствующим этому, является снижение ставок. Группа ВТБ снижает ставки с учетом общерыночных тенденций, и сейчас они находятся на исторических минимумах: кредит на покупку жилья можно оформить по ставке от 9,5 % годовых. С высокой вероятностью тренд на снижение сохранится и в дальнейшем, но темп изменения будет не таким высоким. И этот, и следующий годы станут рекордными по объему продаж ипотеки в России. По нашим оценкам, по итогам 2017 года в стране будет выдано ипотеки в объеме более 1,8 трлн рублей, а портфель превысит рубеж в 5 трлн рублей. В следующем году объемы выдачи ипотеки превысят 2,2 трлн рублей, а портфель приблизится к отметке в 6 трлн рублей.

Таким образом, рынок готов и к дальнейшему росту. Однако темпы строительства нового жилья растут не так быстро и, вообще, по оценкам экспертов, замедлятся к концу года. Несмотря на то, что сейчас в республике и, в частности, в Уфе достаточно много новостроек, возможности рынка первичной недвижимости небезграничны. А вслед за спадом предложения подорожает квадратный метр. Однозначно вырастет и процентная ставка. Что же тогда случится со спросом? Вряд ли показатели обрушатся, однако определенный спад произойдет.

– Тенденция роста спроса на ипотечном рынке не может длиться вечно, – отмечает Камила Фазлыева. – Перелом произойдет или за счет удорожания недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке), или за счет роста реальных доходов граждан. Низкая процентная ставка – это, конечно, здорово, однако в долгосрочной перспективе переплата достаточно серьезная. Гораздо выгоднее сформировать накопления в течение 1-2 лет и уже тогда обращаться в банк за кредитом.

Еще один драйвер повышенного спроса на ипотечные кредиты – низкая стоимость недвижимости. В Башкирии цены на жилье на вторичном рынке в третьем квартале текущего года снизились на 0,3 % и достигли в среднем 46 888 рублей за квадратный метр.

– Цены на жилье за последние 3 года упали почти на 30 %, – говорит министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Таким образом, ситуация на рынке недвижимости действительно складывается крайне благоприятно. Банки поддерживают позитивный тренд и, скорее всего, сохранят ставки низкими до последнего возможного момента.

Впрочем, нельзя забывать один важный нюанс Пока не известно, на какой сектор недвижимости активнее кредитуются граждане – первичный или вторичный. Что это – стремление обзавестись жильем или такая инвестиция в ликвидный и надежный актив? Как бы то ни было, сейчас мы наблюдаем самый большой с докризисного 2014 года рост экономической активности в отдельно взятом секторе. Хорошо бы подтянуть к нему и остальные.