Ипотека развивает рынок Петербурга
По состоянию на 1 марта 2019 года Санкт-Петербург занял третье место в стране после Москвы и Московской области по объему выданных ипотечных кредитов. Спада ипотечных сделок за первые три месяца по сравнению с декабрем прошлого года не произошло, несмотря на то что ставки выросли.
По данным аналитиков, после первой волны повышения ипотечных ставок в августе – сентябре 2018 года, когда кредиты подорожали в среднем на 0,5 – 1-процентный пункт, в январе 2019 года у всех ключевых игроков начался новый виток роста ставок. И если сначала ставки повысили частные банки, а госбанки до последнего держали ставки на минимумах, то теперь Сбербанк и ВТБ тоже увеличили стоимость ипотеки на 0,6 – 1,5 пункта. По мнению генерального директора ООО «Практика успеха» Алексея Макарова, для рынка наиболее критично именно поведение госбанков – на них приходится около двух третей ипотечного рынка, потому изменение их ставок – это всегда важный сигнал для остальных участников.
Кредитов берут больше
«В целом ипотечный портфель Северо-Западного банка увеличился до 439 млрд рублей», – отмечает директор головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Песенников. По его словам, в прошлом году банк выдал около 99 200 кредитов на 202,5 млрд, что на 39 процентов больше, чем годом ранее. При этом доля сделок на покупку жилья в новостройках составила 32 процента, на вторичном рынке – 59 процентов, остальное – рефинансирование. В Петербурге в прошлом году было выдано 49 000 ипотечных займов на 122,9 млрд рублей (рост на 40 процентов). «Основным драйвером розничного кредитования, безусловно, выступает ипотека, – подчеркнул Анатолий Песенников. – И если говорить о темпах роста выдачи кредитов, то 2018 год – нетипичный для рынка, фактически он носил взрывной характер. Ежемесячно, например, в Петербурге мы выдавали по 9 – 11 млрд рублей».
Эксперты полагают, что в этом году бума ипотечных кредитов уже ждать не стоит. Согласно базовому сценарию рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдач снизится на 10 – 15 процентов и не превысит 2,5 – 2,6 трлн рублей. При этом сроки кредитования для комфортного обслуживания ипотеки должны увеличиться более чем на год – до 16,7 года. «Поддержку рынку будет оказывать закрепление в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что повысит доверие к ипотеке в целом», – пообещали в «Эксперт РА».
Заглядывая в будущее, аналитики агентства прогнозируют, что в перспективе уже не стоит ждать взрывного спроса на ипотечные кредиты, поскольку, по их мнению, основные драйверы роста уже исчерпаны.
Стимулы остались
Хотя если судить по показателям этого года, то стимулы для покупки жилья еще есть. Во всяком случае на рынке Северной столицы. Так, в январе 2019 года строители заключили 6701 договор на приобретение квартир, в феврале – 8480. По сравнению с 2017 годом объем продаж по итогам первых двух месяцев 2019 года вырос более чем в два раза. И это несмотря на то что цены выросли, а ипотека подорожала.
«Сейчас ставки составляют в среднем 10,5 процента – это на один пункт выше исторического минимума, зафиксированного в июне прошлого года. На динамику сделок это не повлияло», – комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования «Промышленно-строительной компании» Ирина Тютрина. По ее словам, это можно объяснить тем, что размер ставки по ипотеке сегодня уже не ключевой фактор спроса на рынке первичной недвижимости. Для многих покупателей намного важнее размер первоначального взноса – чем он ниже, тем охотнее люди берут заем. «Так, например, многие семьи с детьми выбирают те квартиры, где первоначальный взнос не превышает 450 тысяч рублей. Эту сумму они могут заплатить с помощью материнского капитала», – отмечает Ирина Тютрина.
По мнению экспертов, не стоит сбрасывать со счетов и самую очевидную причину – если человеку нужна квартира, а деньги есть только на первоначальный взнос, то он будет покупать ее в ипотеку. Даже если ставки будут расти.
У петербуржцев, кстати, есть еще один повод покупать жилье с помощью заемных средств. На днях эксперты группы компаний «Метражи» посчитали, за какой срок средняя семья из двух работающих людей, получающих по 60 тысяч рублей в месяц (величина средней заработной платы в городе), сможет накопить на квартиру-студию в одном из исторических районов города. Выяснилось, что даже если они будут каждый месяц откладывать по 50 процентов от своих доходов, накопить на жилье они смогут не ранее чем через пять лет. И то при условии, что за это время квадратные метры в облюбованной ими студии не подорожают. Или ее не купит кто-нибудь другой, взяв ипотечный кредит. А потому аналитики считают, что было бы правильным, если бы рынок ипотеки продолжал расти. А банки активно работали над оптимизацией и удешевлением процесса выдачи кредитных средств, что будет отражаться в том числе и на пониженных ставках.