Рост цен на новостройки ускорился после обновления льготной ипотеки

После изменения условий льготной ипотеки обвального падения спроса не произошло: девелоперы потеряли только его пятую часть и продолжили поднимать цены. В III квартале 2021 года стоимость 1 кв. м предложения выросла на рекордные 12% — это максимум за все время действия льготной ипотеки.

Аналитики Циан подвели итоги III квартала на первичном рынке Московского региона — первый квартал, когда действовали новые условия льготной ипотеки.

Коротко о главном

важно
Исходные данные по сделкам по итогам сентября не содержали данных по некоторым ЖК ≈ 3% объема предложения.

Перераспределение спроса в пользу столичных новостроек

III кв. 2021 года — первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала неактуальна для столичного региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. Но обвала спроса не произошло. Количество сделок на первичном рынке в целом по Московскому региону в III кв. 2021-го составило 37,5 тыс. Это всего на 17% меньше, чем в предыдущем II кв. 2021 года (45,6 тыс.), когда на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне на тот момент завершения программы льготной ипотеки. По сравнению с I кв. 2021 года спрос снизился на 7%. А в годовой динамике — на 5,4% (в III кв. 2020-го было заключено всего на 2 тыс. сделок больше, чем в III кв. 2021-го).

Продажи III кв. 2021 года оказались худшими с момента запуска программы льготного ипотечного кредитования — спрос находился на уровне I–II кв. 2018 и 2019 годов. Таким образом, обвального снижения спроса в Московском регионе после обновления льготной ипотеки не произошло.

Квартальное кол-во сделок на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

За последний квартал продажи снизились сопоставимыми темпами как для Москвы, так и для Московской области. В Москве за квартал количество сделок уменьшилось на 17,9%, в Московской области (с более бюджетными новостройками) — на 16,5%. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы выросли 1,4%, тогда как в области — сократились на 13,5%.

Такая динамика свидетельствует о перераспределении спроса в пользу столичных новостроек. В III кв. 2020 года на Москву пришлось 54% сделок, III кв. 2021-го — уже 58%. В пределах Москвы три из четырех сделок заключаются в старых границах (на Новую Москву пришлось 26% в III кв. 2020-го и 28% в III кв. 2021-го).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Самым успешным месяцем III кв. 2021 года стал сентябрь (завершение отпускного и начало делового сезона). В сентябре 2021-го было заключено 37% сделок квартала (13,9 тыс.). В июле — 34% (12,64 тыс.), но в статистику этого месяца вошли сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла уже в июле. Наименьшая доля сделок пришлась на август — 10,95 тыс., или 29%.

В годовой динамике июльские продажи выросли (как за счет переходящих июньских сделок, так и за счет эффекта низкой базы: июль 2020 года был первым месяцем без локдауна). В августе и сентябре в годовой динамике продажи снизились.

Распределение сделок в III квартале 2020 и 2021 годов на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Ипотечные ставки и без льготной программы ниже, чем в 2019 году

По итогам III кв. 2021-го 66% сделок на первичном рынке Московского региона прошло в ипотеку. Это ниже, чем во II кв. 2021 года, когда по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей — на тот период доля кредитных сделок составляла 70%. Год назад (по итогам III кв. 2020-го) доля ипотечных сделок равнялась 68%.

Таким образом, и с обновленной льготной ипотекой кредиты на покупку жилья пользуются спросом. Доля сделок в кредит выше, чем до пандемии. С мая 2020-го (старта льготной ипотеки) доля сделок в ипотеку в сегменте новостроек не опускалась в Московском регионе ниже 60%. В 2017–2019 годах ни в одном из месяцев доля ипотеки не превышала 60%.

Сейчас ставки, даже если не пользоваться программой льготной ипотеки, ниже, чем в 2019 году. Например, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в Москве в августе 2021-го составила 6,81%. В августе 2019 года — 9,17%.

Традиционно самая низкая доля ипотечных сделок — в старых границах Москвы (60%). Относительно II кв. 2021 года снижение составило 5 п. п. (с 65%). В Московской области в ипотеку проходит 71% сделок — это на 3 п. п. ниже, чем в предыдущем квартале (74%).

В Новой Москве с привлечением ипотеки заключено всего 63% сделок — это на 12 п. п. ниже, чем кварталом ранее (75%). Такое резкое снижение связано с особенностями регистрации сделок в проектах одного из крупнейших застройщиков ТиНАО. Есть возможность приобрести в них квартиру с отложенными платежами (рассрочка и другие) — это означает, что Росреестр не регистрирует залог, хотя формально недвижимость оплачена не полностью. Если исключить сделки этого девелопера из общей статистики, выходит, что доля ипотечных сделок составила 69%, что на 6 п. п. ниже, чем в предыдущем квартале (75%).

Вывод: ипотека пользуется меньшим спросом: снижается как доля ипотечных сделок, так и их количество. В целом по Московском региону количество зарегистрированных ипотечных договоров по итогам III кв. 2021 года оказалось на 22% ниже, чем в предыдущем квартале. В годовой динамике (относительно III кв. 2020 года) количество оформленных ипотечных кредитов меньше на 8%.

После пересмотра программы льготной ипотеки средняя длительность обременения по ипотеке сокращается. В Новой Москве, к примеру, ипотеку теперь берут сроком на пять месяцев меньше. Но в годовой динамике ипотека обременительнее: в Новой Москве кредит вырос по срокам почти на два года. В Московской области — на два с половиной года. В старых границах Москвы — на год и три месяца. Так заемщики компенсируют рост цен.

Средняя длительность ипотеки, месяцев

По данным Аналитического центра Циан

Цены растут в два раза быстрее после пересмотра условий льготной ипотеки

Несмотря на сокращение количества сделок, девелоперы продолжают наращивать стоимость.

В III кв. 2021 года обновлен новый рекорд: средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке в столичном регионе достигла 235,4 тыс. рублей, это на 12% выше, чем по итогам II кв. 2021-го (210,1 тыс.).

В годовой динамике цена 1 кв. м выше на треть (+32%): по итогам III кв. 2020 года стоимость кв. м составляла 177,7 тыс. рублей. За весь III квартал 2020-го прирост составил всего 6%, то есть рост цен ускорился в два раза. Это абсолютный рекорд — в среднем ежеквартальный рост был двукратно ниже.

Квартальный прирост цен (относительно предыдущего квартала) на первичном рынке Московского региона, тыс. рублей за 1 кв. м

По данным Аналитического центра Циан

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 294,8 тыс. рублей (+11% за квартал, +33,5% за год). Новостройки в Москве в старых границах подорожали в среднем на 7% (средняя цена «квадрата» равна 322,6 тыс.). В Новой Москве рост сопоставимый: стоимость 1 кв. м выросла за месяц на 8% — до 195,1 тыс. рублей. В Московской области средняя цена 1 кв. м (141,7 тыс. рублей) за квартал выросла на 12%. За год — на 32,3%.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке, тыс. руб.

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Аналитического центра Циан

Объем предложения вырос на 15% по сравнению с апрелем–июнем

По итогам III квартала 2021 года на первичном рынке Московского региона было доступно в продаже 73,7 тыс. квартир и апартаментов (на 8% больше, чем год назад, и на 14,6% больше, чем в конце II квартала 2021-го). Динамика объема предложения за квартал была разнонаправленной: в августе количество лотов продолжало увеличиваться вслед за июлем (+10% за месяц), в сентябре зафиксировано небольшое сокращение на 1,5% (впервые за последние четыре месяца) — главным образом за счет Новой Москвы. Можно сказать, что в сентябре объем предложения в Московском регионе стагнировал.

В Москве в старых границах в течение III квартала продолжалось увеличение количества лотов в продаже, но постепенно наступила стагнация: в июле +7,6%, в августе +14,9%, в сентябре +0,6% — до 34,2 тыс. квартир и апартаментов.

В Новой Москве рост объема предложения был зафиксирован только в августе (на 3,2%), в сентябре — вновь снижение на 8,9% (до 9,2 тыс. лотов).

В Московской области рост наблюдался и в июле, и в августе (на 5,9% и 7,7% соответственно), в сентябре — сокращение на 1,3%, до 30,3 тыс.

Рост объема предложения в июле и августе было связан в первую очередь с выводом новых объемов в уже реализуемых ранее новостройках. Впервые выведенных на рынок объектов в августе было мало. То есть девелоперы активнее выставляют запасы непроданного жилья в реализацию. Несмотря на высокие показатели вывода новых проектов в сентябре, по итогам квартала объем предложения стагнирует из-за малого количества новых корпусов в июле.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Количество впервые появившихся на рынке объектов имело достаточно волатильную динамику в течение квартала. В июле 2021 года стартовали продажи сразу 14 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону (максимум с начала года), в августе — всего четыре (минимум с начала года), в сентябре снова рост — девять проектов. Всего за III квартал 2021-го на рынке появилось 27 новых ЖК — на четыре больше, чем за III квартал 2020 года, и на девять больше, чем во II квартале 2021-го.

Общая площадь нового предложения III квартала составила 2478 тыс. кв. м в 170 корпусах. Основной объем нового предложения пришелся на сентябрь (1071 тыс. кв. м в 67 корпусах), а территориально — на Москву в старых границах (1164 тыс. кв. м за три месяца).

Площадь новых корпусов на первичном рынке Московского региона, тыс. кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Выручка девелоперов сократилась на 18%

В III квартале 2021 года выручка девелоперов составила порядка 409 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что на 17,5% меньше, чем во II квартале 2021 года, и на 15% больше, чем в III квартале 2020-го.

При этом количество сделок за квартал уменьшилось на 17%, а в годовой динамике — на 5% (за счет роста цен выручка по сравнению с прошлым годом не сократилась, а, наоборот, выросла). Основной объем выручки пришелся на сентябрь — 152,9 млрд рублей, в августе она составила всего 117 млрд рублей — минимальный показатель с февраля этого года.

За квартал выручка девелоперов уменьшилась сопоставимо и для проектов Москвы в старых границах (–17,9%), и для Новой Москвы (–16,3%), и для Московской области (–17,3%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок III квартала 2021 года. В лидерах — проекты во всех локациях: в Новой Москве («Десна», «Скандинавия Юг», «Прокшино», «Бунинские луга»), Московской области («Пригород Лесное», «Томилино Парк», «Пехра»), а также в Москве в старых границах («Остров», «Символ», «Южные сады»). Примечательно, что в пятерке лидеров — проект со средним чеком сделки 31 млн рублей.

Лидеры продаж в III квартале 2021 года в Московском регионе*

По данным Аналитического центра Циан

«Рекордный рост цен по итогам квартала вопреки снижению сделок объясняется двумя причинами, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Первая — начало делового сезона: после спокойного августа девелоперы смогли наращивать стоимость. Вторая причина — изменение структуры предложения: рост цен на треть всего за год и повышение ипотечной ставки вынуждают покупателей приобретать недвижимость с более низкой ценой 1 кв. м, поэтому в продаже остаются менее бюджетные варианты».

Эксперт отмечает, что при проектном финансировании большинство банков требует от застройщиков реализовывать определенный объем продаж за заданный промежуток времени. Перевыполнение плана по большинству новостроек позволяет девелоперам еще несколько месяцев держать и даже увеличивать стоимость, выполняя обязательства перед кредиторами, несмотря на падение спроса. Именно эта ситуация сейчас и наблюдается.

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.