Жилая аномалия: рынок ипотеки РТ уже достиг показателей всего 2022 года
По данным минстроя РТ и бизнеса, на рынке недвижимости Татарстана сложилась нетипичная ситуация: за 9 месяцев банки и застройщики покрыли результаты всего 2022 года
Аномальное лето
Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Ильшат Гимаев сообщил, что в Татарстане на сегодня оформлены ипотечные сделки на сумму 156 млрд руб. Из них 53 млрд руб. составили сделки по договорам долевого участия, то есть в сегменте новостроек. Эти показатели уже сейчас превысили уровень всего 2022 года.
Из-за активного строительного периода, по словам заместителя министра, в Татарстане возросла средняя сумма кредита на жилье. Показатель в регионе превышает 3,6 млн руб. при условии, если ипотеку взяли на 25 лет со средней ставкой в банках 7,8% годовых.
Сумма кредита по программам с господдержкой составляет порядка 5 млн руб. со средним сроком на 26,7 лет и процентной ставкой по ДДУ 5,7%. Такие показатели, по итогам 8 месяцев, предоставил Центробанк РФ, отметил Гимаев.
«Мы понимаем, что ситуация на рынке жилья непростая. Не секрет, что квадратные метры в Казани дорогие, такой серьезной стоимости в регионе больше нет нигде. Нас, как министерство строительства, это не радует, потому что люди не стали в 2 раза богаче. Для жителей республики увеличивается стоимость кредитов – и это дополнительная нагрузка», — отметил замминистра.
Рекордный квартал
По словам Мосеевой, в целом ситуация 2023 года отразила отложенный спрос на ипотеку. Если в 2022 году татарстанские заемщики с осторожностью брали кредиты, то в этом году многие спешили воспользоваться стабилизацией цен на недвижимость и решить свой жилищный вопрос с помощью ипотеки.
«Объемы выдачи за 9 месяцев в ВТБ по Татарстану рекордные: более 10 тыс. ипотечных кредитов на сумму 52 млрд руб. Это уже превзошло результаты и 2021 года, и 2020 года. Для нас это рекордная планка, которую мы еще не переходили», — отметила Мосеева.
Мосеева добавила, что в прошедший период 3 квартала и партнеры, и отделения порой работали сверхурочно. Клиенты, по ее словам, приходили в отделения до позднего вечера.
«Банки со своей стороны усилили режим работы: при необходимости мы выходили в субботу и воскресенье, вывели дополнительных сотрудников для консультации. Количество заявок в день в среднем было в два раза выше. На моей практике такая ситуация сложилась впервые», — говорит Мосеева.
Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Аркадий Бочарников отметил, что III квартал стал ударным и дал пиковый результат по выдаче ипотеки. Так, в сентябре банк выдал кредитов на жилье в полтора раз больше, чем в августе. Это произошло из-за того, что изменения по ставкам со стороны ЦБ подвигли людей инвестировать в квадратные метры.
«Мы также несколько раз выводили службы банка работать по субботам и сверхурочно, до 20.00, чтобы все проверки, подготовка документов была завершена вечером», — сказал Бочарников.
Исполнительный директор Ак Барс Дом Айгуль Латыпова положительно оценила ситуацию на рынке недвижимости Казани и рассказала, что сейчас есть клиенты, способные внести большую сумму, нежели требуется на первоначальный взнос. Это обусловлено тем, что во время летнего ажиотажного спроса на жилье люди успели продать имевшиеся у них квартиры, и сейчас хотят вложить деньги в первичную недвижимость. Но количество таких клиентов ограничено.
«С использованием ипотеки приобретается абсолютное большинство квартир – 80-85%. Доступность жилья сейчас – это, в первую очередь, доступность ипотеки, а не стоимость квадратного метра или квартиры», — отметила Латыпова.
По ее словам, первое, на что сегодня смотрит клиент – это комфортность ежемесячного платежа.
Прогнозы на рынке жилья
Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Аркадий Бочарников положительно оценил перспективы на ближайшее будущее.
«Мы надеемся, что и четвертый квартал будет хорошим. Потому что традиционно в конце года есть всплеск сезонного спроса, а в январе – затишье. Надеемся, что за ставками Центробанк будет наблюдать и регулировать. И жилье будет более доступным», — считает он.
Его точку зрения поддержала замруководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева.
«Думаю, до конца года рынок еще покажет положительную динамику», — считает она.
По словам Кондратьевой, повышать ипотечные ставки в Абсолют Банке не планируют. Это касается как льготных, так и собственных программ банка.
«Если произойдут резкие движения по увеличению ставки, по ужесточению требований к кредитам, то всплеск покупательской активности перед повышением будет краткосрочным. Люди захотят по старым условиям приобрести недвижимость. Если же ситуация останется в текущих условиях, то скорее всего будет иметь место снижение покупательской активности. Хотя называть это падением не стоит, больше подойдет термин стабилизация», — отметила исполнительный директор Ак Барс Дом Айгуль Латыпова.
Она добавила, что строить прогноз нужно исходя из того, как Центробанк будет регулировать ипотечное кредитование. «Семейную ипотеку», считает она, скорее всего продлят после 1 июля 2024 года. А будущее программы льготной ипотеки прогнозировать затруднительно.
«Мы уже учитываем в стратегиях продаж стратегии государства. С льготной ипотекой большие вопросы. Я бы строила прогнозы, исходя из того, как будет действовать регулятор. Стандартные рыночные ставки достаточно высоки», — сказала Латыпова.
Топ-менеджер компании добавила, что ситуация может измениться, если на государственном уровне будет решено повысить ключевую ставку, ужесточить требования к кредитам и так далее.
Рост спроса на квартиры
Управляющий директор ВТБ в Татарстане считает, что на повышение спроса на рынке жилья повлияло несколько факторов. Основной причиной стало изменение подхода к регулированию жилищного кредитования: на фоне ожидания очередного повышения ставок и увеличения первого взноса по госпрограммам клиенты стремились воспользоваться зафиксированными условиями банков по прежним ставкам до конца сентября.
«Ставка и первый взнос – достаточно важные факторы при принятии решения для каждого заемщика, поскольку клиенты планируют свою финансовую нагрузку с перспективой ближайших лет, наша задача - сделать ее минимальной в текущих условиях», — говорит Мосеева.
В структуре выдачи банка ВТБ более 50% кредитов приходится на строящееся жилье. Управляющий директор отметила, что основными инструментами для покупки новостройки выступают программы с господдержкой.
«На фоне предстоящих изменений произошел пиковый рост спроса на льготную ипотеку в последние два месяца. Если в июле на льготную ипотеку приходилось 46% от общего количества сделок, то по итогам сентября - уже 61%», — сказала Мосеева.
По словам Бочарникова, актуальными инструментами стали госпрограммы, в том числе семейная и ИТ-ипотека.
По словам Кондратьевой, доля программ с господдержкой составляет в Абсолют Банке в Казани 75-80% от общего объема выдач. Среди льготных программ в августе-сентябре была наиболее востребована «Семейная ипотека».
Кондратьева отметила, что минимальный размер первоначального взноса по льготным программам увеличился с 15% до 20% от стоимости жилья, что станет сдерживающим факторов для части покупателей. Но те, кто твердо нацелен на покупку квартиры, находят возможность внести необходимую сумму.
«Мы связываем снижение популярности госпрограммы-2020 с введением ограничений по количеству договоров на одного заемщика (не более одного с 1 января 2023 года). Эта программа была очень востребована среди жителей Татарстана, но сегодня она теряет актуальность в связи с тем, что многие потенциальные заемщики уже не соответствуют требованиям, поскольку ранее уже брали ипотеку с господдержкой», — сказала Кондратьева.