Дно нащупали: рынок недвижимости разворачивается в сторону роста

Вопреки ожиданиям и прогнозам рынок недвижимости Татарстана пережил кризисный 2022 год относительно стабильно. Катастрофы, которую пророчили ему эксперты весной, не случилось. И хотя по объему сделок рынок сократился, застройщики компенсировали падение ростом цен на жилье. Количество договоров купли-продажи жилых помещений, по открытым данным Росреестра, сократилось на 38,8% к аналогичному периоду прошлого года, количество договоров купли–продажи земельных участков всего на 19,9%, а количество сделок с использованием ипотеки — только на 13,6%. Будут ли снижаться улетевшие в космос цены на первичном рынке жилья, ждать ли рост на рынке загородной недвижимости и в целом какие тренды будут задавать тон в 2023 году — в традиционном обзоре недвижимости от аналитической службы «Реального времени».

Сильнее всего в Татарстане, по данным Росреестра, в 2022-м сократились именно продажи жилья. Количество договоров купли-продажи жилых помещений за прошлый год упало на 38,8% — до 101 585 сделки (в 2021 году — 166 021 сделка). И если в марте еще наблюдался рост по отношению к прошлогоднему периоду и была зарегистрирована 14 201 сделка (в марте 2021 — 12 468), то уже в апреле и мае 2022 стал заметен провал — 9 031 сделка вместо 16 397 в апреле и 5 529 сделок вместо 11 161 в мае. Восстановиться к декабрю рынок недвижимости так и не смог — в последний месяц 2022 года Росреестр зарегистрировал 7 311 сделок купли-продажи жилой недвижимости в то время как в декабре 2021 года таких сделок было 19 376, или в 2,7 раза больше.

Относительно стабильно весь год пережил сегмент земельных участков. Хотя количество сделок по сравнению с прошлым годом тоже сократилось — почти на 20%.

Ипотеку кризис тоже не обошел стороной, но ее поддержали практически нулевые ставки на первичном рынке. Самыми тяжелыми месяцами для ипотеки стали май — июль. Так, по данным Росреестра, в мае было зарегистрировано 1 939 ипотек, в июне — 3 829, в июле — 4 301. Затем, судя по статистике, наметился рост, вызванный высоким сезоном на рынке недвижимости и слухами об отмене льготной ипотеки на новостройки. Но достигнуть показателей марта 2022 года по объемам регистрации сделок ипотека так и не смогла.

Объем сделок на первичном рынке снизился всего на 3%

Объем сделок на первичном рынке, по оценкам Perfect Red, снизился всего на 3% к 2021 году — до 17 935 заключенных договоров долевого участия по республике. При этом если сравнивать количество заключенных сделок с периодом 2015—2017 годов, то мы увидим рост на 12,8%. В этот период на рынке отсутствовали внешние факторы, которые бы стимулировали продажи, такие как: подогрев продаж новостями о росте цен после ввода эскроу-счетов (2018—2019 годы), льготная ипотека с почти нулевой ставкой и курсовые скачки. И это на фоне борьбы с кризисом в 2015 и 2016 годах, вызванным событиями 2014 года.

За 2022 год рост стоимости квадратного метра на первичном рынке составил 41% по отношению к 2021-му и 91% по отношению к 2019 году. Потеряв 3% в количестве сделок, рынок получил 41% в росте стоимости, а, соответственно, и объеме выручки в рублях (88% в объеме сделок в рублях по отношению к 2019 году), отмечает эксперт.

Данные Perfect Red

Снижение на вторичном рынке составило 38%

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке росла более сдержано, чем на первичном, говорит Прохорова. В 2022 году рост стоимости вторичного жилья составил 29% к 2021 и 71% к 2019 году. Данный фактор также позволяет судить о росте объема сделок в рублях к 2019 году на 106%.

Данные Perfect Red

Драйвером роста стоимости и одним из главных факторов высокого спроса, как и в 2005—2008 годы, являлась ипотека. Низкие ставки по ипотеке на вторичное жилье и добавление льготных программ к ставкам на первичное жилье, увеличили долю ипотечных сделок на первичном рынке до 78%, а вторичный рынок получил огромный рост сделок среди желающих улучшить свои жилищные условия.

В ипотечных сделках с каждым годом увеличивался размер кредита на покупку жилья и срок кредитования. Так, за 5 лет, с 2018-го по 2022 год, срок кредитования увеличился с 16 до 23 лет, а средняя сумма кредита на покупку квартиры с 1,7 млн до 3,4 млн рублей.

Стоимость и спрос на недвижимость в 2023 году, по мнению Юлии Прохоровой, во многом будет зависеть от геополитических факторов и стоимости на ресурсы (нефть и газ). При стагнации внешней ситуации стоит ждать стагнацию и на рынке жилой недвижимости в течение двух-трех лет, а затем переход в новый цикл роста. В 2023 году возможно падение количества сделок. На вторичном рынке, вероятнее всего, будет корректировка цен, сравнимая с 2009 годом, на уровне 7—12% в сторону уменьшения. Крупные застройщики будут удерживать цены на уровне 2022 года, так как снижение объема продаж нивелируется подросшей стоимостью квартир. Возможны скрытые акции на квартиры, которые будут снижать стоимость для конечных пользователей.

«Однако в случае новых рисков в отношении девальвации рубля в краткосрочном периоде, мы вновь можем увидеть скачок цены, а в долгосрочном периоде увидим обвал экономики и рынка недвижимости. Но даже при таком негативном сценарии спрос на недвижимость будет от покупателей, которые станут сохранять оставшиеся средства в квадратных метрах в отсутствии каких-либо альтернатив на рынке инвестиций», — резюмировала эксперт.

«Рынок не умер, но жил плохо»

Также провал, по оценкам Савельева, можно зафиксировать на первичном рынке. «В июне многие застройщики за месяц продали столько же квартир, сколько они продавали за один день в 2021 году, — сообщил он. — Во-первых, это связано с большим ростом цен на первичном рынке. У нас впервые за многие годы первичка стала стоить дороже, чем вторичка. И это один из главных факторов, почему люди переориентировались на вторичный рынок и загородную недвижимость».

В 2023 году цены на недвижимость на первичном рынке расти не будут, уверен он. Упасть цены не могут, потому что застройщики не могут снижать цены, которые уже зашиты в финансовой модели. Все застройщики работают по проектному финансированию. Поэтому снижение цены будет маскироваться под разнообразные маркетинговые акции.

Спрос на вторичном рынке, по его прогнозам, будет расти, потому что первичный стал для многих недоступным. Но цены на вторичке расти не будут. А вот на загородном рынке цены, возможно, в 2023 году подрастут, поскольку стоимость квадратного метра там значительно дешевле.

Кроме того, в этом году выровняется ситуация с ипотекой. «Сейчас запускаются дополнительные ипотечные программы по загородному рынку. И я все-таки надеюсь, что на вторичном рынке тоже придумают льготную программу. Такие разговоры уже ходят, пока ипотека на вторичном рынке достаточно дорогая», — считает он.

2023 год, по ожиданиям Савельева, будет легче. «Судя по нашей аналитике, дно уже пройдено. Сейчас будет стабилизация до апреля — мая, а там мы уже увидим повышение спроса на жилье, — прогнозирует он. — В этом году на рынок недвижимости будут влиять ключевая ставка ЦБ и внедрение новых ипотечных продуктов. Например, исламской ипотеки. Татарстан, к примеру, выступил с аналогом исламской ипотеки на загородное жилье. Есть предложение в ипотеку включать ремонт и мебель. Это может также повлиять на спрос. Кстати, выплаты мобилизованным тоже пойдут на рынок недвижимости. Я вчера общался с одним мобилизованным, который приехал в отпуск. У него в планах купить квартиру».

В 2022 году было тяжело, но катастрофа не случилась. «Рынок не умер, а плохо, но жил, — смеется эксперт. — Если бы ключевую ставку не вернули обратно, вот тогда была бы катастрофа». В некоторых регионах России в 2022 году, по его словам, даже зафиксирован рост цен. В Ижевске, например, цены растут, потому что там не такой объем строительства и ввода жилья, как в Татарстане. «С другой стороны, примерно 60% введенного жилья сегодня не продано. Идет затоваривание, — говорит Савельев. — Непроданных квартир много, а количество нуждающихся в улучшении жилищных условий не сокращается. Потребность в улучшении жилищных условий сегодня большая. В прошлом году я делал крупное исследование: 85% населения Казани нуждаются в покупке или улучшении жилищных условий. Но из этих 85% только 30% могут себе позволить себе покупку жилья. Больше половины населения города не могут это себе позволить. Недоступно жилье для них».

Рост цен свел на нет эффект от льготных программ

Рост цены квадратного метра на 40% за прошлый год свел на нет эффект от льготных программ. Цена «однушки» в Казани подобралась к 7—8 млн рублей, а «бесплатная» ипотека под 0,1% только удорожает объект на сумму до миллиона рублей. Выигрывают покупатели нового загородного жилья, на которое распространяются перечисленные выше меры поддержки. Сегодня, по его словам, проще купить дом по цене новой казанской «однушки» — даже не «двушки», как было совсем недавно. Цены на «загородку» не изменились.

Колебания цен начала 2022 года ощутимо не ударили по рынку «загородки» в сравнении с многоквартирными новостройками. Новый готовый дом площадью 80—85 квадратных метров с участком 6 соток как стоил в среднем 6 млн рублей, так и стоит сегодня, отмечает он. При наличии собственного участка дом в чистовой отделке обойдется в 4,5 — 5 млн рублей.

«Да, в загородных проектах не хватает инфраструктуры. Но вопрос уже стоит на повестке властей, а рынок «загородки» и сам уходит от хаотичной застройки, — отмечает директор компании «Этажи-Казань». — Организованные поселки упорядочивают рынок, строятся в одном стиле по утвержденным планировкам с местами под школы и детсады, места отдыха. Иначе загородный рынок жилья будет развиваться волнообразно, с частыми циклами взлетов и падений».

Инвесторы ушли — пришли мобилизованные

«Беспрецедентные меры и околонулевая ставка, которой раньше просто не было, позволили удержать сегмент первичного жилья. В 2021—2022 году стоимость квадратного метра на первичном рынке значительно выросла. Катализатором стала именно околонулевая ставка, — поясняет Гизатова. — Люди оценивали жилье не по стоимости приобретения, а по размеру ипотечного платежа, который семейный бюджет может потянуть. Ипотека, с одной стороны, сильно увеличила стоимость квадратного метра, но с другой, удержала первичный рынок от сильного падения. Его бы это ждало, потому что цены необоснованно завышены».

Спрос на земельные участки, по ее прогнозам, также сохранится и в этом году. «Мы ожидаем несколько программ по земельным участкам, поддержке строительства домов различных вариантов домостроения. Вообще рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) показывает сегодня рекордный рост, — отмечает она. — Если мы посмотрим объем ввода квадратных метров в Татарстане, то увидим, что сохранить предыдущие рекорды ввода жилья помогли отнюдь не новостройки и многоквартирные дома, а коттеджи и домики, которые были построены людьми самостоятельно, либо небольшими застройщиками, даже не входящими в зону внимания и поддержки государства». Рынок индивидуального жилья во всех ценовых диапазонах будет востребован и в 2023 году, земельный рынок также будет один из самых устойчивых.

«Сегодня очень сложно давать какие-либо прогнозы, потому что никто не думал, что 24 февраля 2022 нас ждут такие новости, никто не знал, что в 2020 году будет коронавирус, и несмотря на то, что он пришел, он, наоборот, раскачал рынок недвижимости, — вспоминает Анастасия Гизатова. — Если не появится никаких слухов и страшилок о том, что нас ждет запрет хождения наличных денежных средств, проблемы со снятием наличности и денежные реформы, то все будет стабильно. Если пройдут слухи, что будут какие-то проблемы, или же на рынок поступит много денег от мобилизованных на СВО, то, конечно, это повлияет на цены на рынке недвижимости».