Рынок ипотеки в Новосибирской области будет оставаться в восходящем тренде

Участники новосибирского рынка недвижимости обсудили сложности и перспективы развития в регионе сегмента жилищного кредитования, а также оценили, можно ли сделать ипотеку и квартиры доступнее для покупателей.

Выяснили отношения

Открывая конференцию, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Новосибирске Станислав Могильников вкратце обрисовал ситуацию на региональном ипотечном рынке. По его словам, в области за год произошло увеличение средней суммы кредита, так как жилье поднялось в цене. «За 2013 год цена предложения выросла на 4% и не догнала инфляцию. В реальных рублях недвижимость даже слегка подешевела, – отметил директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский. – Количество сделок по купле-продаже квартир в регионе не сократилось».

Застройщики и риелторы признали, что доступность ипотеки в регионе повысилась. На протяжении 2013 года средняя ставка плавно снижалась с 12,7% до 11,9%. «По нашим данным доля ипотечных сделок в общем количестве составляла 45–50%. Приятно отметить, что все они проходили с минимальными задержками. Банки отладили технологии, так что кредит получить было достаточно просто», – добавил Чернокульский.

Участники конференции также обсудили несколько волнующих игроков ипотечного рынка вопросов. В частности, готовность строительных компаний работать в условиях обязательного страхования рисков. Застройщики заявили, что 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – очень «сырой» и фактически не действует. Вступать в общества взаимного страхования компании не торопятся, так как не хотят брать на себя риски за недобросовестных коллег. Инструмент банковских гарантий кредитными организациями еще не отработан и отсутствует, а страхование ответственности, по предварительной оценке, приведет к дополнительному росту себестоимости квартир на 3–3,5%. Впрочем, эксперты тут же отметили, что знают как минимум три способа, как дешево и формально решить вопрос со страховками. «Это сводит на нет эффективность страхования», – констатировали участники конференции.

Представители АН акцентировали внимание на проблеме с реализацией в регионах программы военной ипотеки. «Решение по согласованию пакета документов принимается как минимум два месяца, поэтому большинство застройщиков в городе отказывается работать с военной ипотекой. Неужели нельзя отрегулировать этот вопрос?!» – спрашивали риелторы. Застройщики подтвердили, что документы по программе в регионе фактически принимают две компании – «Сибакадемстрой» и «Строитель».

По данным Новосибирского филиала ФГКУ, в 2013 году в Новосибирской области было совершено 875 сделок по военной ипотеке на сумму 2,7 млрд. рублей, в 2012 – 604 сделки на 1,78 млрд. рублей. Средняя площадь приобретаемой квартиры составила 62,6 кв. метра.

Риелторы активно интересовались у представителей банка вероятностью дальнейшего снижения ставок по ипотеке. «Средний ценник идет параллельно со снижением ставки по вкладам. Кроме того, российские заемщики становятся дисциплинированнее, а это сказывается на рисках банков. И наконец, на нас давят конкуренты. Поэтому ставка падает, и есть вероятность, что эта динамика сохранится», – ответил Станислав Могильников.

Эксперты также отметили, что банкам следует обратить особое внимание на решение вопроса реализации залогового имущества. «Сейчас не существует нормальной технологии продажи квартиры, обремененной ипотекой. Даже если у человека хороший доход. А что делать, если выросла семья, и ей нужна жилплощадь побольше, – отметил Александр Чернокульский. – Мы как АН ощущаем эту проблему, и с каждым годом она будет нарастать. Лет через 10 квартира, не находящаяся в залоге, будет редким исключением».

Тестируют мультилистинг

Несмотря на озвученные сложности, Станислав Могильников оказался настроен достаточно оптимистично. «Ситуация в экономике еще не очень понятная, но мы пока верим, что рынок жилья и ипотеки в регионе будет оставаться в восходящем тренде. Возможно, ипотека вырастет не на треть, как в прошлом году, а на 20%, но это будет все-таки рост», – заявил банкир.

По его словам на рынке региона наблюдается переориентация клиентов с мимолетных товаров, завязанных на потребкредитование, на долгосрочное потребление, которое выражается в ипотечном спросе. «Люди берут больше ипотеки и меньше потребкредитов. Это любопытное явление, которое сохраняет надежду, что стройка будет иметь приток денежных средств, у риелторов будет предмет для сделок, а у банка – повод для развития ипотечных программ», – добавил Могильников.

Впрочем, он не исключил, что стоимость жилья будет расти параллельно с ростом курса валюты и инфляцией. «С большой долей вероятности можно предположить: к концу года мы увидим, что ценник на жилье вырос на 10%, по отношению к январю 2014», – полагает Могильников.

«Колебания на валютном рынке, конечно же, повлияли на рынок недвижимости. За два месяца 2014 года цены выросли на 1,5%, я имею в виду «хотелки» продавцов. Сократился разрыв между ценой предложения и продажи, то есть торговаться стали хуже. В марте, скорее всего, цена еще подрастет, а вот что будет дальше, пока сказать сложно. Это может быть рост в пределах 10–12%, а также откат назад, – рассуждает Александр Чернокульский. – Помимо повышения аппетитов продавцов нужно, чтобы спрос был обеспечен деньгами покупателей. Я не думаю, что банки резко снизят ставки, или у наших людей вырастет благосостояние».

Исполнительный директор «Новосибирской ассоциации риелторов» (НАР) Андрей Зимарев предложил застройщикам и банкам вариант сохранения объема продаж жилья, в том числе через ипотеку: подключиться к мультилистинговой системе, разработанной НАР. «Это система, в которой все игроки работают по единым стандартам и правилам. В нее можно включать клиентов, которые получили одобрение банков на ипотечный кредит, чтобы риелторы могли предлагать им проверенные варианты квартир. Застройщики могут выставлять в системе квартиры в новостройках и бронировать их в режиме on-line. Все это позволит упорядочить рынок недвижимости, снизить риски всех участвующих в нем игроков, а значит и стоимость недвижимости для конечного покупателя», – не исключил представитель НАР. Свое участие в проекте, по его словам, уже подтвердили три застройщика.

На сегодняшний день, по словам Зимарева, в системе зарегистрировано 77 агентств недвижимости (всего на рынке Новосибирска работает около 700), 3000 риелторов (работает около 5000), а также более 8000 вариантов квартир, представленных на рынке вторичного жилья. Это 75% от всего предложения на рынке города. В день через систему проходит около 250 гарантийных писем, которыми обмениваются АН. Кроме того, к системе подключились агентства из Кемерова, Алтайского края и Республики Бурятия. На этапе тестирования – Томская, Омская и Иркутская области.