Число амурчан, желающих взять ипотечный кредит, сократилось

Ежегодно осенью на рынке недвижимости наступает оттепель — спрос на квартиры оживает, и как следствие вырастают цены. Прошлая осень стала для амурских риелторов большим разочарованием, обернувшись одной из самых провальных за последние годы. Из-за снижения спроса на квартиры десятки (по некоторым данным до 80) мелких и крупных агентств закрылись или сократили штат до минимума. Но начало нынешней осени принесло долгожданное повышение покупательской активности. По информации Амурстата, за девять месяцев этого года стоимость квадрата в Приамурье немного подросла — около одного процента на рынке новостроек и на 4,6 процента — на вторичном рынке. Какова ситуация на рынке недвижимости Благовещенска, какие квартиры самые ходовые и как дальше себя поведет цена на жилье — выясняла АП.

Рынок скорее жив

По данным статистики, в третьем квартале этого года в среднем один квадратный метр в амурской новостройке стоил 63 077 рублей, это на полпроцента больше, чем в предыдущем квартале. Средняя стоимость квадрата на вторичном рынке была 49 142 рубля, он прибавил в цене 2,3 процента по сравнению с началом лета. В третьем квартале прошлого года средняя по региону цена квадратного метра в новой квартире составляла 62 499 рублей, в домах с прошлым — 45 478 рублей.

По сравнению с провальной прошлой осенью нынешняя внушает многим агентам по недвижимости надежду.

—Цена на квадрат, действительно, подросла, несмотря на то, что покупателей по‑прежнему немного. Это связано с ожиданием традиционного повышения спроса на жилье — к концу года люди обычно начинают вкладываться в покупку квартир, — говорит директор благовещенского агентства по недвижимости «Мой юрист» Юлия Дороненко. — Мы заметили, что те квартиры, которые стоили в начале года 3,1—3,2 миллиона рублей, сейчас выставлены по 3,3—3,4 миллиона. На вторичном рынке рост идет активнее. На первичном цена на квадрат почти не растет, но и не падает — застройщики не готовы уступать. В итоге бывает, что подрядчики, которые получают от застройщиков часть квартир в обмен за свою работу, продают их даже дешевле, чем сами строители.

По ее словам, сейчас идет медленная стабилизация рынка после прошлогоднего обвала, унесшего жизни десятков мелких агентств. «Прошлой осенью одна-две сделки в месяц для нашего некрупного агентства были пределом мечтаний. Сейчас мы проводим минимум 4—5 сделок в месяц», — поясняет она.

В то же время для некоторых риелторов областного центра этот сентябрь был еще печальнее предыдущего.

—Я бы не сказал, что цена на недвижимость выросла — скорее за последнее время она даже упала. Рынок двигается, но в целом для нас этот год был таким же, как прошлый. А прошлая осень была даже активнее по продажам, — говорит директор одного из агентств, попросивший не называть своего имени. — Продавцов квартир на рынке гораздо больше, чем покупателей. Людям негде взять деньги. Ипотеку сложно получить, растут процентные ставки по ней. Раньше государство помогало бюджетникам, выделяя средства на первоначальный взнос, компенсируя часть затрат по выплате процентов. Сейчас эти программы поддержки больше не действуют.

Ряды продавцов квартир чаще всего пополняются за счет тех, кто решил переехать из Приамурья в другой регион. Но, по мнению директора агентства недвижимости «Первит» Виталия Переверзева, сейчас поток уезжающих сократился. «Ситуация на Украине и ее последствия охлаждают многие горячие головы. Ведь больше всего люди уезжали именно в центральную часть — Краснодарский край, Белгородскую область», — объясняет Виталий Михайлович.

Размер имеет значение

Эпоха квартир-студий и дешевых гостинок прошла, говорят агенты. Еще пару лет назад это был самый ходовой товар. Сейчас покупатели стали разборчивее в выборе.

—Люди «наелись» этим жильем. Гостинку в 34 квадрата в трехэтажном доме уже никто не хочет брать даже за 1,3 миллиона, — рассказывает Юлия Дороненко. — Умерли продажи в таких районах, как Тайвань. Очень плохо продаются квартиры в старых домах с бойлерами. Там сейчас можно купить жилье за бесценок. В старом двухэтажном доме двухкомнатная квартира может стоить 2,6 миллиона рублей.

Покупатели сейчас обращают внимание не только на цену, но и на район, где расположена квартира, на благоустроенность двора, наличие парковки. Самыми востребованными на рынке остаются однокомнатные квартиры, но с недавних пор в число фаворитов вошли и «двушки». Причем те, кто перебирается в областной центр из сел, предпочитают именно двухкомнатные квартиры в «пожилых» домах. А сами благовещенцы чаще переезжают в новостройки с черновой отделкой.

В Благовещенске прошли те времена, когда «однушка» площадью 42 квадрата на вторичном рынке стоила 3,4 миллиона рублей. Сейчас их продают за 2,7—2,8 миллиона. Квартиры площадью 35—37 квадратных метров выставляют на продажу по цене в 2—2,5 миллиона рублей. По данным агентств, один квадратный метр жилья в Благовещенске стоит сейчас от 48 до 65 тысяч рублей.

«Долевка» в заморозке

«Большинство клиентов стремятся приобрести новое жилье, но не у всех хватает на это средств», — говорит Виталий Переверзев. Одним из способов купить квартиру в новостройке по более приемлемой цене всегда было долевое строительство. Но сейчас «долевка» сильно сдала позиции.

—Я уже почти год не проводила сделок по «долевке». А раньше большинство покупателей брали квартиры именно по долевому строительству. Это было самое дешевое жилье в новостройках, — говорит директор агентства «Мой юрист». — Сейчас люди опасаются «долевки», так как были случаи, когда застройщики не сдавали дома в срок или вовсе разорялись. Кроме того, при долевом строительстве нужен промежуточный залог, на который у многих просто нет денег.

По словам риелторов, сейчас амурчане если и покупают квартиру по «долевке», то предпочитают дома в высокой степени готовности, которые будут сданы через месяц-два. Из-за сокращения финансового потока одна из благовещенских строительных компаний даже была вынуждена приостановить возведение дома, в котором продано всего несколько квартир.

Агенты по недвижимости надеются, что наметившееся в сентябре оживление на рынке продолжится в ноябре и декабре.

— Есть предпосылки к тому, что ближе к новому году продажи пойдут еще активнее. Потом будет послепраздничное затишье, а следующий всплеск интереса начнется уже в феврале, — считают риелторы.

Повышение спроса будет означать и повышение цены на квадрат, которая, по мнению экспертов, продолжит расти в ближайшие два месяца. Кроме того, обычно сразу после праздников цены повышаются более ощутимо, но это временное явление. В начале года продавцы предпочитают слегка завышать стоимость жилья, которая к весне вновь снижается до приемлемой.

В то же время ожидаемый рост рынка недвижимости может сдержать падение спроса на ипотечные кредиты. Владельцы ипотеки составляют примерно две трети от общего числа покупателей жилья в Приамурье и остаются основными клиентами амурских риелторов. По информации финансовых экспертов, за последние два месяца число амурчан, желающих взять жилищный кредит, сократилось. Это связано с нестабильной экономической обстановкой в стране и с ростом процентных ставок по ипотеке. Так, в Приамурье средняя процентная ставка по жилищным кредитам, снижавшаяся в течение всего прошлого года и в первом полугодии этого, только за август выросла на 0,1 процента и на 1 сентября составила 12,2 процента.

Сделки с жилой недвижимостью* 

Весь 2013 год — 19 600

9 месяцев 2013 года — 13 725

9 месяцев 2014 года — 18 569

* — количество свидетельств на право собственности, выданных физлицам по договорам купли, продажи и мены жилья. Источник: управление Росреестра по Амурской области.

Сколько жилья построили в Приамурье (тыс. кв. метров)

2011 год — 240

2012 год — 317

2013 год — 363,5

Январь—сентябрь 2013 года — 148,3

Январь—сентябрь 2014 года — 151,7

Средние цены на недвижимость в Амурской области (в руб.)

2012 год

1 квартал: новостройки — 50 801, вторичный рынок — 38 490

4 квартал: новостройки — 57 561, вторичный рынок — 39 796

2013 год

1 квартал: новостройки — 62 027, вторичный рынок — 43 311

4 квартал: новостройки — 63 070 , вторичный рынок — 46 168

2014 год

1 квартал: новостройки — 62 429, вторичный рынок — 46 982

3 квартал: новостройки — 63 077 , вторичный рынок — 49 142

Средняя процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Приамурье

1.09. 2013 — 12,7 %

1. 01. 2014 — 12,5 %

1.09.2014 — 12,2 %

Сколько кредитов на жилье взяли амурчане

Весь 2013 год — 4 016 (3 800 из них — ипотека)

Январь — август 2013 года — 2 343 (2 253 из них — ипотека)

Январь — август 2014 года — 3 156 (2 989 из них — ипотека)

Сколько денег амурчане заняли на покупку недвижимости (млрд руб.)

Весь 2013 год — 6, 810 (6,544 из них — по ипотеке)

Январь — август 2013 год — 3,869 (3,792 из них — по ипотеке)

Январь — август 2014 — 5,813 (5,651 из них — по ипотеке)

Долг населения перед банками по жилищным кредитам (млрд. руб.)

1.01.2014 — 17,175 (16,281 из них — по ипотеке)

1.09. 2014 — 20,286 (19,372 из них — по ипотеке)

Источник: данные Амурстата и управления Центробанка РФ по Амурской области.