Девелоперам Петербурга помогла ипотека
Застройщики отчитываются о возрождении продаж новостроек по итогам этого лета. Девелоперам помогла ипотека. Ставки по кредитам снизились до небывалых 9,5-10%.
Август выдался удачным для продаж квартир в новостройках. Спрос вырос на 10%, говорят игроки рынка. Между тем риски падения остаются: доля ипотечных сделок на рынке близка к максимуму, а доходы россиян по-прежнему не растут.
«В августе продажи увеличились по сравнению с июлем на 25% и на 30% – по сравнению с июнем. По итогам месяца мы перевыполнили план на 10%», – говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС. Компания летом вывела в продажу новые корпуса своих проектов.
Тенденцию подтверждают и в «Группе ЛСР». Продажи августа существенно превысили уровень июля. А лето 2017-го оказалось продуктивнее лета 2016-го.
«Прошедшее лето, действительно, отличалось устойчивым спросом и меньшим спадом продаж, чем обычно, – добавляет Андрей Останин, директор по продажам группы «Эталон». – В первую очередь это связано со снижением банковских ставок по ипотеке в мае – июне. До конца года мы ожидаем повышения темпов продаж вследствие как сезонных колебаний, так и вывода в продажу новых объектов».
На волне повышения спроса и в соответствии с ростом готовности корпусов застройщики начали повышать цены. Об этом уже объявили «Группа ЛСР», «КВС», «Петрострой» и УК «Новоселье».
«В нашей компании продажи в августе выросли примерно на 10% по сравнению с июлем, в первую очередь благодаря выводу на рынок нового проекта – «Русские сезоны» в Сестрорецке. Третий квартал 2017 года был также лучше, чем в 2016 году: количество реализованных квадратных метров выросло на 10%», – рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI.
Ключ к росту рынка дала ипотека. Игроки рынка отмечают рекордную долю ипотечных сделок. «Август традиционно для первичного рынка месяц успешный, по числу сделок он всегда опережает июнь и июль. Кроме того, в середине августа ведущие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, снизили процентные ставки по ипотеке – до 9,5-10%. Это очень привлекательные ставки», – объясняет рост Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
В июле, по данным Центробанка, средневзвешенные ставки по ипотеке достигли 11%. Это самый низкий процент с 2010 года. Вместе со ставкой снижается размер рекомендованного семейного дохода, то есть дохода, «комфортного» для обслуживания кредита. Как правило, банки считают, что на погашение должно уходить не больше трети семейного бюджета; к августу показатель рекомендованного семейного дохода для Петербурга сократился на 3,1% по сравнению с началом года и составил 96,1 тыс. рублей, сообщало «Национальное бюро кредитных историй».
Рост ипотечных займов компенсирует спад спроса на жилье. Реальные доходы россиян снижаются уже несколько лет. «В нашей компании в летние месяцы доля ипотечных сделок достигла 70%. Полагаю, что это – определенный максимум, – считает Сергей Терентьев. – Маловероятно, что в среднесрочной перспективе мы увидим более высокие показатели сделок с привлечением заемных средств и различных субсидий».
По данным Центробанка, к 1 августа петербуржцы набрали ипотеки на 62 млрд рублей. Из них половину – 30,5 млрд – взяли на новостройки, под залог договоров долевого участия. С прошлого года эта цифра выросла на 2 млрд, то есть на 7%.
Повышение продаж пришлось застройщикам кстати. По данным Knight Frank SPb, в первом полугодии спрос на жилье экономкласса просел на 20% по сравнению с январем – июнем 2016-го.
Покупателей уже не хватает на все объекты девелоперов. Больше всего страдают Мурино, Янино – районы Ленобласти, застраивающиеся массовым жильем. «Если говорить о рынке в целом, то в районе «закадья» спрос неуклонно снижается, – поясняет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI. – По нашим оценкам, сейчас это снижение достигло 30% по сравнению с ситуацией 3-4 года назад».
Застройщики не успевают распродавать все квартиры до ввода дома, как это было до кризисного 2015-го. Около 15% выставленных на продажу квартир составляло жилье в сданных домах и домах, сдающихся до конца года, свидетельствует исследование Knight Frank SPb.
«Рынок продолжает находиться в боковом тренде, когда объем предложения активно растет, а стоимость колеблется в узком коридоре, – объясняет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». – Несмотря на прогнозы, застройщики не снижают темпы вывода в продажу объектов, активно пополняя рынок новым предложением. Так, за отчетный период стартовали продажи в 40 жилых комплексах общей площадью около 900 тыс. квадратных метров, что на 15% превышает результаты 2016 года».
Естественно, цены из-за избытка предложения не растут. По данным «Главстрой-СПб», средняя стоимость «квадрата» экономкласса в городе составляла 90 – 95 тысяч рублей, в пригородах – 60 – 65 тысяч рублей.
Надежд на бурный рост рынка недвижимости у игроков больше нет. Без общего роста всей экономики рассчитывать можно только на сохранение продаж. И даже сентябрьское понижение ЦБ ключевой ставки до 8,5% годовых эксперты не считают стимулом для кардинального изменения на рынке. Небольшие банки утверждают, что пока исчерпали возможность привлекать ипотечных заемщиков только снижением ставки. Цена денег для них все равно остается высокой. Крупные игроки также начинают агрессивнее рекламировать свои услуги.
«Полагаю, что темп выдачи ипотечных кредитов сохранится на том же уровне до конца текущего года, – говорит Юлия Ружицкая. – Многие игроки банковского сектора начинают использовать другие маркетинговые инструменты привлечения клиентов: предлагают перекредитоваться под более низкий процент, снижают первоначальный взнос, запускают новые ипотечные программы».