Рынок жилищного кредитования замедлил рост
Согласно обнародованным данным Центрального Банка России за первые 10 месяцев 2011 года банки выдали жилищных кредитов (сумма включает ипотечные кредиты, а также иные виды кредитов на улучшение жилищных условий) на сумму 452 млрд рублей, что более чем в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период 2010 года. Однако, в отличие от 2010 года, когда объем рынка жилищного кредитования вырос за первые два месяца осени более чем на 20%, осенью 2011 года существенной активизации выдачи кредитов не произошло. За октябрь и сентябрь 2011 года рост рынка составил около 5%. Например, если в августе 2011 было выдано жилищных кредитов на сумму в 70 млрд рублей, то в октябре 2011 на сумму не сильно отличающуюся — в 74 млрд рублей. В 2010 году рост был заметный — с 37 до 44 млрд рублей.
Рост выдачи кредитов замедляется на фоне продолжающегося снижения средней процентной ставки по жилищным кредитам. По итогам октября 2011 года она снизилась до рекордно низкого показателя в 11,6% по рублевым кредитам и 9,6% по кредитам в валюте. В октябре 2010 средние ставки по выдаваемым кредитам составляли 11,2% по валютном кредитам и 12,8% по кредитам в рублях.
В условиях снижения процентных ставок резкое замедление темпов роста рынка жилищного кредитования на первый взгляд выглядит странным. Однако, ставка является далеко не единственным фактором развития рынка. В условиях дефицита ликвидности, роста стоимости заемных денег (как в России, так и за рубежом) коммерческие банки вынуждены поднимать процентные ставки по выдаваемым кредитам, в том, числе жилищным, что уже некоторые банки и сделали, а другие запланировали с начала 2012 года. Однако ряд банков пользуются напрямую или опосредованно государственной поддержкой в той или иной степени, и за счет этого могут удерживать ставки по жилищному кредитованию на низком уровне. В результате происходит отток заемщиков в поддерживаемые банки, а коммерчески банки, фактически вынуждены сворачивать программы жилищного кредитования, не выдерживая конкуренции. При этом далеко не все заемщики подходят под критерии банков-счастливчиков. Именно так происходило в период кризиса в 2008-2009 году. В это время доля квазигосударственных банков и государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на рынке была подавляющей. Конечно, и они в условиях острого кризиса были вынуждены поднимать ставки, но не так сильно, как их собраться не пользующиеся лояльностью государства. Сейчас повторяется аналогичная ситуация, только в гораздо более мягком сценарии. Экономическая ситуация с лета 2011 года стала более тревожной и ожидать дальнейшего снижения средних ставок по выдаваемым кредитам не приходится, однако ситуация и не на столько обострилась, что бы ставки резко росли.
К тому же необходимо учитывать позицию правительства страны, которое однозначно выступает за дальнейшее развитие рынка жилищного кредитования, в том числе и за снижение ставок. Однако в ситуации дефицита денег у банков и роста роли государства и созданных им структур на рынке жилищного кредитования реальным сценарием может стать положение, когда низкие ставки будет доступны только по государственным программам отдельным категориям населения. В результате такого развития событий в далекой перспективе может получиться два рынка ипотечного и жилищного кредитования — социальный, для избранных, где возможно ставки будут и дальше снижаться, как указало правительство, и свободный — для остальных граждан, где ставки в текущих экономических реалиях могут не только не снижаться, а даже расти.
Впрочем, по сравнению с докризисным временем, когда за счет ставок, сравнимых с уровнем инфляции и в условиях резкого роста цен, развитие жилищного кредитования в первую очередь способствовало спекулятивному росту цен на жилье, сейчас механизм жилищного кредитования более здоровый. Он в большей степени способствует удовлетворению потребительского спроса на улучшение жилищных условий, росту числа сделок. Средний размер жилищного кредита по итогам октября 2011 года составляет 1,27 млн рублей, что на 10% ниже, чем в докризисное время. При этом число выдаваемых кредитов уже более чем на 20% превышает докризисный уровень. Ставки же остаются заметно выше инфляции (около 7% составит по итогам 2011 года), что сдерживает приток так называемых инвесторов. Кредиты берут те, кто действительно нуждается в новом жилье (и достаточно платежеспособен), а не те, кто решил заработать на рынке жилья.
Но в текущей экономической ситуации, число российских семей, достаточно платежеспособных для участия в рынке жилищного кредитования существенно ограничено, поэтому, хотя рынок и превысил докризисные показатели, дальнейший его рост в 2012 году более чем на 20% представляется маловероятным.
В целом по итогам 2011 года число выданных россиянам жилищных кредитов (т.е. ипотечные и не ипотечные с целью операций на рынке жилья) может превысит 550 тысяч, а объем жилищного кредитования — 700 млрд рублей.
