Конец 2013 года в Тульской области принес рост цен на жилье и ипотечный бум

Конец 2013 года на рынке жилья Тульской области не предвещал никаких сюрпризов. Однако удивиться пришлось и риэлторам, и застройщикам. БН выяснил, с чем связаны резкое увеличение спроса на новостройки, рост цен и ипотечный бум.

Цены на рынке тульского жилья росли и в начале 2013 года. Достигнув максимума в мае, по данным Тульской гильдии риэлторов, цена за квадратный метр на вторичке достигла тогда 46 тыс. руб. Летом жилье подешевело. Заметное повышение спроса и, как следствие, рост цен на рынке жилья произошли в конце октября – ноябре.

По мнению специалистов Тульской гильдии риэлторов, такая динамика была связана с потрясениями в банковском секторе – лишением лицензии Банка «Пушкино», банкротством «Первого экспресса» и т. д. Все это спровоцировало желание вкладчиков снимать средства со счетов и вкладывать их в недвижимость.

На первичном рынке – дефицит

«Увеличение спроса закономерно привело к росту цен. Конечно, сыграл роль еще и сезонный фактор, но столь резкий скачок связан именно с банками», – уверен директор АН «София» Роман Горошко.

«В момент резкого скачка осенью 2013 года только за одну неделю цены на вторичном рынке выросли на 5%, – вспоминает генеральный директор АН “Юлия недвижимость” Ирина Новосильцева. – Лучше всего продавались однокомнатные квартиры в панельных домах. Но если на вторичном рынке соотношение “спрос – предложение” было сбалансированным, то новостроек явно не хватало. Однокомнатные квартиры нового ЖК в центре города раскупили за неделю, хотя дом находится на стадии фундамента».

И это несмотря на то, что, по данным правительства Тульской области, ввод жилья в регионе за 2013 год вырос на 62% и составил почти 503 тыс. кв. м. Показатель прошлого года – самый высокий за последние 20 лет, заявил министр строительства и ЖКХ Андрей Стукалов. Более трети новостроек – жилье эконом-класса.

Пока предложение на первичном рынке не может удовлетворить спрос, считает Роман Горошко. Возможно, ситуация изменится через пару лет, когда будут достроены объекты, начатые в последние месяцы. Много домов проектируется.

«Это, безусловно, хороший показатель – 503 тыс. кв. м. Но давайте учтем, что 300 тыс. из них – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а оставшихся 200 тыс. “квадратов” на всех желающих не хватает. Для баланса требуется в год вводить около 400 тыс. кв. м, – говорит главный редактор “Тульского Бизнес-журнала” Александр Савенков. – Жилье раскупается на стадии фундамента. Причем купив квартиры в среднем по 40 тыс. руб. за кв. м, после сдачи дома собственники перепродают их уже по 60 тыс. руб., и находятся покупатели».

Новостройки 2014 года: кого ждем?

Из самых интересных проектов, которые будут сданы в 2014 году, эксперты выделяют около десятка.

Так, ЖК «Аристократъ» (ГК «Мегаполис Девелопмент») позиционируется как европейский клубный дом. Покупателям предлагают студии, двух- и трехкомнатные квартиры с террасами и зимними садами, двухуровневые квартиры с отдельным входом и четыре пентхауса. Окончание работ планируется в третьем квартале 2014 года.

Еще один крупный застройщик – ООО «Ин-Групп» – реализует сразу несколько проектов, в том числе: ЖК бизнес-класса на улице Маргелова (полностью должен быть готов в 2015 году), микрорайон Левобережный (в 2014 году будут введены несколько домов). В ближайших планах компании – проект комплексной застройки 1-го Юго-Восточного микрорайона Тулы.

Микрорайон Левобережный расположен в области, но в непосредственной близости от городской черты. На конец февраля планируется ввод в эксплуатацию первых четырех домов I очереди поселка, рассчитанного на 33 трехэтажных дома. На сегодня жилье здесь продается по 37 тыс. руб. за «квадрат».

В этом году должны сдаваться и объекты ГК «Владар»: новый ЖК на пересечении улиц Пузакова и Герцена в Зареченском районе, 17-этажный дом на улице Бондаренко в Пролетарском районе.

Планируется к сдаче ЖК «Южный», застройщик – ООО «Хозрасчетный строительный центр Тульского завода стройматериалов».

В Зареченском районе Тулы рязанская ГК «Новый город» начала строительство ЖК «Премьера» (эконом-класс). Сдача трех девятиэтажных домов запланирована на II квартал 2015 года. Минимальная стоимость однокомнатных квартир – 1,2 млн руб., двухкомнатных – 1,65 млн.

ООО «Стройкомплект» возводит ЖК в микрорайоне Зеленстрой-2 (Привокзальный район). Наряду с жильем здесь будут построены: детский сад, школа, спортивные объекты. Предполагаемый срок сдачи жилого комплекса – до 31 июля 2015 года.

Ипотеке – зеленый свет

По словам Александра Савенкова, сегодня банки в Туле «ужимают» потребительское кредитование, а ипотечное, напротив, наращивают. «Процентные ставки вполне приемлемы для населения, – считает собеседник. – Народ до последнего времени не спешил с оформлением ипотеки, но в связи с банковским кризисом начал снимать сбережения и приобретать недвижимость, в том числе и в кредит. Предположу, что картина в 2014 году не изменится».

Лидер рынка – Сбербанк, выдавший за 2013 год 4,5 тыс. ипотечных кредитов в Тульской области, уже объявил, что в 2014 году продолжит развивать жилищное кредитование. Особое внимание тут планируют уделять новостройкам.

Что касается ипотечных продуктов, то сегодня предложения крупнейших банков в регионе выглядят так:

Развитию ипотечного кредитования способствует и реализация жилищных программ. Так, на финансирование региональной программы развития ипотечного кредитования в 2014 году тульские власти выделили 300 млн руб. (как и в 2013-м). В прошлом году социальные выплаты по ней получили 427 многодетных семей и семей, проживающих в непригодном жилье.

В Тульской области работает Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, учредителем которого является областное правительство. Фонд является исполнителем целевых областных программ, а также региональным оператором федеральной ипотечной программы по стандартам ОАО «АИЖК». Процентные ставки по кредитам фонда составляют от 3% (на строительство своего дома) до 12,3%. Для отдельных категорий предусмотрены социальные выплаты на первоначальный взнос при оформлении ипотечного займа.

Прогнозы делать сложно

В феврале средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в регионе составляла около 43,4 тыс. руб. В январе «квадрат» стоил заметно меньше – 41 тыс. Специалисты Тульской гильдии риэлторов скачок цен объясняют традиционным оживлением рынка после новогодних каникул. Но что будет дальше – никто не берется прогнозировать.

Цены могут качнуться как вверх, так и вниз, отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По их мнению, в последние годы рынок недвижимости Тулы находится «в состоянии посткризисной стабильности». Инфляция и ограниченное предложение жилья не позволяют ценам упасть, а низкие доходы населения, сложная экономическая обстановка, дорогие кредиты и тому подобное – не дают им вырасти.

Если ситуация в экономике в 2014 году не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от нынешних показателей.

Алексей Сидоров считает, что сценариев развития событий на рынке недвижимости в 2014 году существует несколько: «Это зависит и от цен на нефть, и от дальнейшего разрастания банковского кризиса – если, например, упадет платежеспособность вкладчиков или банки начнут урезать ипотечные программы, и от внешнеэкономической ситуации».

Александр Савенков в свою очередь уверен, что если ситуация с вводом нового жилья не изменится и новостроек будет не хватать, произойдет очередной взлет спроса и цен на вторичном рынке. «Тульская область – один из самых дорогих регионов ЦФО по стоимости вторичного жилья, – отмечает он. – Дело в том, что у людей нет возможности купить качественную первичку, хотя деньги, несмотря на все разговоры о бедности, еще есть. Да, сейчас готовятся перспективные строительные проекты, но предпосылок для взрывного роста на рынке нет».

С другой стороны, экономическая ситуация непредсказуема. «Многое будет зависеть от того, как поведет себя курс рубля, какие будут доходы у людей, – подчеркивает Александр Савенков. – Напомню: количество индивидуальных предпринимателей в регионе с начала 2013 года снизилось на шесть тысяч , финансовая прибыль предприятий упала за год на треть».

Пока и риэлторы, и банки, и потенциальные покупатели живут в ожидании перемен, но каких именно – непонятно. Утверждать можно лишь одно: на ценовой динамике скажется сезонность. С середины апреля и до конца мая тульский рынок жилья ожидает подъем цен, летом прогнозируется спад, а к середине сентября – очередной рост спроса и цен.