В 2013 году в Ростовской области могут быть превзойдены докризисные показатели рынка жилья
Итоги 2012 года на рынке жилья Ростовской области внушают оптимизм. Объемы ввода новостроек увеличиваются, цены умеренно растут, развитие ипотеки повышает платежеспособный спрос граждан. Эксперты Южной палаты недвижимости ожидают сохранения позитивных трендов и в наступившем году.
Как и во всех регионах России, в кризис ростовский рынок жилья заметно просел. Однако итоги прошлого года позволяют сделать заключение, что период стагнации в регионе уходит в прошлое, уступая место планомерному развитию. По мнению аналитиков, в 2013 году могут быть достигнуты и даже превзойдены докризисные показатели рынка.
Первичная стабильность
По данным, которые озвучил губернатор Ростовской области Василий Голубев, в 2012 году в регионе было сдано около 2 млн кв. м жилья. Это на 5,5% больше, чем в 2011 году. При этом областные власти намерены увеличивать темпы роста. «В ближайшие годы нам предстоит строить еще больше», – подчеркнул Василий Голубев. В 2013 году намечено построить 2,12 млн кв. м жилья – на 8% больше, чем в прошлом году.
Почти половина из введенного в 2012 году жилья (около 940 тыс. кв. м) приходится на столицу региона. Этот показатель примерно соответствует докризисному уровню: в 2007 году объем ввода составил млн кв. м. В 2008-2009 годах кризис «сбил» темпы строительства до 840-850 тыс. кв. м, с 2010-го – возобновился рост (почти 900 тыс. кв. м). В наступившем году власти города рассчитывают выйти на докризисный уровень ввода.
В целом, по мнению экспертов, такой оптимизм вполне оправдан. Во всяком случае, в 2012 году рынок демонстрировал тенденции, дальнейшее развитие которых будет способствовать ускоренным темпам роста.
Для обеспечения роста объемов ввода жилья региональные власти стимулируют, в частности, реализацию проектов комплексной застройки. «Крупнейшим из них станет микрорайон Ливенцовка, где планируется возвести в общей сложности свыше 2 млн кв. м жилья. В ближайшее время планируется начать освоение района «Декоративные культуры» – он будет включать в себя около 360 тыс. кв. м жилья. Еще 60 тыс. кв. м собираются возвести в микрорайоне 6А, примерно 265 «квадратов» – на территории 140-го военного городка», – рассказывает председатель правления Южной палаты недвижимости Евгений Проскурин.
Региональные власти заявляют о намерении и далее активно поддерживать это направление. По словам губернатора Василия Голубева, под комплексную застройку в городах и районах области уже подготовлены земельные участки на 7 млн кв. м жилья. Для развития этих территорий планируется создать инженерную инфраструктуру почти на 31 млрд руб.
Следствием поддержки строительства жилья стало то, что рост цен на первичном рынке за 2012 год, по данным Ростовстата, не превысил 5%. Эксперты называют несколько большую цифру – 5-6% за год, но согласны с тем, что этот показатель не превышает официального уровня инфляции. По прогнозу гендиректора ЗАО «Патриот» (входит в ЗАО «Интеко») Михаила Жукова, тенденция сохранится и цены в ближайшее время будут увеличиваться ежегодно на 5-7%.
«Новые проекты комплексной застройки – Левенцовка, «Норд» («ПИК-Регион») – это значительные объемы строительства для Ростова-на-Дону, но они недостаточны для стагнации цены, лишь для того, чтобы цена стала равновесной», – отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова.
На конец 2012 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на «первичке» достигла 51,6 тыс. руб., но цена сильно зависит от степени готовности дома.
Вторичный рост
На вторичном рынке год показал достаточно высокие темпы роста цен на недвижимость. В разных сегментах его величина варьировалась, но в целом динамика была положительной. По данным Ростовстата, цены на «вторичке» поднялись в среднем примерно на 12%. «В общем и целом, рынок приподнялся, – подтверждает директор компании «Универсал-Недвижимость» Валерий Мироненко. – По некоторым сегментам рост составил до 30%. Это, например, самый дешевый сегмент – комнаты в коммунальных квартирах, квартиры гостиничного типа жилой площадью 12-17 кв. м. Если в начале года еще можно было найти 12-метровую «гостинку» за 1,3-1,4 млн, то в конце – не было аналогичных предложений дешевле 1,6 млн руб.»
По мнению Галины Пивоваровой, сейчас на рынке надо рассматривать две цены: «цену предложения» (то, что хочет получить за объект продавец) и «цену спроса» (та, которую реально отдает покупатель во время сделки). И важным показателем является разрыв между ценой спроса и ценой предложения – то есть дисконт, процент на который уступают во время сделки. По ее данным, общий рост цен в 2012 году по вторичному рынку по «цене предложения» за год составил 10,2%.
«Средневзвешенная цена предложения в декабре составила 60,22 тыс. руб. за кв. м. В январе она была – 54,66 тыс. руб. Средневзвешенная цена спроса в декабре составила 55,02 тыс. руб., в январе она была – 52,28 тыс. руб. Разрыв в январе составлял 4,4%, а в декабре он достиг 8,6%. То есть цена подросла, и дисконт стал больше. Иными словами, по состоянию на конец года уже можно говорить о том, что рынок вышел из состояния депрессивной стагнации», – отмечает эксперт.
Как бы то ни было, средние цены на ростовское жилье практически достигли докризисного максимума в 60 тыс. руб. за кв. м.
Ипотечный стимул
Важнейшим стимулом развития рынка жилой недвижимости в Ростовской области, как и в других регионах России, стало увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов. По данным Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, за январь-сентябрь 2012 года жители региона получили 8,83 тысячи кредитов, что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период 2011 года. Объем выданных кредитов составил 12,78 млрд руб.
По данным аналитиков, до 35% от всех сделок на ростовском рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредитования. Галина Пивоварова называет долю ипотечных сделок в регионе по итогам 2012 года в 28%. Однако она подчеркивает, что ресурс этот не безграничен, и вряд ли в 2013 году можно ждать таких же темпов прироста ипотеки. «Сейчас банки повысили процентные ставки, банки ужесточают требования – это сокращает количество людей, которые могут воспользоваться ипотекой», – отмечает эксперт.
Чтобы поддержать влияние ипотеки на развитие рынка жилья Ростовской области, власти региона совместно со Сбербанком запускают программу «Народной ипотеки». Проект рассчитан на граждан, у которых нет первоначального капитала. Для этого необходимо открыть на 4-6 лет банковский накопительный вклад с ежемесячным пополнением не менее чем на 3 тыс. и не более чем на 10 тыс. руб. На этот же счет будет начисляться ежемесячная бюджетная субсидия в размере 30% от суммы внесенных средств по договору вклада. По окончании срока накопления участник проекта оформляет ипотечный кредит сроком на 6-9 лет с процентной ставкой 6-7% годовых.
Умеренный оптимизм
В целом эксперты достаточно оптимистично смотрят на перспективы развития рынка жилой недвижимости Ростовской области. По их мнению, макроэкономическая ситуация в стране достаточно стабильная и в настоящее время нет оснований ожидать каких-то мощных негативных влияний. А позитивные тенденции 2012 года могут получить продолжение, что обеспечит выход рынка на докризисный уровень и дальнейшее его поступательное развитие.
«Скорее всего, первый квартал 2013 года будет инерционным. Продолжится рост «цены предложения», а разрыв между нею и «ценою спроса» будет увеличиваться и находиться на уровне 6-9%», – предполагает Галина Пивоварова.
Валерий Мироненко отмечает, что первые недели января показывают достаточно высокую активность рынка. «В конце 2012 года наблюдалось некоторое «вымывание» с рынка объектов определенной категории продавцов, которые опасались продешевить и снимали свое жилье с продажи. Однако это «вымывание» компенсировалось активным поведением части клиентов, которые хотели свои жилищные проблемы решить до конца года», – рассказывает он.
По мнению эксперта, единственная опасность может быть связана с ужесточением условий ипотечного кредитования. «Уже сейчас представителями банковской сферы обозначается некоторая информация о предстоящем повышении процентных ставок по ипотечным кредитам, что, безусловно, отразится на активности покупателей и их возможности получать ипотечные кредиты, – говорит Валерий Мироненко. – Они и сейчас не самые «ласковые» – реальный минимальный объем ежемесячного платежа – в районе 20 тыс. руб. Если же процентная ставка будет еще выше, это может негативно повлиять на количество покупателей, уменьшится спрос. Что, безусловно, может отразиться на активности рынка и отразиться в виде стагнации или некоторого снижения цены».
Впрочем, по мнению экспертов, усиление конкурентной борьбы в сфере ипотеки между банками, может привести с улучшению условий кредитования, особенно на первичном рынке недвижимости.