Сельская ипотека станет ближе к земле
Власти Ленобласти снова хотят поменять условия участия в программе «Комплексное развитие сельских территорий». Льготные ипотечные кредиты по ставке 2,7% годовых планируется сделать доступными только для жилья до трех этажей, тогда как сейчас высота новостроек не является критерием. Застройщики, которые только начали работать по программе, говорят, что лучше было бы ее и вовсе не запускать, чем впустую будоражить рынок.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко поддержал подготовленные комитетом по строительству изменения в перечень населенных пунктов, участвующих в программе «Комплексное развитие сельских территорий». В документе (имеется в распоряжении “Ъ”) указано, что сельская ипотека должна быть доступна для территорий, где ведется преимущественно малоэтажное строительство (до трех этажей включительно). Таким образом, средне- и многоэтажные проекты могут лишиться этих преференций. Также новая редакция исключает населенные пункты в зонах массовой жилой застройки, так как из-за старта программы они перетянули покупательский спрос на себя. Соответствующие изменения вступают в силу после того, как их внесет комитет по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленобласти, который курирует реализацию этой программы.
Федеральная программа «Комплексное развитие сельских территорий» начала действовать в 2020 году. Она предполагает, что жители включенных в нее населенных пунктов с численностью до 30 тыс. человек имеют право на ипотеку со ставкой до 3% годовых. Недополученный доход банкам напрямую будет компенсироваться государством. В список участников программы в Ленобласти вошло более тысячи городов, деревень и поселков. В середине марта чиновники решили подкорректировать этот перечень, исключив из него Янино и Бугры.
Александр Дрозденко неоднократно говорил, что Ленобласть взяла вектор на мало- и среднеэтажную, низкоплотную застройку. В 2018 году в регионе ужесточили нормативы градостроительного проектирования: в городских поселениях максимальная этажность составила 12 этажей (ранее допускалось 16), в сельских — девять (ранее — 12). В прошлом году в Ленобласти было введено 2,9 млн кв. м жилья (в 2018 году — 2,64 млн кв. м). При этом почти половина введенного в минувшем году объема (1,4 млн кв. м) пришлась на ИЖС. Ранее в структуре построенного жилья ИЖС никогда не превышало 30% от общего объема, уточнили в пресс-службе областного правительства.
Заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин, услышав про очередные изменения в программе, сказал “Ъ”, что лучше бы в Ленобласти ее вообще не начинали, так как это только зря взбудоражило рынок. «Правила меняются на ходу, уже после старта программы,— сетует генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.— Сначала было заявлено о запуске сельской ипотеки, но не было четких регламентов выдачи таких кредитов. Многие покупатели тогда выбрали выжидательную позицию, и вот теперь, когда кредиты начали одобрять, а сделки заключаться, внезапно мы получаем новые условия». С учетом того, что программа только начала работать и в нее уже планируется внести столько изменений, теперь застройщикам будет рискованно перестраиваться на малоэтажку, так как правила игры в очередной раз могут поменяться, полагает господин Жабин.
Госпожа Малышева добавила, что территории, на которые предлагается переключить свое внимание застройщикам, имеют слабый потенциал для полноценной реализации программы сельской ипотеки, в том числе из-за слабо развитой инфраструктуры. Изменения не перетянут спрос в новые локации с исключаемых из программы населенных пунктов, считают девелоперы. «Например, в Бокситогорске как не строили, так и не будут строить,— объясняет Максим Жабин.— В отдаленные районы люди не переезжают, так как там нет нужной инфраструктуры, а главное — нет работы, а не потому что не могут позволить себе недвижимость. А в городах с системообразующими предприятиями все уже трудоустроены, и нового притока населения не увидеть».
Спрос на ИЖС по сравнению с жильем в многоквартирных домах недостаточно высок, так как не все готовы жить в собственном доме или искать подрядчиков для строительства, поясняет Валерия Малышева. «Второй фактор особенно важен, если при работе с застройщиками финансовая схема строительства прозрачна для банков, то индивидуальное жилое строительство — более сложный процесс»,— резюмирует она.