Сергей Яценко: Повышение ставок по ипотеке не привело к падению спроса

Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодарском крае Сергей Яценко считает, что кубанцы готовы заплатить больше в обмен на то, что жилой дом будет сдан в срок.

2018 год стал для ипотечного рынка Краснодарского края в своем роде историческим - объемы ипотечного кредитования выросли на 61%. Регион впервые поднялся на 7-ю позицию по объему и количеству выданных жилищных кредитов в России. В 2019 году ситуация поменялась - ставки начали расти. Как повышение стоимости ипотечных кредитов отразится на спросе, стоит ли оформлять жилищный кредит в период растущих ставок и как будут меняться предпочтения краснодарцев при выборе недвижимости, мы узнали у руководителя «Абсолют Банка» в Краснодарском крае Сергея Яценко.

— Сергей Леонидович, всего за полгода среднерыночная ипотечная ставка поднялась на 1,5 процентных пункта и превысила 11% годовых. Насколько этот скачок охладит интерес кубанцев к покупке жилья в кредит и ждать ли дальнейшего роста ставки?

Не думаю, что жители Краснодарского края резко перестанут оформлять ипотеку: спрос на покупку жилья, напротив, вырос, а альтернативы жилищным кредитам нет. Но, конечно, я не буду отрицать тот факт, что при росте ставок доступность ипотечных кредитов для населения снижается, поскольку размер ежемесячного платежа увеличивается. Вопрос в том, на каком уровне зафиксируется среднерыночная ставка.

Сейчас она находится в районе 11%. И пока повышение ставок не привело к падению спроса: мы видим, что он вырос, во всяком случае показатели января 2019 года превзошли прошлогодние выдачи за тот же период почти на 12%.

КАК СНИЗИТЬ ПЕРЕПЛАТУ ПО КРЕДИТУ?

— После какого уровня ставок ипотека пойдет на спад?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что средняя ставка до 12% годовых - психологически приемлемый уровень для потенциального заемщика. Если же этот рубеж будет пройден, то без запуска программ господдержки с каждым последующим процентом ипотечный рынок будет сокращаться на 15%. Пока повода для беспокойств нет. По прогнозам, средняя ставка в течение первого полугодия 2019 года составит 11,5% годовых. Чтобы сократить размер долговой нагрузки, среднестатистический кубанский заемщик берет кредит на более длительный срок - в среднем не на 16 лет, как в 2017 году, а на 19 лет. Таким образом уменьшается ежемесячный платеж. Кроме того, краснодарцы сокращают переплату по кредиту, внося больший объем собственных средств, поэтому средний размер первоначального взноса за год вырос с 30% от стоимости квартиры до 32,3%. Эта тенденция в 2019 году только усилится.

Специфика кубанского рынка недвижимости заключается в том, что спрос на жилье у нас не падает даже в периоды экономической турбулентности. Причина в том, что интерес к покупке квартир проявляют не только сами краснодарцы, но и жители других регионов, и даже стран СНГ - в первую очередь Украины, Армении и Казахстана. Только в прошлом году к нам переехали свыше 50 тысяч человек. Для большинства из них актуальна покупка жилья.

ПОТЕНЦИАЛ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ОГРОМЕН

— Обсудим еще одну особенность рынка Краснодарского края - перекос в сторону сделок со вторичным жильем. Логично предположить, что в 2019 году он еще больше усилится из-за перехода на эскроу- счета?

В 2019 год соотношение сделок распределилось таким образом: 20% - на первичном рынок, 80% - на вторичном. Но это средняя температура по больнице, а в некоторых банках из топ-10 по ипотеке соотношение другое. Например, в «Абсолют Банке» количество сделок с первичкой в два больше, чем с готовым жильем. Разница объясняется ростом количества сделок по программе «Военная ипотека» - за год в 2,5 раза, до 280 миллионов рублей. Почти каждая пятая сделка у нас в банке - именно по военной ипотеке.

Краснодарские застройщики тоже аккредитуются в «Росвоенипотеке» с прицелом на будущее: Краснодарский край входит в топ5 самых популярных регионов, где военные покупают жилье по сертификатам НИС. При этом почти 100% сделок - квартиры в новостройках.

Но в регионе есть другой драйвер роста и без военной ипотеки. Мы ожидаем, что в среднем по рынку к концу 2019 года доля ипотечных сделок с квартирами в строящихся домах увеличится с 20% до 30%, и даже переход на эскроу-счета не перечеркнет этот тренд. Истории с сорванными сроками сдачи объектов, обманутыми заемщиками еще свежи, и кубанцы готовы заплатить больше на 10-20% в обмен на гарантии и спокойствие, что дом будет сдан в срок. Тем более что квадратный метр первички сейчас значительно дешевле вторички - 49 тысяч рублей против 58 тысяч рублей соответственно. Потенциал у рынка первичной недвижимости огромен - в 2019 году в крае сдадут 370 многоквартирных домов, а значит, новые квартиры смогут купить почти 60 тысяч семей. В то же время на рынке вторичного жилья сокращается количество интересных по цене и качеству вариантов - покупатели теряют интерес к сомнительным с точки зрения юридической чистоты объектам, а достойных альтернатив брежневкам и хрущевкам мало. Также показательно, что всего за год на 32% уменьшилось количество сделок с частными домами на земельных участках - на такие объекты практически невозможно взять ипотеку, а значит, спрос на них падает.

ВРЕМЯ - ДЕНЬГИ, И ЭТО НЕ ПРЕУВЕЛИЧЕНИЕ

— Как банки будут конкурировать за клиентов в этом году, если учесть, что в у ключевых игроков ставки в среднем сравнялись?

Действительно, ценовой фактор уже перестает быть индикатором на фоне схожих условий у разных банков. Из-за роста ставок, сокращения банками срока действия одобренных заявок до 2 недель, на первый план выходят скорость и технологичность. Мы заранее готовились к этому и еще в 2018 году внедрили цифровую ипотечную платформу - теперь более 70% заявок на жилищные кредиты поступают через нее.

Причем в банк ходить не надо: наши партнеры среди риелторов и застройщиков заводят заявки самостоятельно, благодаря нашему технологическому решению заемщик получает одобрение через 10 минут, практически сразу после осмотра квартиры. Платформа, например, отлично показала себя в работе с военной ипотекой, когда срок действия сертификата НИС жестко ограничен, а также с дистанционными сделками, когда объект находится в Краснодаре, а покупатель - в другом городе. Как результат, за год мы увеличили выдачи жилищных займов почти в три раза - до 1,2 миллиарда рублей.

Поле для ипотечной конкуренции теперь в удобстве оформления кредита, в скорости выхода на сделку и возможности дистанционно гасить ипотеку. И, конечно, застройщики и агентства охотнее сотрудничают с банками, которые живут по принципу «время-деньги» и дают возможность без проволочек дать решение по заявке моментально, тем самым помогая клиенту не упустить выбранный вариант.