Новостройки вышли из гонки
Ситуация на рынке новостроек Петербурга изменилась. Спрос, по разным оценкам, просел на 15–30%, цены впервые резко притормозили, а дефицит предложения усилиями застройщиков сократился – в этих условиях первичке придется искать новую точку равновесия.
Холодный душ
Третий квартал стал переломным на рынке новостроек Петербурга, а роль триггера сыграла льготная ипотека: с 1 июля госпрограмма в привычном виде завершилась. В отсутствие драйвера, как и предсказывалось многими экспертами, перегретый рынок просел. Оценки снижения расходятся – в зависимости от того, с каким периодом сравнивать. Но в целом картина понятная: продажи в третьем квартале пошли вниз.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором квартале. А в нем, как мы помним, благодаря льготной ипотеке были достигнуты высокие для 2021 года показатели спроса. Что касается третьего квартала, то не надо забывать и про фактор сезонности, когда из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
По словам руководителя аналитического центра Группы RBI Елены Петропавловской, активность упала именно в масс-маркете. «После изменения программы льготной ипотеки с господдержкой на рынке наметилось снижение спроса, которое по итогам третьего квартала составило порядка 25% – в основном за счет массового сегмента», – говорит она. По данным RBI, за девять месяцев продажи снизились на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го.
Похожие цифры и у других экспертов. «В Петербурге и Ленобласти на рынке масс-маркета за третий квартал 2021 года было продано порядка 19 тыс. квартир – это на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого года», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Если сравнивать данные за девять месяцев, то в этом году реализовано на 15% меньше.
После 1 июля альтернативой льготной ипотеке стали совместные с банками продукты: застройщики вынуждены субсидировать растущие ипотечные ставки. Также есть надежды на семейную ипотеку, сделки с которой, по словам участников рынка, уже начали расти. «В первые месяц-два после изменения условий программы покупатели ожидаемо обдумывали это предложение, изучали рынок. Но уже в сентябре мы увидели рост заявок. К настоящему моменту доля семейной ипотеки выросла в несколько раз – до 15–20% в общей массе ипотечных сделок», – говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Цены встанут?
За девять месяцев 2021 года средние цены на первичном рынке Петербурга в массовом сегменте, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», выросли на 21,4%, в пригородах – на 25,5%. «Среди причин роста – быстрое вымывание наиболее ликвидного и бюджетного предложения, а также беспрецедентный рост стоимости стройматериалов: за первое полугодие они прибавили в среднем 15–30%, на отдельные позиции цены выросли на 80% или увеличились в два раза», – поясняет Ольга Трошева.
Тем не менее к концу третьего квартала движение вверх прекратилось. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за три последних месяца цены на первичном рынке Санкт-Петербурга прибавили лишь 2,4%, а с началом осени чуть ли не впервые за долгое время встали (в сентябре – минус 0,4%). В Ленобласти квадрат всё еще продолжает дорожать, рост за квартал – 5,2%. Это объясняется повышенной активностью застройщиков в пригородах – покупатель туда потянулся в поисках более доступного жилья.
Динамика средней цены предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
Динамика средней цены предложения на первичном рынке жилья Ленинградской области, руб./кв. м
Но это всё цены предложения. А вот показатель средневзвешенной цены сделок, по словам участников рынка, уже третий месяц практически не увеличивается. «Рост цен на рынке новостроек практически прекратился. Несмотря на продолжающийся рост себестоимости строительства, резервов платежеспособного спроса для дальнейшего повышения рыночных цен в ближайшие месяцы нет», – уверен Дмитрий Ефремов.
Дефицита больше нет
Безудержный рост цен эксперты во многом объясняли дефицитом предложения, возникшим на петербургском рынке в минувшем году. По итогам трех кварталов можно сделать вывод, что совместными усилиями застройщиков недостаток ликвидирован. По данным аналитиков BN.ru, за девять месяцев на рынок в Петербурге было выведено 2,07 млн кв. м жилья – это на 42% больше, чем в минувшем году. В Ленобласти прирост новых объектов вырос более чем в два раза – до 867 тыс. кв. м. В целом рынок Петербургской агломерации пополнился за девять месяцев на 2,93 млн кв. м – почти столько же застройщики вывели в продажу за весь 2020-й год.
Ударное пополнение рынка обеспечили крупные застройщики. Если за три квартала минувшего года десятка самых активных игроков вывела в продажу 1,39 млн кв. м нового жилья, то в этом году – почти 2 млн квадратов. Группа ЦДС, «Главстрой СПб», «Евроинвест Девелопмент», «КВС» увеличили объемы вывода в два – четыре раза. У лидеров рынка – Setl City и Группы ЛСР – показатели остались на прошлогоднем высоком уровне, а ГК «ПИК», всерьез обосновавшись на местном рынке, нарастила объемы вывода по сравнению с прошлым годом более чем в десять раз (см. таблицу).
По данным аналитиков BN.ru, средние площади квартир в новостройках, выходивших на рынок в этом году, почти не изменились: в Петербурге этот показатель сейчас составляет 44 кв. м, а в Ленобласти – 40 квадратов. А вот квартирография новых проектов в Петербурге меняется на глазах: доля студий в этом году выросла с 22 до 25%, а число однокомнатных квартир – с 46 до 49%. Формат двушек и трешек соответственно уменьшился. В новых условиях односемейное жилье в массовом сегменте продолжит захватывать рынок.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу. В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса: традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:
– На первичном рынке девелоперы довольно активно выводят новые проекты. Недостатка предложения в элитном и массовом сегментах не наблюдается. Всё больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается за пределы КАД. Вполне вероятно, что в ближайшее время рост цен в массовом сегменте замедлится. Элитный рынок в меньшей степени, чем массовый, зависит от ипотечного кредитования – спрос здесь по-прежнему активный, и падения не зафиксировано.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– До конца года ожидаем незначительные колебания цены на уровне инфляции. Льготная ипотека выполнила свою задачу – поддержала спрос. Но поскольку это привело к крайне существенному росту цен, сейчас рынок будет искать новое равновесие – баланс спроса, цены и предложения.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В четвертом квартале можно ждать усиления уже доминирующих тенденций. Сейчас рынок находится в состоянии баланса. Мы видим активных покупателей, а также спокойный, на уровне инфляции, рост цен, что позволяет людям не торопясь выбрать подходящий объект. В данный момент нет предпосылок, чтобы до конца года спрос упал ниже текущего уровня либо активно рос. На развитие событий в следующем году будут влиять многие факторы, прежде всего темпы роста ставок по ипотеке.