АИЖК РТ передаст функции по сопровождению рефинансирования жилищных кредитов ВТБ24
Региональный ипотечный оператор – АИЖК РТ – отчасти лишится доходов от сопровождения сделок жилищного кредитования федерального агентства. Теперь регоператор будет принимать заявки на кредиты и передавать их в Москву, где их будет сопровождать ВТБ24. Корреспонденты «Реального времени» попытались разобраться, что могло привести татарстанского оператора к переформатированию.
АИЖК передает полномочия ВТБ24?
Как стало известно «Реальному времени», региональный оператор федерального АИЖК – Агентство ипотечного жилищного кредитования РТ – готовится передать функции по сопровождению рефинансирования жилищных кредитов одному из крупнейших игроков – госбанку ВТБ24.
«В течение двух месяцев АИЖК РТ, возглавляемое Андреем Симаковым, должно передать дела татарстанскому филиалу ВТБ24. Также прекращает свою работу представительство «Кировской региональной ипотечной корпорации» в Набережных Челнах, которое обслуживало Закамье», – говорит собеседник. Информацию подтвердили и в ВТБ24:
– Действительно, ВТБ24 в скором времени возьмет на себя сопровождение сделок регионального АИЖК. Конкретикой по объемам и суммам сделок мы пока не обладаем, – подтвердил нашему изданию управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов. Корреспондент «Реального времени» позвонил в набережночелнинский офис «Кировской ипотечной корпорации». На другом конце трубки нам ответили вопросом, полным удивления: «А откуда вы знаете?». Затем последовали пояснения, что официальной информации пока не поступало.
В самом АИЖК РФ грядущие изменения назвали «переформатированием» и пояснили, что речь идет о перераспределении функций между федеральным и региональным агентствами. Регоператор будет продолжать выдавать ипотечные кредиты. Но все закладные будут отправляться в московское АИЖК, после чего сопровождением кредита будет заниматься уже другая организация, в данном случае ВТБ24. Сопровождение, в свою очередь, подразумевает контроль за исполнением обязанностей заемщика. Из-за нововведений АИЖК лишится части комиссий, которые оно ранее получало за исполнение этих услуг.
«Региональные операторы подчиняются решениям своих органов управления и учредителей – региональных администраций, информация о прекращении деятельности АИЖК Республики Татарстан в Агентство не поступала. АИЖК продолжает сотрудничать с действующей партнерской сетью, в том числе с АИЖК Республики Татарстан, в части рефинансирования закладных по выданным ипотечным кредитам, реализации государственных жилищных программ», – говорится в официальном ответе АИЖК РФ.
В АИЖК РТ, комментируя данную ситуацию, ограничились общими фразами: «ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Татарстан» сообщает, что в настоящее время продолжает осуществлять свою деятельность и сотрудничество с АО «АИЖК» (г. Москва)».
Еще более обидно, что изменения происходят на фоне продления программы АИЖК по субсидируемой ипотечной ставке по новостройкам.
«Мы продолжим работать только с самыми надежными компаниями»
Напомним, что о намерениях оптимизировать региональную сеть партнеров гендиректор АИЖК Александр Плутник заявлял еще в июле 2015 года. Хотя детали новой стратегии не разглашались, уже тогда было известно, что вместо региональных операторов кредиты, выданные по стандартам АИЖК, должны были сопровождать крупные банки.
Напомним, что немалую роль при разработке новой стратегии сыграли и результаты проверки Генпрокураторы РФ, согласно которым, в период с 2004 по 2013 годы на вознаграждения партнеров АИЖК потратило 11 млрд рублей. В 2014 году расходы АИЖК на комиссии за услуги сервисных агентов составили 1,66 млрд рублей.
В декабре этого года во время совещания с представителями региональных операторов и поставщиков закладных Александр Плутник сделал регоператорам своеобразное предупреждение, призвав их улучшить качество закладных.
– Мы продолжим работать только с самыми надежными компаниями, которые поставляли и поставляют исключительно качественные закладные. С такими организациями мы, безусловно, продлим сотрудничество в 2016 году. Они должны стать примером для других компаний, как регоператоров, так и партнеров по поставке закладных, – заметил он.
«Соципотека» по-симаковски
Неужели татарстанское АИЖК не оказалось среди «примерных» партнеров и регоператоров? Возможно, ответ кроется в последних экономических показателях?
Согласно отчету, в 2014 году выручка ОАО «АИЖК РТ» от основной деятельности – рефинансирования закладных – составила 1,01 млрд рублей (или 94,1% от плана). Выручка от прочих видов деятельности составила всего 44,5 млн рублей. В эту же статью входила и прибыль от сопровождения кредитов, то есть комиссионные выплаты, при этом они составляли немалую часть дохода АИЖК РТ. Сейчас у оператора порядка 3,5 тысячи закладных, при этом он продолжает сопровождать кредиты, выданные с 2013 года.
Еще в отчетности 2014 года АИЖК РТ заявляло, что оператор будет отходить от рефинансирования ипотеки, выдаваемой банками по рыночным стандартам, а ставка будет делаться на федеральную ипотечную программу «Социальная ипотека», которая позволяла кредитовать под 10,9%. По ней в РТ аккредитовано 14 стройкомпаний.
Всего же в планах АИЖК РТ на 2015 год была выдача 400 ипотечных займов/кредитов на 590,9 млн рублей, а также рефинансирование закладных на более чем 500 млн рублей.
«Наша доля – всего 4 процента»
А помимо этого татарстанский оператор планировал (и уже не первый год он ставил себе такую высокую планку) получить наивысший рейтинг поставщика закладных в ОАО «АИЖК», увеличить качество рефинансирования до 100%, снизить уровень просрочки до 3% и повысить оценку в АИЖК до 1000 балов. Одним словом, планов громадье. Но в реальности все было скромнее. Один из участников рынка говорит, что роль АИЖК РТ на рынке была невелика. «Известно, что близкая ее структура (ИА РТ – прим.ред.) работала по собственным девелоперским проектам. Отчасти АИЖК РТ могло кредитовать сделки по этим проектам. Из живых программ, которые АИЖК РТ вело, это федеральная программа «Соципотека». Но сделки были крайне малы», – делится один из застройщиков. Слова собеседника, по сути, подтверждает и сам Симаков: «Агентство по-прежнему работает, а информационно заявляет о себе только тогда, когда начинает реализовывать что-то новое. Основную долю рынка ипотеки держат ВТБ и Сбербанк. Наша доля – всего 4 процента. Но при этом у нас нет конкурентов, потому что мы всегда используемся как институт развития. В 2003 году, когда ипотека запускалась, мы занимали 100 процентов рынка. А когда по ипотеке начали работать банки, наша доля рынка упала до 10 процентов. В прошлый кризис наша доля опять возросла процентов до 50. Когда банки перестают выдавать ипотечные кредиты, люди приходят к нам. А когда банки вновь начинают выдавать кредиты, начинает работать рынок. Поэтому сегодня у нас опять доля рынка небольшая». А теперь, похоже, она будет нулевой.
О том, что более предпочтительным было сотрудничество с федеральным АИЖК, говорит и президент группы компаний Sigal group и совладелец Автоградбанка Павел Сигал: «В этом году наш банк с АИЖК не работал. До этого мы работали с АИЖК российским, а не РТ. Там структура работы сильно формализована: банк подготовился, отдал на согласование; если АИЖК согласовало – кредитует, если не согласовало – не кредитует. Так, наш банк работал и с некоторыми крупными банками».
Сначала было ИА РТ
Тут следует напомнить, что путь татарстанского регионального оператора АИЖК с момента его создания был непростой. Начнем с того, что ОАО «АИЖК РТ» было создано еще в 2008 году и носило название ОАО «ИпотекаЛизинг16». Основной вид деятельности был указан как рефинансирование ипотечных кредитов. 99,9% всех акций принадлежало поначалу ОАО «Таткоммунпромкомплект», но на данный момент львиная доля у минземимущества РТ. Последнее было вынуждено провести допэмиссию для АИЖК на более чем 60 млн рублей в 2012 году. По словам Азата Хамаева, отчасти это было связано с решением неких проблем с долгами оператора по девелоперским проектам.
Вообще, до 2012 года основным ипотечным оператором в республике было ОАО «Ипотечное агентство РТ», а вовсе не АИЖК РТ (для понимания масштаба, последнее в 2008 году рефинансировало ипотеку на 34,3 млн рублей, в 2009 году – 24,4 млн рублей, в 2011 году – 46,7 млн рублей. Поставьте рядом ОАО «ИАРТ», которое совместно с партнерами за 2011 год выдало 1149 ипотечных кредитов на сумму 995,57 млн рублей). Обе компании возглавлял депутат Госсовета РТ Андрей Симаков.
Все изменилось в 2012 году. Тогда на рефинансирование ипотечных кредитов и займов при плане в 492 млн рублей АИЖК РТ выдало 542,5 млн рублей. В отчетности ИА РТ за 2012 год строка «рефинансирования ипотечных закладных» исчезает. Компания декларирует о развитии девелоперских проектов.
От дефолта до коммунальных войн и возмущений дольщиков
Кстати, девелоперские эксперименты ИА РТ, возможно, и стали причиной того, что на роль регоператора потребовалось новое юрлицо, которое бы дистанцировалось от девелоперской деятельности. Не всегда успешной, к слову сказать.
Так, говоря о девелоперстве ИА РТ, прежде всего, следует вспомнить, что в 2010 году компания допустила технический дефолт по облигационному займу на 1 млрд рублей, размещенному в 2008 году. «До кризиса большинство девелоперов вошли в проекты (особенно «длинные») с «короткими» финансовыми ресурсами, так как банковская система России кредиты больше, чем на 1,5-2 года, не выдавала. Среди тех проектов, которые сейчас реализует Ипотечное агентство РТ, есть крупные, например, «Зеленый Дол». Срок его реализации 25 лет. Есть также проекты со сроком реализации от трех-четырех до пяти-семи лет. Как известно, в кризис возможность у банков выдавать даже короткие ресурсы закончилась. Банковский сектор просто прекратил кредитование строительного сектора. Возможность перекредитования исчезла, рынок встал. И, как следствие, реализовывать проекты за счет продажи жилья, особенно на этапе строительства, стало очень сложно. Исходя из этого у многих компаний, и у нашей в том числе, возникли проблемы», – объяснял ситуацию Андрей Симаков журналисту «БИЗНЕС Online». Впоследствии займ удалось реструктуризировать.
Сейчас в портфеле ИА РТ, которое преобразовано в группу компаний «Дар», несколько проектов – малоэтажные «Пятидворье», «Светлый берег», «Золотые ключи» и другие. В прошлом году к ним добавился и масштабный многоэтажный комплекс экопарк «Дубрава», застройщиком которого является компания «Тандем-Д». Ее в середине 2014 года выкупили структуры ИА РТ. В отчетности можно найти, что «Ипотечное агентство РТ» в 2014 году по проекту ЖК «Экопарк Дубрава» получило вознаграждение за выполнение функций заказчика-застройщика в 76,7 млн рублей (всего на стройке «Дубравы» за 2014 год освоено 1,5 млрд рублей). Из успехов в «малоэтажке» – введение в эксплуатацию 40 загородных домов площадью более 5 тыс. кв. м, в т.ч за счет федеральных средств по программе «Стимул».
В загородное строительство в целом в 2014 году было инвестировано за год 116 млн рублей, а продано 354 объекта недвижимости на 460,3 млн рублей. Из них 19 жилых загородных домов и 90 земельных участков, а также 245 квартир, гаражей и офисов.
Что интересно, как замечают даже сами клиенты, почему-то все строительные проекты ИА РТ, мягко говоря, идут непросто. Достаточно вспомнить «Загородный клуб», где долгое время шли разборки между управляющими за коммунальную инфраструктуру поселка. Тяжело шел проект ЖК «Московский» на Серова, или можно вспомнить непростую судьбу дольщиков ИА РТ в проекте скандально известного застройщика ЗАО «Ады». Не все гладко оказалось и на «Дубраве». Жильцы на онлайн-конференции все того же «Бизнес Онлайн» пишут, что сорваны сроки сдачи домов.
Союз банкира и девелопера
Еще одна интересная ипостась ИА РТ – это участие в спасении «Татфондбанка». 7 декабря стало известно, что в число акционеров банка вошло ОАО «Ипотечное агентство РТ», получив 8,735% акций ТФБ на общую сумму 1 259 900 000 рублей.
Фактически речь шла о докапитализации банка в формате допэмиссии акций, которая была анонсирована еще в марте этого года и размещена в конце сентября. «ИА РТ» выкупило большую часть размещенных акций дополнительного выпуска на сумму 1,26 млрд рублей (ровно 10% от прежнего размера уставного капитала банка).
К слову, «ИА РТ» – отнюдь не чужая структура для «Татфонда». Достаточно вспомнить, что недавно назначенный председатель правления банка Марат Загидуллин по состоянию на 30 сентября 2015 года являлся членом совета директоров «ИА РТ».
Более того, «ИА РТ» совсем недавно входило в число акционеров ТФБ. Так, в Интернете можно обнаружить «Список лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится банк», датированный 21 января 2014 года и в настоящее время скрытый на официальном сайте банка как устаревший. Согласно ему, 2 года назад «ИА РТ» владело 6,746% акций банка. Из числа акционеров банка «ИА РТ» вышло буквально 2 месяца назад – 29 сентября.
Интересно, что ранее изменилась структура собственников «ИА РТ». Еще год назад в числе конечных владельцев «ИА РТ» значились ОАО «АИЖК РТ» (51,28%), полностью принадлежащее минземимущества РТ, и ООО «АН-16» (48,72%), которым владеет некая Вера Александровна Сапарина. Эта структура пришла на смену ООО «Ипотечная Компания РТ», которая принадлежала родственнику Марата Хуснуллина – Ильдусу Минниханову.
Однако, согласно аудиторскому заключению по ОАО «ИА РТ» от 23 апреля 2015 года по годовой отчетности компании за 2014 год, правительство Татарстана потеряло контрольный пакет, и через ОАО «АИЖК РТ» ему стало принадлежать 31,39% акций. У ООО «АН-16» осталось 29,82%. Зато у «ИА РТ» появились 2 новых собственника с абсолютно одинаковыми пакетами акций: ЗАО «Инвестиционные активы» (19,4%, 99% у Гатина Амира Саидкасимовича) и ООО «Автопаркинг» (19,4%, собственник Давлетгараев Айдар Хасанович). Обе компании в списке лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится ТФБ.
Ну и кульминацией сотрудничества между структурами Андрея Симакова и Роберта Мусина является созданное в декабре 2014 года ООО «ГРУППА «ДАР». Доля в 70% у владельца группы ТФБ Мусина, оставшиеся –у гендиректора ИА РТ Симакова. Он же руководитель «Группы «Дар».
И снова девелопмент
Но, похоже, любовь к девелоперским проектам у Андрея Анатольевича неискоренима. Летом 2014 года АИЖК РТ было назначено в Татарстане уполномоченным органом, который является ответственным за подбор подрядчиков, проведение конкурсов, ведение списков граждан, информирование и консультацию граждан федеральной программы «Жилье для российской семьи». Речь идет о тех самых «путинках» по цене 35 тыс. рублей за кв. метр. «С московским АИЖК мы с постоянно на связи, и с ними нет никаких проблем. А вот со стороны татарстанского АИЖК я не вижу ни участия, ни помощи. Даже аккредитацию они не могут провести до сих пор. Постоянно просят какие-то документы, которые по большому счету не играют важной роли. Наверное, мы заявку на аккредитацию подали уже месяца 4 назад, но до сих пор кредита мы не получили. Они просят очень большие залоги, очень сильно перестраховываются», – жалуется на АИЖК РТ участник программы и директор строительной компании ООО «Стройком» Фаик Мифтахов.
АИЖК не только отбирает подрядчиков и регистрирует граждан на доступное жилье, но и само выступает девелопером, реализуя по данной программе проект «Джукетау» в городе Чистополь. Согласно отчету АИЖК РТ, в 2014 году на проектирование и строительство сетей было вложено 5,9 млн рублей. «В конце этой недели мы должны начать строительство. Нововведения не повлияют на нашу работу. В настоящее время, пока нет кредитных денег, у АИЖК мы берем займы», – рассказал «Реальному времени» директор строительной компании ООО«Джукетау» Дмитрий Бусарев.