В Петербурге обсудили актуальное состояние регионального рынка недвижимости и ипотеки
«Актуальное состояние регионального рынка недвижимости и ипотеки» - таков был девиз очередного круглого стола в Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ). Мероприятие подготовили совместно портал www.ttfinance.ru и еженедельник «МК в Питере».
Встреча собрала представители крупнейших на рынке банков и ряда девелоперских компаний. Специалисты пришли к выводу, что население продолжает проявлять спрос на жилищные кредиты. Завершение с 1 марта 2017 года программы государственного субсидирования кредитов на покупку строящегося жилья не стало ударом.
Дело в том, что рыночные программы кредитования уже давно приблизились по условиям к государственным (в январе министр строительства России Михаил Мень сообщил, что при рыночной средней ставке по ипотеке 12,7% ставка по госпрограмме 12%, а с такой разницей продлевать программу «бессмысленно»). К тому же, ряд аналитиков предсказывает снижение в 2017 году учетной ставки Банка России, а с нею - падение ставок по всем видам кредитования.
До сих пор обеспеченность жилыми квадратными метрами на человека в нашей стране заметно ниже, чем в США или Западной Европе. Лишь одно омрачает будущее отечественной ипотеки – неуверенность россиян в стабильности их доходов.
Жилье сложили в кредитные портфели
В первой части встречи говорили, в основном, банкиры.
«Ипотека — единственный сектор кредитования, который показывает устойчивый рост», - заметил президент АБСЗ Владимир Джикович.
А дальше добавил «дегтя»: финансовое положение сограждан не улучшается. Продажи жилья не растут. Банковская статистика зафиксировала падение кредитования физических лиц, а плюс по юрлицам в 4%, тоже не впечатляет на фоне инфляции.
Кредитование в стране развивается «волнами»: оно росло до кризиса 2008 года, новый рост начался в 2011 году, очередная волна падения идет с 2013 года.
«Ипотека всегда была привлекательна из-за надежности этого вида кредитования», - считает президент АБСЗ. Действительно, в нашей стране люди берут ипотечные кредиты не в спекулятивных целях, а для того, чтобы удовлетворить базовую потребность своей семьи в крыше над головой. Угроза лишиться ее заставляет граждан быть очень ответственным в обслуживании данного вида задолженности.
Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев привел цифры по своему банку (именно по Северо-Западу). Портфель ипотечного кредитования достиг 200 млрд рублей (прирост в 2016 г. - 20%), при этом 68% всех кредитов приходится на Петербург. Средний размер ипотечного кредита в городе на Неве - 1,9 млн рублей, он стабилен в последние годы.
Впрочем, динамика и в других точках присутствия не сильно отличается от средних показателей, например, прирост в Мурманском и Псковском региональных подразделениях - по 25%, Великий Новгород и Ленинградская область дали плюс по 17%.
Уровень просрочки по ипотеке в Сбербанке - 0,75%
Порядка 60% клиентов приходят в банк после ознакомления с условиями кредитования у застройщиков-партнеров. 38% приходят в банк сами, оставшиеся несколько процентов – люди с предприятий, которые сотрудничают со Сбербанком по корпоративным программам.
По программе господдержки выдано более 30 тысяч кредитов на сумму 60 млрд рублей (в том числе 29,1 млрд рублей в Санкт-Петербурге). В регионе из всех кредитов, предоставленных по госпрограмме, на Сбербанк приходится 65%.
«Что касается реакции на свертывание программы с господдержкой, то в начале 2016 года, когда ожидали ее завершения, был ажиотаж. Люди торопились оформить получение кредита. А в конце прошлого года бума не было. Рынок спокойно пережил объявление, что пролонгации субсидирования не будет», - сообщил Вячеслав Лебедев.
А вот в Абсолют Банке впечатляет динамика продаж. «За 2016 год филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге выдал ипотечных кредитов на общую сумму 2,97 млрд. рублей – это в 1,5 раза больше, чем в 2015 году. Причем, качество портфеля для нас остается очень важным - просроченная задолженность у нас всегда была небольшая - около 0,5%», - рассказала заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.
Наиболее перспективным направлением она считает первичный рынок, где можно предложить максимально выгодные условия кредитования за счет партнерских программ с застройщиками. «Мы регулярно ведем переговоры с крупнейшими застройщиками Санкт-Петербурга и видим, что они готовы предлагать интересные предложения клиентам, а также добавлять к снижению ставок еще и скидки на квартиры. В итоге по отдельным строительным объектам в рамках таких партнерских программ с застройщиками клиенты могут оформить ипотеку под 8-8,5% годовых. Для сравнения – на вторичном рынке средняя процентная ставка по ипотеке сейчас около 11%», - добавляет Мария Батталова.
Г-жа Батталова отмечает, что практика на рынке ипотеки такова, что непосредственно в офис банков приходят около 30% заемщиков, а остальные 70% - это дистанционные клиенты (включая тех, что идут после визита к застройщикам). Средний чек по ипотечному кредиту в Абсолют Банке сейчас составляет около 1,85 млн. рублей – на первичном рынке и 2,4 млн. рублей – на вторичном рынке недвижимости.
Начальник подразделения банка ВТБ24 - Центра ипотечного кредитования ДО №1 «Невский, 59» Татьяна Хоботова представила цифры по своему банку.
Рост выдачи ипотеки по итогам года составил очень хорошие 49%. Объем выданных кредитов достиг 27,7 млрд рублей. Клиенты в банк приходят за кредитом по рекомендации партнеров (как правило, застройщиков). «60% выдач формируют наши партнеры, 15% обращений поступает по дистанционным каналам и столько же людей приходят «пешком».
Мы понимали, что бум февраля-2016 носит краткосрочный характер. Мы не знали - будет ли аналогичный в декабре. Практика показала, что все было спокойно, люди за господдержкой не побежали. Во второй половине зимы народ осматривался, что будет по ценам и ставкам», - поделилась она наблюдениями.
ВТБ24 так же предлагает клиентам обратить внимание на спецпредложения застройщиков. Например, в октябре-декабре 2016г. квартиры в некоторых комплексах компании ЛСР можно было купить в кредит по ставке в 6,9% - это для прошлого года абсолютный минимум рынка.
«Наш банк входит в ту же группу. Конкуренции по ставкам у нас нет, но есть выбор для клиентов по удобству обслуживания и спецпредложениям. Большое значение имеют специальные программы банка, а также дисконты, предоставляемые застройщикам и агентствам недвижимости. В нашем банке действует программа «Люди дела» для врачей, учителей, госслужащих и сотрудников силовых структур, в рамках который по программам рефинансирования ипотечных кредитов других банков действуют скидки до 1 % от базовой ставки по ипотечному кредитованию.
В 2016 году по сравнению с 2015-м филиалом «Северо-Западный» банка ВТБ было выдано почти в 2 раза больше ипотечных кредитов, ипотечный кредитный портфель филиала за год вырос на 45%», - добавил эксперт по работе с партнерами отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге Мерген Лиджиев.
В конце февраля – начале марта Сбербанк и банки группы ВТБ снизили ставки по ипотеке до 10,4%. Видимо, это в каком-то смысле замена для населения льготной ипотеки. При этом представители этих банков заявили, что банковские продукты по таким ставкам вполне рентабельны.
На круглом столе обсудили так же – не следует ли ждать «возрождения» такого продукта, как ипотека с нулевым первоначальным взносом.
Впрочем, по факту такие предложения уже сейчас можно найти на рынке. Собравшиеся банкиры считают их «маркетинговым ходом». Их цель – быстро расширить долю на рынке, а подводные камни (дополнительные платежи, повышенная ставка), это совсем не то, на что делает акцент реклама.
«В нашем банке до кризиса было предложение - 0% первый взнос. Но тогда был, во-первых, растущий рынок, во-вторых, разницу цены между стандартным первым взносом и нулевым надо было застраховать, причем за счет получателя кредита», - напомнила Татьяна Хоботова.
Расторжение договора долевого участия в принудительном порядке, когда покупатель не способен расплатиться, — это очень долгая и неприятная, во всех смыслах, процедура. Пока она длится, квартира выпадает из оборота, а это косвенные убытки.
«При решении о возможности выдать кредит оценивается отношение платежа по его погашению к доходу заемщика. Для нулевого первоначального взноса этот коэффициент более жесток», - добавил Мерген Лиджиев.
В общем, большого будущего у ипотеки без первоначального взноса пока не заметно.
Овеществленная необходимость
Во второй части круглого стола тон задавали девелоперы.
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что народ у нас «мужественный и терпеливый». Только такой и может вынести то, что условия продаж жилья легче не становятся.
Например, с начала 2017 года в силу вступил целый блок изменений и дополнений в федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Они направлены на лучшую защиту дольщиков, но неизбежно должны привести к подорожанию квадратных метров. Впрочем, этот рост, считает эксперт, не будет «шокирующим».
Поэтому в конце прошлого года застройщики стремились открыть продажи в новых жилых комплексах, реализовать в них хотя бы единственную квартиру, тогда и в дальнейшем по данным домам можно будет вести работу по старым правилам.
Металл подорожал, а за ним подорожал железобетон. Поднимаются транспортные расходы, тарифы на электроэнергию. Строители не могут бесконечно жертвовать прибылью, как бы не был ограничен спрос.
В 2016 году случилось знаковое событие - Петербург обогнал Москву по числу проданных на первичном рынке квартир - на 12 тысяч договоров, подсчитала Росрегистрация. Объяснение этому парадоксу (ведь главная столица более чем в два раза крупнее) в том, что наш город выиграл в глазах региональных покупателей. У нас лучше условия для жизни, цены квадратного метра вдвое ниже, меньше проблем с обманутыми дольщиками.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева привела цифры. Средняя цена квадратного метра на основной территории Петербурга сейчас - 107,5 тыс. рублей, в области и развивающемся пригороде – 70,5 тыс. рублей. Подорожание за 2016 год отстало от темпов инфляции: 2,9% (3 тыс. рублей) в Петербурге и 2% (1,5 тыс. рублей) область и пригород. В Петербурге 70% сделок приходится на диапазон цен квадратного метра от 65 до 105 тыс. рублей; в области и пригороде 65% сделок в интервале 55-75 тыс. рублей.
Представители банков согласились, что очень важно работать с покупателями из регионов. На них приходится около трети покупателей. Банки и застройщики целенаправленно продвигают свои услуги в отдаленных областях, особенно богатых нефтью и газом. Дистанционные сервисы – существенное подспорье в борьбе за позицию на этом рынке.
Еще одна интересная ниша покупателей – инвесторы. Какова их доля точно не знает никто, так как такие граждане не любят указывать, даже в анонимных анкетах строителей, что покупают жилье не для себя. Ориентировочно, их число около 15%.
Хотя, повторим, как считать. Например, Светлана Денисова, полагает, что если семья приобретает жилье чтобы «овеществить» материнский капитал – такая семья тоже инвесторы.