АИЖК предлагает развивать дешевую ипотеку на деньги ЦБ РФ
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) придумало оригинальный способ выполнить президентское поручение и снизить ставки по ипотеке до уровня инфляция плюс 2,2 процентного пункта. Согласно подсчетам АИЖК, от него на это потребуется 440 млрд руб. Взять большую часть из этих денег агентство рассчитывает у ЦБ. С таким подходом реализация его новой стратегии под большим вопросом, указывают эксперты.
«Ъ» стали известны детали проекта новой стратегии развития АИЖК на 2014-2018 годы, направленной в профильные ведомства в начале сентября. Агентство намерено сконцентрироваться на выполнении требований президентского указа N600, принятого в мае 2012 года и посвященного, в частности, снижению ипотечных ставок для социальных категорий ипотечных заемщиков до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта к 2018 году, а также развитию рынков жилья экономкласса и арендного жилья. В целом на реализацию указа, по подсчетам АИЖК, от профильных госструктур потребуется 1,28 трлн руб. «Новая стратегия самого АИЖК предполагает, что из них агентство рассчитывает внести 440 млрд руб.»,— рассказал один из источников «Ъ». Из них, продолжает он, 100 млрд руб. предлагается потратить на выкуп инфраструктурных объектов в рамках программы «Жилье для российской семьи» (см. «Ъ» от 19 марта), еще 235 млрд руб.— выделить на социальную ипотеку (выкуп закладных у небольших банков, выдающих кредиты по льготной ставке, которая утверждена указом), оставшиеся 105 млрд руб.— вложить в развитие арендного жилья, в частности, в ипотечное кредитование наймодателей. «Мы рассчитываем, что новая стратегия группы компаний АИЖК будет утверждена наблюдательным советом АИЖК до 1 октября»,— заявили в пресс-службе агентства.
Разработать новую стратегию вместо уже утвержденной в июне 2013 года и рассчитанной до 2018 года от АИЖК потребовало правительство. Причина — негативные отзывы об эффективности деятельности агентства по итогам проверки Генпрокуратуры (см. «Ъ» от 14 марта). Совещание, на котором было принято ключевое для АИЖК решение — сконцентрироваться на соцпрограммах, а традиционные для него направления деятельности отделить и приватизировать,— прошло в июле текущего года (см. «Ъ» от 17 июля). После этого со своими нареканиями публично выступила и Счетная палата, в итоге, по сведениям «Ъ», АИЖК было поручено переписывать стратегию совместно с ней.
Впрочем, хотя тематически замечания контрольно-надзорных ведомств АИЖК учло, материально перспективы реализации новой стратегии под вопросом. Дело в том, что из планируемых АИЖК инвестиций в 440 млрд руб. на данный момент определены источники финансирования лишь по 75 млрд руб. Оставшихся 365 млрд руб.— а это почти столько же, сколько, по оценкам Счетной палаты, государство уже вложило в АИЖК в 2002-2013 годах (более 330 млрд руб. в уставный капитал, госгарантии и через кредит ВЭБа),— у агентства попросту нет. «Зато, как следует из стратегии, там знают, где — при учете малой доступности иных источников финансирования в условиях санкций — взять деньги: в ЦБ»,— указывает один из собеседников «Ъ». «Предложение АИЖК состоит в запуске механизма прямого репо с ЦБ под залог ипотечных ценных бумаг, в покрытии которых находятся социальные кредиты и кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке»,— подтвердили в пресс-службе АИЖК.
Впрочем, реализовать эту идею будет очень непросто. Напрямую получать рефинансирование в ЦБ агентство, не являясь банком, не может. Менять же подход и делать исключение для него Банк России, по всей видимости, не готов. «АИЖК по закону о ЦБ не входит в круг возможных контрагентов Банка России по операциям внутреннего рынка (в том числе репо)»,— заявили «Ъ» в пресс-службе мегарегулятора. Возможная покупка АИЖК банка (о намерениях агентства с помощью него выполнить президентский указ о снижении ставок по ипотеке «Ъ» сообщал 19 июня 2013 года) проблему бы не решила: лимиты по репо напрямую зависят от размера капитала банка, а капитал этот тоже нужно откуда-то взять, кроме того, репо — инструмент короткого финансирования, в то время как для ипотеки нужны длинные деньги. На это у АИЖК есть контрпредложение — удлинить репо с ЦБ под залог ипотечных бумаг до пяти лет вместо закрепленного сейчас срока от одного дня до года (а де-факто — до недели: аукционы на срок 3 месяца и 12 месяцев проводятся в случае принятия Банком России соответствующего решения).
Мнения участников рынка относительно предложений АИЖК разошлись диаметрально. «Рынка длинных денег сейчас нет, и пока не очень заметны действия по его развитию, несмотря на существование указа, который необходимо выполнять,— отмечает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.— Насколько справедливо будет делать исключение для АИЖК — вопрос, но то, что они предлагают,— достаточно разумный компромисс». С ним не согласен глава совета директоров МДМ-банка Олег Вьюгин: «Позиция АИЖК очень проста: хотите низких ставок по ипотеке при высокой стоимости фондирования на рынке — пусть ЦБ их субсидирует». При этом уже сейчас понятно, что ЦБ на это не пойдет и указ не будет выполнен — экономическая ситуация тому совершенно не способствует, констатирует он. Впрочем, отмечают участники рынка, в конечном итоге все традиционно будет зависеть от политической воли.