В Нижегородской области отмечается рост спроса на ипотеку

В прошлом году в Нижегородской области было построено около 1,5 млн кв.м жилья. Было выдано почти 20 тысяч жилищных кредитов на сумму более 28 млрд рублей. Средний размер ипотечного кредита увеличился до 1,4 млн рублей, а цена квадратного метра жилья – до 60 тысяч рублей. Рост по всем основным показателям – подчеркивают эксперты. Чего ждать в 2014 году тем, кто решил улучшить свои жилищные условия

Большой выбор

- В 2013 году в Нижегородской области услуги по ипотечного кредитованию предоставляли 98 банков из 140, работающих в регионе. Выбор программ, как видите, разнообразен, и конкуренция на этом рынке серьезная, - говорит начальник экономического управления Главного управления ЦБ РФ по Нижегородской области Михаил Белов.

Несмотря на большой выбор ипотечных программ, за деньгами большинство нижегородцев идут в Сбербанк (в число лидеров также вошли ВТБ24, Росбанк и “Ак Барс“). Волго-вятский банк в прошлом году выдал ипотечный кредит 11588 нижегородским семьям. При этом всего в регионе было выдано 19795 займов на покупку квартир.

- Количество выданных ипотек за год выросло на 30%, а общий объем – на 40%, - приводит данные Михаил Белов. - В результате увеличилась средняя сумма выдаваемого кредита – с 1 млн 240 тысяч рублей в 2012 году до 1 млн 420 тысяч в минувшем.

В 2014-м желающим улучшить свои жилищные условия, судя по всему, придется занимать у банков еще большую сумму. И для этого есть свои причины.

- С нового года застройщик, чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, должен застраховать свою ответственность, - рассказала директор агентства недвижимости "Жилстрой-НН" Ксения Петухова. - Как это скажется на конечной стоимости квадратного метра, сказать трудно, потому что пока страховые компании не предложили нам свои условия. Но то, что нововведение приведет к росту себестоимости, сомневаться не стоит. Кроме того, будут поднимать цену подрядчики.

Директор АН "Виват Риэлти" Елена Недоспасова прогнозирует рост цен на жилье в этом году в пределах 10-15%:

- В 2013-м большого скачка цен не было, рост составил примерно 15% (в предыдущие годы - 20-25%). В абсолютных ценах это составило около 300 тысяч в стоимости квартиры. На сегодняшний день минимальная стоимость квартиры – однокомнатной хрущевки в районе с не очень развитой инфраструктурой – составляет где-то 1,8 млн рублей.

Продавцы затаились

По словам экспертов, рынок жилья очень консервативный и никогда быстро не реагировал на резкие изменения курсов валют, цен на нефть. Но все же небольшое затишье на рынке наблюдается.

- Покупатели сейчас активизировались – у них есть деньги, им надо их куда-то вложить, чтобы не потерять, - поясняет Елена Недоспасова. – Некоторые продавцы, напротив, заняли выжидательную позицию. И мы отмечаем, что у нас переносятся сделки. Это небольшой процент. Но они откладываются по разным причинам. Но, думаю, это временное явление, потому что тем, кому надо продать, они все равно продают, а те, у кого ликвидные активы, могут переждать месяц-два.

Еще одна тенденция последних месяцев – возвращение на рынок жилья так называемых “инвесторов“ - людей, которые покупают жилье впрок. Правда, пока речи не идет о профессиональных инвесторах. Нынешние “инвесторы“ – это, как правило, родители детей-подростков, которые покупают жилье своим отпрыскам с перспективой их переезда через 5-8 лет, или 45-50-летние нижегородцы, которые рассчитывают, сдав второе жилье в аренду, получить прибавку к пенсии.

- Имея капитал 300-400 тысяч рублей и взяв ипотеку, можно делать инвестиционное вложение, - советует Елена Недоспасова. - В прогаре никогда не останетесь – недвижимость растет в цене хорошо, а падает плохо.

- Текущее ослабление рубля оказывает дополнительное давление на население и требует оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки, - подчеркивает заместитель директора регионального центра «Волжский» по розничному бизнесу ЗАО «Райффайзенбанк» Светлана Помелова. - Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в 2014-м.

При этом банкиры отмечают, что спрос на валютные кредиты минимален и составляет порядка максимум 1-2% от общего числа обращений.

- Доля валютных кредитов в структуре ипотечных портфелей российских банков постоянно сокращается (11% - на конец 2011 года и всего 3,8% - в начале 2014-го), - отмечает региональный директор Приволжской дирекции Росбанка Виндман Олег. - Это связано с постепенным ослаблением российской валюты по отношению к доллару и евро, происходящему с 2009 года, а также с пониманием заемщиков, что экономия на процентной ставке может быть компенсирована резким ростом курса валют.

Когда кредит в помощь

В 2013 году ипотечный рынок поставил очередной рекорд. Если в начале 2000-х основным сдерживающим фактором развития ипотечного рынка была низкая грамотность населения (ипотека никак не ассоциировалась со способом улучшения жилищных условий), то сейчас население уже понимает, что кредит – это единственный помощник в решении жилищного вопроса.

- Постепенно растет количество сделок с участием ипотеки с недвижимостью, в конце 2013 года каждая четвертая сделка с недвижимостью – ипотечная, - говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. - При этом объем ипотечной задолженности - 2,6 трлн рублей - на сегодняшний день все еще составляет ничтожно малую долю от ВВП страны – 4,1%. Этот же показатель, а именно по нему принято судить о развитии рынка ипотеки, в развитых странах, например, Германии, достигает 100,8%. Поэтому потенциал развития рынка ипотечного кредитования в России огромен.

Банкиры не прогнозируют существенных изменений по программам ипотечного кредитования.

- Наши опросы кредитных организаций говорят о том, что в ближайшие три месяца-полгода 70% нижегородских банков не планирует каких-либо изменений – ни в сторону ужесточения, ни смягчения условий, - говорит Михаил Белов из Центробанка. - Оставшиеся кредитные учреждения в течение ближайшего времени ориентируются, что условия кредитования могут ужесточиться. Но даже если процентная ставка увеличится, то совсем незначительно - на 0,5-1%.

Средний размер ставки по ипотеке в конце 2013 года составил 12,2% (в России – 12,4%).

Начальник отдела ипотечного кредитования Головного отделения Сбербанка по Нижегородской области Марина Митрофанова рассказала, что в этом году банк уже снизил ставки по стандартным ипотечным программам – на 0,5%.

- В прошлом году действовали две акционные программы, - напомнила Марина Митрофанова. - Кредит «12-12-12» пользовался большой популярностью у нижегородцев, поэтому в течение года эту акцию пролонгировали три раза. Последний раз она была продлена до конца июня уже 2014 года. Несколько раз продлевалась и акция по программе «Молодая семья». В этом году мы ожидаем упрощение процедуры кредитования.

Говоря о перспективах ипотечного кредитования, управляющий нижегородским филиалом ВТБ24 Георгий Гречин напомнил, что месяц назад банк упростил условия по займам на покупку жилья. Теперь ставка по ипотеке зависит только от суммы кредита, а не планируемого срока выплат и размера первоначального взноса: 11,75% годовых — по кредитам на сумму свыше 2 млн рублей; 12,15% — по кредитам на сумму от 1 до 2 млн; 12,85% — по кредитам на сумму менее 1 млн.

В ипотечном банке “ДельтаКредит“ также не планируют ужесточать условия к замещикам.

- Напротив, сейчас разрабатывается акция, которая позволит еще понизить процентную ставку (сейчас - 9,75%) для определенной категории заемщиков, - рассказала региональный директор “ДельтаКредит“ Анна Пантелеева. - Но ждать существенного снижения не стоит. В этом году ставка по ипотеке точно не приблизится к “президентским“ 8,25%, поскольку это зависит в первую очередь от стоимости денег, которые привлекают банки для кредитования населения.

Рост спроса на недвижимость, стабильно растущие цены на жилье, темпы ввода нового жилья - все это позволяет банкам рассчитывать на прирост ипотечного портфеля и в 2014 году.

- Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, - считает Светлана Помелова. - В 2014 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста - в пределах 20%. По нашим оценкам, драйвером роста ипотечного рынка сегодня является первичный рынок, и он же останется им в ближайшей перспективе.

“Однушки“ в цене

По данным Минстроя, на 2014 год в Нижегородской области заложено совсем небольшое увеличение – на 50 тысяч кв.м - объемов строительства жилья. В то же время в Нижнем Новгороде ожидается жилищный бум – если в 2013 году было построено 696,3 тысячи кв. м, то план на 2014 – уже 800 тысяч. Обеспечить такой прирост власти планируют за счет возведения жилья эконом-класса (подробнее - на с.3).

- Квартира стоимостью 30 тысяч рублей за “квадрат“ – это очень привлекательно, - говорит Елена Недоспасова. - Сейчас в Сормове жилье продается по 56 тысяч за кв.м на стадии закладки новостройки и по 60 тысяч в уже сданных домах.

Опыт компании “Жилстрой-НН“ также подтверждает большой интерес нижегородцев к недорогим квартирам.

- В 2013 году нами было построено 1673 квартиры - это 94,5 тысячи кв. м жилья, или 11 домов, - рассказала Ксения Петухова. - План на этот год – около 3000 квартир, преимущественно однокомнатные и квартиры-студии площадью 17 кв.м.

По словам представителя застройщика, все квартиры в их будущих домах расписаны на несколько лет вперед. Очередь на покупку жилья в микрорайоне Юг составляет около 9000 человек, в микрорайоне Бурнаковский - 6000.

- Если изначально на Бурнаковской планировалось возвести 13 домов, то с учетом второй очереди строительства будет около 30 домов, - подчеркнула Ксения Петухова.