Спрос на ипотеку в Нижегородской области продолжает расти

С каждым годом спрос на ипотеку в Нижегородской области растет. По сути, на сегодня это единственный способ улучшить жилищные условия для многих нижегородцев. Чем обусловлен и что повлечет за собой бурный рост на ипотечном рынке, выяснял корреспондент БН.

За первые пять месяцев 2014 года в регионе выдано чуть ли не в полтора раза больше ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года. По мнению экспертов, небольшое повышение ставок, предпринятое рядом банков в последние дни, существенного влияния на нижегородский рынок недвижимости не окажет. В условиях дефицита жилья в новостройках ипотечные программы становятся все более востребованными, поскольку позволяют купить квартиру еще на нулевом цикле.

Умножая на два

Нижегородский рынок ипотечного кредитования с каждым годом прибавляет в объеме. Так, в 2011 году его объем составил 14,23 млрд руб., в 2012 году – 19,53 млрд руб. (рост на 37%), в 2013 году – 28,08 млрд руб. (рост на 43%). По оценке Банка России, Нижегородская область входит в число лидеров по объему жилищного кредитования в ПФО.

«По итогам 2013 года каждая четвертая квартира приобреталась в ипотеку, а на первичном рынке эта доля составляла до половины объектов, – рассказывает Алексей Денисов. – В последние годы рост рынка происходит на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам. Что касается 2014 года, то в его первые месяцы зафиксировано существенное оживление рынка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – в основном за счет сделок по улучшению жилищных условий». В первую очередь речь идет о новых квартирах для обитателей ветхого и аварийного фонда, покупке квартир бюджетниками и молодыми семьями.

Существенный рост числа ипотечных кредитов в первые месяцы текущего года отмечают и в Главном управлении Центрального банка России по Нижегородской области. В период с января по апрель 2014 года жителям региона было выдано более 7 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 10,6 млрд руб. Для сравнения, за аналогичный период прошлого года им было выдано 4,7 тысячи ипотечных кредитов.

«Это очень хороший показатель, тем более что подросла и средняя сумма выданного ипотечного кредита. На сегодняшний день она составляет 1,5 млн руб. В прошлом году она равнялась 1,4 млн руб.», – говорит начальник экономического управления ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области Михаил Белов. Неплохо, по его словам, выглядит Нижегородская область и по другим показателям: по данным на 1 мая, просроченная задолженность в регионе не превышает 1%, в то время как в среднем по России она достигает 1,4%. Уровень задолженности остается стабильным на протяжении всех четырех месяцев. Это говорит о том, что в регионе нет напряженности с оплатой ипотечных кредитов.

В некотором смысле это обусловлено и относительно низким уровнем средневзвешенной ставки в Нижегородской области. В июне она составляла 12,1%, тогда как в апреле прошлого года была на уровне 12,8%. Даже по сравнению с началом года цифра немного сократилась – на 0,1%.

Между первичкой и вторичкой

Наибольшим спросом ипотечные кредиты традиционно пользуются на рынке первичной недвижимости. Тем более что в этом сегменте в Нижегородской области наметился дефицит.

«По статистике наиболее востребованными данные кредиты являются на первичном рынке, где в ипотеку продается около половины квартир. Это объясняется все возрастающим желанием граждан жить в новых комфортных квартирах. Кроме того, нельзя не учитывать и более низкую стоимость квадратного метра, – объясняет Алексей Денисов. – Немаловажно и то, что объем первичного рынка жилья в нашем регионе недостаточен для удовлетворения соответствующего спроса. Особенно ощущается дефицит жилья эконом-класса. А ипотечные программы позволяют гарантированно купить жилье еще на стадии нулевого цикла».

Возникший дефицит первичного жилья отмечают и представители риэлторских агентств. По их мнению, вспыхнувший спрос на жилье в новостройках постепенно начинает подогревать цены. По данным аналитической службы ГК «Триумф», весной спрос достиг рекордных показателей – за февраль-март он вырос на 39%.

«Спрос на новостройки сейчас очень большой. Если раньше большим спросом пользовалась вторичка, то сейчас начинает складываться обратная ситуация. В результате новостроек уже не хватает. Застройщики полностью реализуют свои квадратные метры еще на нулевом цикле», – рассказывает директор агентства недвижимости «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова. Еще больше, по ее словам, подогревают ситуацию инвестиционные квартиры. На сегодняшний день почти четверть всех продаж – это инвестиции. В условиях политической и экономической нестабильности вложения в недвижимость становятся особенно актуальны. Разумеется, все это сказывается на цене. На вторичном рынке недвижимости цены остановились в районе 62-64 тыс. руб. за кв. м. В новостройках на нулевом цикле они варьируются от 60 до 62 тыс. руб. за кв. м, а перед сдачей дома в эксплуатацию цены могут доходить даже до 70 тыс. руб. за кв. м.

Банковский расчет

В условиях такого спроса на недвижимость банки начинают разрабатывать новые ипотечные программы. Многие из них рассчитаны на специальные категории граждан: молодые семьи, бюджетников и т. д.

«За пять месяцев по отношению к прошлому году количество ипотечных кредитов, выданных нашим банком, выросло на 60% по количеству и в два раза по объему, – рассказывает начальник управления по работе с партнерами Головного отделения Сбербанка по Нижегородской области Олег Корнилов. – Мы тоже заметили резко возросший интерес к новостройкам. Если в прошлом году доля ипотечных кредитов на первичку составляла примерно 15-17%, то сейчас она достигает 27%. Значительно выросла и средняя сумма кредита – с 1 млн до 1,2 млн руб.».

По некоторым банковским программам сумма ежемесячного платежа составляет около 13 тыс. руб., а это уже сопоставимо с оплатой съемного жилья. Еще более выгодные условия предусматривают государственные ипотечные программы – ставка может доходить до 8,5% годовых.

«Как региональный оператор Федерального агентства ОАО “АИЖК” в Нижегородской области мы предлагаем по государственной ипотеке стандартные ипотечные продукты (“Классическая ипотека”, “Новостройка”, “Индивидуальный жилой дом”) и специальные социальные программы, которые предоставляют возможность приобрести жилье гражданам, которым государство решило помочь в решении жилищных проблем. В первую очередь это программы “Молодые учителя”, “Молодые ученые”, “Материнский капитал”, “Военная ипотека” и “Бюджетная ипотека”, – перечисляет Алексей Денисов. – Так, к примеру, по условиям программы “Молодые учителя”, участником которой может стать педагог в возрасте до 35 лет, ипотечный кредит выдается под ставку 8,5% на срок до 30 лет. По программе “Молодые ученые” специалисты, занятые в наукоемких отраслях, имеют возможность оформить кредит по ставке 10-10,5%».

Пользуются ипотекой и те, кто рассматривает недвижимость как выгодный инструмент для инвестиций.

«Рост цен на недвижимость по всем сегментам за этот год в Нижегородской области составляет примерно 13%. Ставки по депозитам значительно ниже. Значит, вкладывать в недвижимость уже выгоднее, чем хранить на депозите, – считает заместитель регионального директора по розничному бизнесу Приволжского филиала Росбанка Андрей Малышев. – Ставка по ипотеке тоже ниже. Получается, что ипотека дешевле, чем просто накопление, и гораздо выгоднее, чем тот же депозит. Эта активизация инвесторов, подогретая внутренними и внешними факторами, неслучайна. Такие ценовые коллизии происходят нечасто».

Ипотечное будущее

По мнению экспертов, в ближайшие месяцы спрос на ипотеку продолжит расти. Все это в конечном итоге может привести к ужесточению условий ипотечного кредитования.

«Мы всегда ориентируемся на данные кредитных организаций. В ближайшие три-шесть месяцев они прогнозируют рост спроса на ипотечные кредиты. В связи с этим многие из банков могут незначительно ужесточить условия ипотеки: повысить ставки, увеличить срок рассмотрения заявки, усилить проверку платежеспособности заемщика», – уверен Михаил Белов.

За последние дни ряд банков уже повысил ставки по ипотечному кредитованию. Так, Сбербанк поднял ставки на 0,5-1 п.п., ВТБ24 – на 0,4 п.п., Газпромбанк – на 0,5-0,75 п.п. Однако существенного влияния на рынок нижегородской недвижимости, по мнению экспертов, это не окажет.

«Определяющими будут риски, связанные с влиянием внешних факторов, которые могут вызвать удорожание стоимости фондирования и рост ставок, с одной стороны, и спад объемов строительной отрасли и снижение платежеспособного спроса – с другой стороны, – считает Алексей Денисов. – Тем не менее спрос на ипотечные продукты в нашем регионе сохранится на высоком уровне». По мнению эксперта, станут более востребованы ипотечные программы с небольшим первоначальным взносом, специальные программы, а также продукты социальной направленности.

Лидеры ипотечного рынка в Нижегородской области