Спрос на ипотеку в Нижегородской области в 2013 году вырастет на 20%
Спрос на ипотечные кредиты в Нижегородской области в 2013 году вырастет на 20 процентов. Такой прогноз сделал начальник отдела экономического анализа и мониторинга предприятий главного управления Центрального Банка России по Нижегородской области Михаил Белов. Чиновник основывался на данных опроса, проведенного территориальными подразделениями ЦБ РФ среди коммерческих банков. Вместе с ростом объемов кредитования увеличится и средневзвешенная ипотечная ставка - на 0,5 процента (на текущий момент она составляет 12,2 процента годовых в регионе и 12,3 процента - в среднем по России). В 2012 году ставка подросла на те же полпроцента. При этом в Нижегородской области в прошлом году было выдано 15,8 тысячи ипотечных кредитов, что выше показателя 2011 года на 31 процент. Задолженность по ипотечным займам в регионе составила на 1 января 2013 года 39,3 миллиарда рублей. за год она выросла на 30 процентов.
В конце 2012 года доля ипотеки в кредитной задолженности по физическим лицам составила 27 процентов. Просроченная задолженность по ипотеке на 1 января 2013 года равна 1,6 процента (в России - 2,1 процента), в то время как в целом по кредитам физическим лицам данный показатель в области составляет 4 процента.
- Когда речь идет о процентах роста, не надо забывать про эффект базы, - заметил управляющий нижегородским филиалом одного из крупных российских банков Николай Русов. - Если каждый год показатель растет, допустим, на 100 процентов, то в абсолютных цифрах это сначала один миллиард рублей, а потом - уже два миллиарда.
Среди экспертного сообщества идет спор, какой год - 2011-й или 2012-й - был в плане ипотечного кредитования более благоприятным. В Нижегородской области в процентных пунктах рост существенно отличался, а по увеличению суммы задолженности - примерно одинаковый (7,4 миллиарда рублей в 2011 году и 6,1 миллиарда рублей в 2012 году). Некоторое беспокойство в среде экспертов вызывает быстрый рост кредитной нагрузки физических лиц. Однако это относится к потребительскому кредитованию и кредитным картам, а не к ипотеке. Ведь на заемные деньги на нижегородском рынке приобретается только 20 процентов жилья, то есть количество "ипотечников" невелико. И это неудивительно, ведь государство в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не очень-то активно (в сравнении с США и ЕС) стимулирует развитие ипотеки. В настоящее время доля АИЖК в общей сумме выдаваемых в России ипотечных кредитов составляет менее 10 процентов.
Процентные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, в ближайшие годы могут снизиться вслед за падением уровня инфляции, считает Михаил Белов. Центробанк считает борьбу с ростом цен одной из важнейших своих задач. В 2013 и 2014 годах ЦБ постарается удержать инфляцию на уровне 5-6 процентов, в 2015 году - 3-4 процента.
Уровень инфляции за 2012 год - примерно 7 процентов, считает Николай Русов. Ставки по вкладам на срок более одного года даже в крупнейших российских банках составляют около 10 процентов годовых, или плюс три процента к инфляции (в небольших банках ставки порой превышают 12 процентов годовых). В США, в Евросоюзе, в Японии реальная (то есть за вычетом инфляции) ставка по депозитам гораздо ниже трех процентов. Не секрет, что столь высокие ставки по вкладам обусловлены тем, что российские банки испытывают затруднения с фондированием. Они вынуждены бороться за вкладчиков. В условиях государственного страхования вкладов эта борьба лежит в плоскости ставок: у кого они выше, к тому и перетекают деньги населения. Инициаторами взвинчивания ставок по депозитам стали полтора десятка федеральных банков, которые занимаются агрессивным кредитованием частных лиц, а также некоторые региональные кредитные организации. Они всегда предлагают вкладчикам ставки на 1-2 процента годовых выше, чем все остальные банки. Ну а ставка по кредиту - это ставка по вкладу плюс операционные издержки банка, его финансовые риски и прибыль. Так что добиться снижения ипотечных ставок, как предлагают федеральные власти, до уровня "инфляция плюс два процента" в нынешних условиях просто невозможно. Для этого придется применить нерыночный механизм - запретить банкам привлекать вклады по ставке выше инфляции.
- Центральный банк не бездействует в отношении тех кредитных организаций, которые проводят агрессивную политику по привлечению вкладов населения, - утверждает Михаил Белов. - К ним применяются различные меры воздействия вплоть до ограничения приема вкладов по высоким ставкам.
- Что касается процентных ставок, то наш банк выбивается из общего тренда, - вступил в разговор заместитель управляющего головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского филиала одного из крупных российских банков с государственным участием в капитале Владимир Полянский. - С 1 марта мы снизили ставки по ипотеке примерно на 1,5 процента.
Банкир считает, что сложившийся в регионе рынок жилой недвижимости не готов к низким ставкам по ипотеке. Ведь при очень ограниченном предложении жилья рост платежеспособного спроса, спровоцированный увеличением числа заемщиков вследствие снижения кредитных ставок, приведет к спекулятивному росту цен на жилье, что и наблюдалось до финансового кризиса 2008-2009 годов. Быстро нарастить предложение на первичном рынке жилой недвижимости не получится вследствие огромной капиталоемкости строительной отрасли и сдерживающих ее развитие инфраструктурных ограничений и административных барьеров.
- Цены на жилье в Нижегородской области уже в 2012 году показали удивительно высокий рост, - резюмировал Николай Русов. - Понятно, что чем доступней для населения ипотека, тем сильнее будут расти цены на жилье.
К 2020 году десять процентов вводимого в России жилья должно быть арендным. Как сделать так, чтобы оно стало востребованным и к тому же доступным? Собравшиеся в Казани министры строительства регионов Приволжского федерального округа пытались найти решение этой задачи.
Как сообщил заместитель министра регионального развития РФ Сергей Дарькин, по предварительным расчетам, на формирование в стране рынка доступного арендного жилья требуется 1,5 триллиона рублей. Для того чтобы глобальный проект не остался на бумаге, требуется уже в этом году сформировать необходимую законодательную базу. А в 2014-2015 годах приступить непосредственно к строительству доходных домов. Причем возводить арендное жилье предполагается не только за счет бюджетов всех уровней, но и используя рыночные механизмы. Одним из лидеров в вопросах развития рынка арендного жилья по праву считается Приволжский федеральный округ, и в частности такие регионы, как Татарстан и Чувашия.
К примеру, еще летом прошлого года в Татарстане была принята подпрограмма "Развитие рынка арендного жилья". По словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирека Файзуллина, в ее рамках предполагается увеличить к 2016 году долю ввода арендного жилья с 0,7 до 15 процентов, ежегодно сдавать под ключ до 420 тысяч квадратных метров. На первоначальном этапе финансировать программу планируется за счет республиканского бюджета. Начиная с 2014 года инвесторам должны будут возмещать затраты, связанные с уплатой процентных платежей по кредитам, в размере двух третей от учетной ставки рефинансирования.
Но фактически, о чем напомнил премьер-министр РТ Ильдар Халиков, в республике уже есть опыт строительства арендного жилья. В частности, еще в 2011-м в Менделеевске был построен 275-квартирный дом для сотрудников местного предприятия, а в прошлом году возведены 23 одноквартирных дома в Куйбышевском затоне Камско-Устьинского района для работников расположенного в поселке завода.
- Мы поняли, что строительство крупных предприятий невозможно без возведения домов для сотрудников, - отметил Ильдар Халиков. - В то же время наш опыт строительства говорит о необходимости государственной поддержки.
Предложений, как подстегнуть развитие рынка коммерческого жилья, было много. В частности, директор экспертно-аналитического департамента Фонда ЖКХ Леонид Алексеев заявил, что для этого можно использовать программу переселения из аварийного жилья. К слову, более четверти российских трущоб (2,8 миллиона квадратных метров) расположено в регионах ПФО. Однако самым сложным остается вопрос, как заинтересовать инвесторов вкладывать деньги в строительство арендного коммерческого жилья, особенно в условиях, когда отсутствуют экономические предпосылки для развития данного сегмента рынка, а законодательная база несовершенна. Генеральный директор фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов сообщил, что необходимо понизить ставку НДФЛ до 6 процентов для строительных компаний, бесплатно предоставлять земельные участки под арендное жилье и предусмотреть другие налоговые поблажки.
- Если мы не убедим Минфин, - заявил он, - арендный фонд начнет строиться в прежнем режиме и цены станут выше.
Что касается предполагаемой арендной ставки, то, по предварительным расчетам, в 2015 году в среднем по стране она может составить 8304 рубля в месяц за однокомнатную квартиру общей площадью 42 квадратных метра (в ценах прошлого года). Это при условии, что аренда будет субсидироваться в размере 40 процентов.
- Если никаких бюджетных субсидий не будет, то арендная плата за такую же условную квартиру составит 13 542 рубля в месяц, - отметил Александр Пузанов. - Но даже в этом случае почти половина семей с доходом выше двух прожиточных минимумов сможет нанимать такое жилье, не предъявляя права на дополнительную бюджетную поддержку.