Спрос на квартиры в Москве и Подмосковье падает, цены стагнируют
Перегретый льготной ипотекой первичный рынок Москвы за I квартал 2024 г. упал на 12%, а более сбалансированный вторичный – на 9%. Но если у «первички» есть шанс на отскок в ближайшие месяцы за счет всплеска спроса в преддверии окончания массовой ипотеки под 8%, то для «вторички» эта миссия, похоже, невыполнима.
Спрос
Впрочем, риелторы приводят более пессимистичные оценки. Например, по данным Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», I квартал 2024 г. отстал от I квартала 2023 г. на 23% по количеству авансов и сделок, а от активного IV квартала 2023 г. – на все 43%.
Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», также отмечает, что по сравнению со второй половиной 2023 г. спрос упал примерно на 45-50%. И на этом фоне срок экспозиции объектов увеличился с 40-50 дней в конце 2023 г. до 60-65 в начале апреля и продолжает расти.
Однако, по ее словам, за первые две недели апреля количество сделок и внесенных авансов в «PRO Обмен» выросло примерно на 10-15% относительно последних двух недель марта и достигло прошлогоднего уровня. «При этом не могу сказать, что количество звонков увеличилось даже относительно марта, наоборот, оно продолжает снижаться с начала года. Получается, с учетом роста цикла продажи объекта в нашей апрельской статистике отразились сделки и авансы, которые вышли за пределы средних показателей. В мае, вероятнее всего, мы просядем по количеству сделок и авансов, особенно с учетом большого количества праздничных дней», - прогнозирует Никитина.
Сергей Шлома ожидает сокращения числа сделок примерно на 25% в годовом выражении уже по итогам апреля, «поскольку год назад на рынке был настоящий покупательский ажиотаж».
«Вероятно, в ближайшие месяцы тренд на снижение (спроса на вторичном рынке – прим. ред.) продолжится, если, конечно не произойдет изменений со ставкой со стороны ЦБ, чего пока не предвидится. В лучшем случае спрос останется примерно на таком же уровне», - полагает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
Ипотека
В «Инкоме» на ипотеку в марте 2024 г. пришлось 18% сделок, тогда как в марте прошлого года ипотечники занимали 43,6% в общем объеме спроса. В феврале 2024 г. ипотечные покупки составили 20,2%.
В «Этажах» значительного снижения доли ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом не наблюдают: в марте текущего года 60,6% сделок проводилась с участием заёмных средств, в декабре 2023 г. - 77%, а в марте 2023 года - 66%. Однако «сейчас на вторичном рынке преобладают встречные сделки, когда готовые квартиры приобретаются после продажи имевшегося жилья, в этом случае покупатели оформляют небольшие ипотечные кредиты на короткие сроки, поэтому их не пугают высокие ставки», поясняет ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Из-за неподъёмных ставок часть покупателей с вторичного рынка переориентировались было на новостройки, «но с текущими условиями по льготной ипотеке и здесь вариантов не так много, так что спад на первичном рынке мы также видим», отмечает Александр Чернокульский.
При этом Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY, говорит, что на фоне ужесточения условий ипотеки с господдержкой под 8% (ограничения максимальной суммы кредита 6 млн руб. и увеличения первоначального взноса до 30%) часть клиентов первичного рынка, наоборот, мигрировала на вторичный: «Так, в марте в Москве доля сделок с вторичной недвижимостью у нас составила 35% от общего объема ипотеки, количество ипотечных сделок со вторичным жильем выросло на 9% по сравнению с февралем».
Но по сравнению с прошлым годом доля кредитов на вторичное жилье все равно сокращается: по данным TYMY, доля «вторички» в структуре ипотечных сделок в Москве в марте 2023 г. составляла 55%, то есть была на 20 п.п. выше.
В общем, на фоне снижения ипотечного спроса в целом – по оценкам Алексея Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY, ипотечный рынок просел на 30% с начала 2024 г. – покупатели мечутся между «первичкой» и «вторичкой»: на вторичном рынке – заградительные ставки, на первичном – маленькие кредитные лимиты по льготной ипотеке. Результат один – продажи жилья падают.
В Московской области, на которую сокращение лимитов по ипотеке с господдержкой повлияло не так сильно, потому что там новостройки дешевле, доля «вторички» в марте сократилась относительно февраля: с 35% до 27%.
Цены
Примечательно, что в «старой» Москве в марте положительную динамику средних цен обеспечили дорогие и, соответственно, наиболее инертные сегменты рынка недвижимости, а самые дешевые - подешевели. Это свидетельствует о готовности рынка к ценовому развороту - бюджетное жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое.
Помимо высоких ипотечных ставок на цены давит увеличивающийся объем предложения. По данным «Этажей», количество квартир на столичном рынке в марте выросло на 1,1% к февралю, а относительно декабря прошлого года – на 11,7%. Однако в сравнении с мартом прошлого года объем предложения остаётся ниже практически на четверть. «Спрос продолжает снижаться из-за высоких ипотечных ставок, но и существенного притока предложения не отмечается», - поясняет Александр Иванов. Как напоминает Сергей Шлома, предложение начало постепенно накапливаться с февраля, и на восстановление экспозиции потребуется четыре-пять месяцев.