Спрос на новостройки Петербурга в январе упал на 30%
В январе 2023 г. на рынке новостроек Петербурга были заключены 3400 договоров долевого участия. Это на 30% меньше, чем за аналогичный период 2022 г. По отношению к декабрю объем сделок снизился на 22%. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитики». Январские показатели текущего года стали минимальными с 2018 г. При этом 85% квартир в январе продавались с привлечением банковских кредитов, несмотря на постепенный отказ девелоперов от программ с околонулевыми ставками.
Опрошенные «Ведомостями» девелоперы отмечают, что январское падение спроса на «первичку» продолжается и в феврале после относительно позитивного декабря прошлого года, когда покупатели повысили активность на фоне ожиданий, связанных с повышением ипотечных ставок. О продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 г. с увеличением ставки с 7 до 8% было объявлено только 15 декабря.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что в реальности в январе объемы продаж оказались еще ниже. Часть декабрьских сделок в электронном виде перетекла на январь в связи с окончанием срока действия электронных подписей в декабре 2022 г. «В результате показатели первого месяца этого года оказались «приукрашенными». Если рассматривать только январские сделки без учета тех, которые были начаты в декабре, их количество составит около 35% от января 2022 г.», – отметила она.
Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин отмечает, что жилье в сегменте «комфорт» и «бизнес-класс» хоть и продолжает продаваться, но рынок сейчас находится на стороне покупателя, который ждет более выгодных предложений. Основным драйвером спроса остается ипотека, которая в сегменте «комфорт» составляет 80%, а в «бизнесе» – около 40%, даже несмотря на высокий чек покупки.
По словам Денисовой, в портфеле сделок компании ипотека достигает 90%. Но девелоперы начали отказываться от собственных программ с околонулевыми процентными ставками, которые раньше они реализовывали в сотрудничестве с кредитными организациями. Сейчас такие программы стали невыгодны банкам из-за увеличения размера резервирования. Напомним, что ранее против ипотеки по ставкам 0,01-0,1% неоднократно выступал Центробанк, так как стоимость квартиры по таким программам завышалась иногда на 20–30%. Ведомство разработало новые требования, по которым банки должны будут формировать повышенные резервы на возможные потери по кредитам с низкими ставками. В результате минимальные ставки по собственным программам девелоперов и банков увеличились с 0,01–0,1% до 3–4%, говорит Денисова. По ее оценке, в перспективе это снизит спрос на ипотеку у той части аудитории, которая не может позволить себе более высокий ежемесячный платеж.
По мнению директора по продажам ГК «А101» в Петербурге Марии Орловой, ежемесячный платеж остается одним из основных критериев выбора, а приемлемый для покупателя размер варьируется от 10 000 до 40 000 руб. «Эта вилка практически не меняется, так как доходы населения не растут», – уточнила она. При этом у покупателей растет спрос на однокомнатные квартиры. Опрошенные изданием эксперты считают, что в будущем покупатели будут идти по пути уменьшения метража. В то же время в «Циан.Аналитике» отмечают, что за год (с января 2022 г. по январь 2023 г.) средняя площадь продаваемой квартиры увеличилась на 3 кв. м до 42,5 кв. м.
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев обращает внимание на то, что экстремально низкие ставки по ипотеке тоже повлияли на рост цен: они увеличивали стоимость жилья в среднем на 20%, а средний срок привлекаемого кредита вырос до 24 лет. Увеличился и размер самого ипотечного кредита. Как рассказала заместитель управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Вера Тучкова, средний размер займа в банке на конец прошлого года в городе и области (без учета первоначального взноса) составил 6,8 млн руб. По сравнению с январем 2022 г. он вырос на 30%.
По оценке Тучковой, в этом году размер среднего ипотечного займа в городе останется примерно на том же уровне. Но участники рынка не исключают, что он может снизиться из-за того, что застройщики больше не будут закладывать в стоимость квартир свои расходы на компенсацию банкам программ с околонулевыми ставками. По расчетам Денисовой, при размере кредита в 10 млн руб. можно ожидать сокращения на 1,5–2,5 млн руб. Но вместе с уменьшением суммы кредита увеличится ежемесячный платеж. Как объясняет Добродеев, ежемесячный платеж за квартиру площадью 55 кв.м. при ставке 0,1% составлял 31 000 руб., при ставке 3% он будет находиться на уровне 42 000 руб. Тем не менее рынок «не умрет», считает Добродеев, хотя найти покупателей будет сложнее.
При этом девелоперы отмечают, что компенсировать снижение покупательского спроса повышением цен в текущем году не получится. По данным «Циан.Аналитики» в январе средняя цена 1 кв. м в новостройках города составила 231 600 руб., что на 12,9% выше января 2022 г. Но по сравнению с декабрем цены выросли лишь на 0,4%. По прогнозам Денисовой, в текущем году цены на первичное жилье существенно не изменятся: «Если рост и будет наблюдаться, то он будет ниже уровня инфляции, поскольку возможности платежеспособного спроса исчерпаны. В результате застройщики будут вынуждены сдерживать цены в ущерб рентабельности».