Осторожный спрос: от первой квартиры к улучшению жилищных условий
В первом квартале 2023 года в Петербурге введен в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья. Это 297 домов почти на 25 тыс. квартир в 12 районах города, сообщил в начале апреля строительный блок Смольного. Объем вводимого жилья сократился на 100 тыс. кв м, а вот спрос показывает более активное сокращение. Кто и где приобретает сегодня недвижимость в Петербурге, какие инструменты остались после ухода субсидированной ипотеки и есть ли резервы для дополнительной поддержки рынка — обсудили участники круглого стола РБК Петербург «Осторожный спрос: кто приобретает недвижимость в Петербурге в 2023 году».
Оживление и стабилизация
В свою очередь, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова прогнозирует фиксацию спроса на текущих параметрах на длительное время — если не будет новых потрясений. «Показатели марта-апреля мы можем интерполировать примерно на год плюс-минус небольшие колебания. Уровень цен высокий, предпосылок для значительного роста спроса мы не усматриваем», — сказала она.
Предпосылок к снижению цены эксперт также не видит. «Все, что производит наша промышленность строительных материалов, сегодня по ряду причин высоко востребовано. На первичном рынке стоимость формируется исходя из затрат. Пока у нас не снижается строительная себестоимость, ни о каком снижении цен говорить не приходится», — пояснила Денисова.
В бизнес— и премиум-классе эксперты также наблюдают оживление, которое связывают с реализацией отложенного спроса. «Сейчас реализуется отложенный спрос, который накопился в прошлом году. Люди приняли ситуацию, поняли, что надо продолжать жить, и начали возвращаться на рынок. Мы это очень хорошо видим, в нашем сегменте на рынок пришли большие бюджеты», — отметил директор по маркетингу Legenda Всеволод Глазунов.
«Мы видим, что на рынке сформировался определенный отложенный спрос, — подтверждает директор направления «Девелопмент» Hansa Group Владимир Ревенков. — Есть покупатели, которые готовы покупать, что называется, не глядя, по первому звонку, когда появляется привлекательная скидка. Есть покупатели, которые активно интересуются недвижимостью, долго обдумывают покупку, неоднократно приходят на просмотры. Если говорить про показы объектов, то они увеличились более чем в 2 раза».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отчасти связывает оживление с выплатами, которые топ-менеджены получили по итогам года. «Плюс произошла некая фиксация настроения, сформировалось понимание, что текущая ситуация сохранится на достаточно длительный период, и люди готовы планировать жизнь дальше в новых реалиях», — добавил он.
Структурный сдвиг
На «ландшафт» сделок в массовом сегменте серьезно повлияли запретительные действия ЦБ в отношении околонулевых ставок. «Программы с субсидированными ставками занимали порядка 50% в структуре ипотечных сделок. Сейчас эту долю занимают траншевая ипотека, программа ипотеки в рассрочку, эскроу-дисконты», — рассказала Ольга Трошева. Ввиду таких структурных изменений сократился средний бюджет ипотечной сделки примерно на 0,5 млн руб. по сравнению со вторым полугодием прошлого года, поскольку текущие программы не приводят к удорожанию объекта, дают возможность снизить платеж не на весь период, а на период строительства, в отличие от субсидирования ставок застройщиками, которые снижали платеж на весь период кредитования.
Однако ежемесячный платеж по ипотеке, напротив, вырос, что сделало покупку жилья менее доступной. «Прошлый год у нас был годом покупателей первого жилья — люди с минимальным первым взносом, с субсидированной ставкой покупали себе первую квартиру. Сейчас мы видим, что в основном наши клиенты идут улучшать жилищные условия, растет число семейных покупок», — отметила генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
И если раньше, по ее словам, с субсидированной ставкой клиенты, приобретая первую квартиру, могли сразу рассчитывать на 2-3 комнаты, теперь вынуждены либо отказаться от покупки, либо рассматривать более доступные по цене однокомнатные квартиры. Соответственно, девелоперы делают ставки на трейд-ин и различные индивидуальные программы, в том числе с рассрочкой на первый взнос, позволяющей реализовать свое старое жилье.
Возможно, отчасти сдвиг в сторону «второго жилья» связан не с текущей ситуацией, а с очередным витком потребительской экономики. «Люди, которые брали в ипотеку небольшие квартиры 10-15 лет назад, выплатили кредиты и готовы улучшать жилищные условия. Мы видим, что повысился спрос на двух— и даже трехкомнатные квартиры», — заметила директор управления маркетинговых коммуникаций компании Л1 Оксана Понаморенко.
Ипотека на «вторичку»: лекарство или костыль
«Высокие ипотечные ставки на вторичном рынке и большой объем предложения делают этот процесс сложным и долгим, иногда даже заградительным», — говорит Владимир Ревенков. Поэтому, по его словам, льготная ипотека на вторичку, о которой заговорили в правительстве, — это давно назревший вопрос. Большое количество людей сегодня хотели бы улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру. Помогая покупателям вторичного жилья, мы можем стимулировать продажи новостроек, добавляет Ревенков.
Однако многие эксперты скептически относятся к этим мерам. «Это непродуманный инструмент, поскольку дает возможность субсидировать кварталы, которые морально устарели и должны идти под реновацию. Такие предложения нужно очень детально и внимательно прорабатывать», — полагает Светлана Денисова.
«Такие меры должны быть более точечными, — согласился Всеволод Глазунов. — Поддерживать инвестиции граждан в «хлам» — нелепо. А вот поддержание свежей «вторички» — это совершенно другая история. Интересна была бы комбинация, субсидирование сделки на вторичном рынке под покупку первички».
В то же время, по словам Сергея Софронова, точечные настройки достаточно сложны с точки зрения реализации. «А субсидирование в целом — это «костыли», которые приводят к перекосам. Когда появилась ипотека с господдержкой, стоимость первички выросла опережающими темпами», — напомнил он.
Опасений, что поддержка вторичного рынка оттянет спрос у первичного, у девелоперов нет. «Первичный рынок имеет своего покупателя — того, кто заточен на новое комфортное жилье, на другой уровень благоустройства, на социальную инфраструктуру, укомплектованную в соответствии с современными стандартами. Школ и садиков такого качества, которые сейчас строят застройщики, нет в старых районах. Уже выросло целое поколение покупателей, которое выбирает исключительно первичный рынок», — подчеркнула Юлия Ружицкая.
Семейная стратегия
«На рынке появляются новые покупатели в связи с семейной ипотекой. Один из неожиданных эффектов — всплеск продажи квартир-студий по семейной ипотеке. Люди покупают квартиры для своих подрастающих детей или в качестве инвестиции», — поделилась, в свою очередь, Юлия Ружицкая.
В основном, все же, по семейной ипотеке берут квартиры семейного формата, и общий спрос на студии сократился. «Если в I квартале прошлого года в Петербурге и агломерации доля квартир-судий в структуре спроса составляла 48%, то в I квартале 2023-го — только 26%. Зато увеличилась доля однокомнатных — с 31% до 42%, и двухкомнатных — с 16% до 23%. В результате средний метраж покупки вырос за год с 36,7 кв. метров до 43,2 кв.м, — отметил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. — Для сравнения, средняя площадь покупки в нашем проекте Ultra City в 2023 году составила 68 кв. м».
Географические изменения
«На рынке не хватает квартир по цене от 5 до 6 млн. Мы видим, как опять растет предложение в Ленобласти, где инвестиционные условия позволяют при имеющейся себестоимости строительства предложить такой товар. Поэтому существенный прирост на рынке по объему, скорее всего, будет происходить там», — согласен Всеволод Глазунов.
В черте города, по наблюдениям Михаила Гущина, самые продаваемые проекты — это по-прежнему крупные комплексы на 1,5 — 2 млн кв. метров, с минимальными суммами покупки, расположенные на периферии. «А вот яркие и качественные проекты в выгодных и развитых локациях в некотором дефиците», — подчеркнул он.
С точки зрения географии покупателей радикальных изменений нет. По словам экспертов, доля покупателей из регионов зависит от проекта и от работы девелопера с регионами. Более-менее заметна в динамике доля москвичей. «Портрет покупателя нашего проекта «Аура» глобально не изменился. В проекте достаточно большая доля региональных покупателей. Есть некоторая динамика в географии клиентов — прошлой осенью и зимой было много клиентов из Москвы, особенно инвесторов. Сейчас структура аудитории в целом вернулась к значениям докризисного 2021 года», — поделился Владимир Ревенков.
«За последние месяцы у нас выросла доля региональных клиентов (не из Петербурга и Ленинградской области). Если в 2022 году их было порядка 40%, то сегодня уже 54% — это данные по структуре спроса в RBI, но они релевантны и для рынка в целом. В первую очередь рост доли иногородних покупателей мы фиксируем за счет аудитории Ultra City, для рынка в целом речь идет о комфорт-классе. А если смотреть географию — то больше становится покупателей из Москвы», — отметил, в свою очередь, Михаил Гущин.
Новых категорий покупателей за последнее время не появилось, но эксперты не исключают и такую возможность. «Мы понимаем, что в стране появились отрасли, которые начали работать в три смены. Очевидно, что в этих отраслях начали зарабатывать деньги, которые, традиционно, со временем будут адсорбироваться в недвижимость», — сказал Всеволод Глазунов.
Возможно, новые покупатели появятся как в развитие тех отраслей, которые сейчас начали расти, так и в развитие военной ипотеки, новых территорий России, говорит Сергей Софронов, но «пока мы их не видим».
Два ключевых фактора, от которых в дальнейшем будет зависеть развитие рынка — это новостной фон и доходы населения, говорят участники дискуссии. «Спрос будет напрямую зависеть от ситуации в стране и мире. Предложений на рынке немало, в том числе, в сданных проектах. Сейчас, когда большинство сделок заключается при помощи ипотеки, для покупателей важны условия кредитования, размер первого взноса и ежемесячного платежа: чем он меньше, тем лучше. Поэтому самое бюджетное жилье продается лучше. Тем не менее, на каждый продукт находится свой покупатель, и для многих важным остаются готовность проекта, наличие инфраструктуры и близость к метро», — заключила Оксана Понаморенко.