Спрос на вторичные квартиры в Москве остается стабильным, несмотря на удорожание ипотеки

Базовые ставки на покупку вторичного жилья уже достигли 10%, но спрос пока не снижается. Во всяком случае, внутри МКАД. Как отмечают риелторы, многие заемщики успели получить одобрение кредита до повышения ставок.

Спрос

В октябре Росреестр зарегистрировал в Москве 14 847 новых прав на недвижимость в рамах сделок купли-продажи жилья. Это на 19,5% меньше, чем в октябре прошлого года, когда, по словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, «на рынке наблюдался настоящий покупательский бум». По сравнению с сентябрем 2021-го спрос в октябре вырос - на 1,2%.

О стабильном спросе на «вторичку» в Москве свидетельствуют и данные риелторских агентств. Октябрьская статистика «Инкома» по количеству сделок и авансов на 10% превосходит сентябрьские показатели и находится на уровне августовских. В октябре 2020 г. спрос на объекты компании был в 1,5 раза выше, чем в нынешнем – причины приведены выше. Впрочем, по сравнению с октябрем спокойного 2019 г. спрос тоже снизился – на 7%.

В Новой Москве, по информации АН «Century 21 Римарком» в Троицке, сделок в месячном разрезе стало больше на 7%, авансов - на 5%, а число обращений выросло на 10%. По сравнению с прошлым годом динамика улучшилась в среднем на 5% (за МКАД ажиотажа в октябре 2020 г. не наблюдалось). При этом, подчеркивает Анна Руденко, директор офиса продаж «Парковый» АН «Century 21 Римарком» в Троицке, покупатели выбирают квартиры с самыми низкими ценниками, «так как подорожавшая недвижимость уже далеко не всем по карману, а здесь еще и ипотечные ставки пошли вверх».

Спрос растет или, во всяком случае, не падает, даже несмотря на существенное удорожание ипотеки. «Системообразующие банки заявляют рост ипотечных ставок на 1%. И мы видим, что базовая ставка достигла 10% годовых, а по некоторым банкам даже превысила этот психологический порог для классического заемщика–покупателя квартиры на вторичном рынке. Однако еще есть покупатели, у которых одобрен ипотечный кредит по ставкам до повышения – этим также объясняется тот факт, что количество сделок не снижается», - говорит Сергей Шлома.

После падения на 9,7% в сентябре число ипотечных сделок в Москве увеличилось в октябре на 9,8% – за предыдущий месяц Росреестр зарегистрировал на первичном и вторичном рынке недвижимости столицы 10 653 ипотеки.

В Подмосковье спрос на вторичное жилье в октябре начал снижаться. Пока на считанные проценты - 1-2% в среднем (примерно на столько же сократилась и доля ипотечных сделок), но это уже похоже на тенденцию, считает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректор АН «Удачный выбор». По сравнению с октябрем прошлого года спрос в Подмосковье в среднем упал почти на 30%.

Власова отмечает, что, хотя обращений в риелторские компании по-прежнему много, менее половины клиентов интересуются выставленными на продажу квартирами. Остальные или хотят получить какую-то отдельную услугу, или им требуется помощь в оформлении документов.

«Не случайно сегодня многие агентства недвижимости увеличивают локацию, в которой работают. Если раньше им хватало работы в своем микрорайоне или городе, то теперь приходится проводить сделки в других районах города или в близлежащих муниципалитетах», - подчеркивает эксперт.

Одна из главных причин снижения количества сделок – нехватка ликвидного предложения. «К сожалению, выбор объектов невелик, потому тем, кто готов купить жилье, предложить сразу зачастую нечего, так как объем предложения также перестал расти. Да и качественных объектов по адекватной стоимости на рынке не прибавляется», - подчеркивает вице-президент ГРМО.

В ноябре ситуация со спросом и в «старой» Москве, и Подмосковье полностью повторяет октябрьский сценарий – то есть в Москве рынок остается стабильным, даже несмотря на локдаун в начале месяца, а в области покупательская активность продолжает снижаться.

Предпосылок к перелому тренда в Подмосковье до конца месяц Ольга Власова не видит: «Да, интерес к вторичной недвижимости у клиентов есть, но они не спешат выходить на сделку, тщательно изучая рынок. Сегодня покупатели смотрят практически все объекты, и по завышенной стоимости, и по близкой к рыночной. Многие из них говорят, что пересматривают сайты агентств и базы сайтов-агрегаторов по нескольку раз, прежде чем остановить свой выбор на конкретном объекте. Поэтому можно смело говорить о том, что рост цен на недвижимость и низкая покупательская способность стали серьезным барьером на рынке для дальнейшего роста спроса. И это, к сожалению, теперь надолго, так как обвала цен на жилую недвижимость ожидать не приходится».

Новая Москва в ноябре следует скорее за Подмосковьем, чем за «старой» Москвой. Число сделок и авансов на присоединенных территориях в первой половине месяца сократилось на 3%, обращений – на 5%. «В принципе, ситуация ожидаемая, и пока уровень цен не стабилизируется, уровень спроса продолжит постепенно снижаться», - считает Анна Руденко. Она надеется на сезонный всплеск спроса в декабре – традиционно самом активном для рынка недвижимости месяце.

Предложение

«Инком» прогнозировал, что в октябре начнется увеличение объемов предложения. Рост действительно есть, но незначительный. В целом на вторичном рынке жилья Москвы, согласно данным аналитического центра компании, в месячном выражении квартир стало больше на 5,24%, в годовом - на 15,1%. По оценке «Миэль», предложение выросло лишь на 3% к сентябрю.

Аналогичная динамика наблюдалась и на рынке Новой Москвы: общее количество лотов в экспозиции увеличилось на 3% по сравнению с сентябрем и на 15% относительно октября прошлого года. Увеличение небольшое, но при этом появляется все больше адекватно оцененных лотов – хотя их по-прежнему не хватает, подчеркивает Анна Руденко. «Другими словами, пусть медленно, но все больше собственников понимают, что в ближайшей перспективе серьезного роста цен на «вторичку» не предвидится», - отмечает эксперт.

В Подмосковье объем предложения в октябре сократился примерно настолько же, насколько вырос в Москве - на 3-4%. Отчасти в связи с тем, что собственники, которым нужно сначала продать недвижимость, а затем купить другую, стали более осмотрительными на фоне роста цен и ипотечных ставок, говорит Ольга Власова: «Многие клиенты не решаются улучшать свои жилищные условия в отсутствие уверенности в том, что через какое-то время они смогут успешно выплачивать платежи по кредиту. Поэтому сегодня действительно зачастую на рынок выходят те, кто уверен в своей финансовой ситуации или имеет так называемую подушку безопасности».