Ставка на ставку: станет ли жилье в России доступнее
Правительство планирует пересмотреть среднюю ставку по ипотечным кредитам в сторону её снижения. Добиться такого результата можно только за счёт комплексной программы субсидирования. Власти пытаются сделать жилищные кредиты ещё доступнее, даже несмотря на то что ранее принятая программа льготной ипотеки взвинтила цены на недвижимость в стране в среднем на 20–30%. По мнению экспертов, маловероятно, что субсидирование ипотечной ставки вновь приведёт к столь резкому скачку. С другой стороны, доступнее жильё для россиян оно тоже не сделает.
В 2021 году ставки по ипотеке продолжают бить рекорды: по данным ЦБ за март, она составила 7,28%. Однако в правительстве намерены сделать жилищные кредиты ещё доступнее, сообщают «Известия» со ссылкой на два источника, близких к кабмину.
Так, поддержание средней ставки по жилищным займам в России на уровне 6,9% годовых до 2030 года может стать ключевой целью нацпроекта «Жильё и городская среда». Это на один процентный пункт меньше, чем планировалось изначально. Такой вариант рассматривался на совещании у вице-премьера Марата Хуснуллина, однако решение пока что не принято.
Напомним, в России до декабря 2030 года планируется реализовать национальный проект «Жильё и городская среда». Его бюджет составляет около триллиона рублей. Проект призван помочь россиянам улучшить жилищные условия, сделать строительную отрасль современной, а города — красивыми и комфортными, избавив их от аварийных домов.
Предполагается, что по результатам проекта россияне также получат возможность взять жильё в ипотеку по ставке менее 8%, а покупать строящиеся объекты в кредит будет безопасно. Кроме того, в рамках нацпроекта планируется, что из старых домов переселят более 530 тысяч человек, а почти треть россиян будет участвовать в решении вопросов развития городской среды.
Сократить средневзвешенную ставку по ипотеке до 6,9% должны помочь комплексные программы субсидирования. Минстрою и Минфину поручено рассчитать расходы по полноценному продолжению льготной ипотеки на новостройки и ипотеки для молодых семей.
По словам доцента кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Аяза Алиева, программа льготной ипотеки в некоторых моментах работает неэффективно.
Аяз Алиев, доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова: "Нынешняя льготная ставка по ипотеке приводит к росту спроса, что в свою очередь повышает цены на рынке, что нивелирует эффект льготной программы. В этом и заключается основная проблема доступности жилья".
В этом смысле важно не допустить роста цен на недвижимость при снижении средней ставки по ипотеке, только тогда можно будет говорить, что программа доступного жилья работает полноценно, считает эксперт.
Впрочем, квартиры дорожают не только из-за льготных кредитов, но из-за роста себестоимости строительства. И в этом направлении тоже придётся поработать. Более гибкие и широкие программы субсидирования могут способствовать более ограниченному росту цен, говорит Алиев. Кроме того, необходимо стимулировать жилищное строительство.
Достаточный объём предложения должен будет сдерживать рост цен, — указывает эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский замечает, что льготная ипотека была заведомо непродуманным решением и взвинтила цены на недвижимость на 20–50% в зависимости от региона, а заодно переложила деньги из кошельков и депозитов на эскроу-счета застройщиков. Крайне маловероятно, что планы правительства по субсидированию ипотечной ставки вновь приведут к столь резкому скачку, убеждён он.
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями: "Недвижимость — это самая дорогостоящая покупка в жизни подавляющего большинства населения, и при семилетнем падении реальных доходов покупать недвижимость по заоблачным ценам просто никто не будет. Более того, аренда жилья в Москве сейчас как минимум на 40% дешевле ипотечного платежа, то есть жилая недвижимость становится неинтересной и как пассивная инвестиция, так как не принесёт дохода, и как покупка для себя".
По мнению Кричевского, взлёта цен ждать уже не стоит. С одной стороны, застройщики сдерживают коррекцию цен выводом ограниченного количества квартир на рынок, а вторичный рынок постепенно начинает отходить от эйфории, и этот процесс будет продолжаться как минимум полтора года, прогнозирует он. С другой — в скором времени на рынке возрастёт число залоговых квартир, хозяева которых не рассчитали долговую нагрузку. Такие лоты будут продаваться с дисконтом от рынка как минимум в 5–7%, и в результате этот дисконт преобразуется в реальную рыночную стоимость. И снижение ипотечной ставки через её субсидирование государством на это никак не повлияет, объясняет эксперт.
К тому же пока неясно, кому конкретно государство субсидирует ставку по жилищным кредитам — всем ли без исключения заёмщикам или отдельным категориям по аналогии с проектом «Молодая семья».
Много вопросов у экспертов вызывает механизм комплексного развития территорий. Судя по высказываниям ряда чиновников из пилотных регионов, он предполагает переселение жителей в съёмные квартиры на срок строительства новых домов и не предлагает при этом привязки к району проживания.
"На данный момент все эти инициативы слишком сырые, чтобы серьёзно влиять на рынок недвижимости", — заключает Кричевский.
Иными словами, доступнее для россиян жильё вряд ли станет. По крайней мере пока.