Ставки по ипотеке в Татарстане пробили психологический рубеж

За лето ставки по ипотеке в Татарстане в среднем снизились на 0,5—1 п.п. Жилищный рынок встретил эту тенденцию с воодушевлением. Как говорят эксперты, важно, что был преодолен «психологический барьер», когда ставка по жилищному кредиту оказалась на уровне 10% годовых и ниже. Правда, бурного всплеска сделок с банками на фоне снижения ставок пока не наблюдается — часть заемщиков ждет, что ипотека будет дешеветь и дальше. Надеяться на это позволяют действия регулятора и цели, заложенные в нацпроекте «Жилье и городская среда». Подробности — в исследовании «Реального времени».

Насколько подешевела ипотека на «вторичку»?

Удешевление ипотеки, пожалуй, стало одним из главных трендов уходящего лета на рынке жилой недвижимости. Как известно, за последние три месяца Центробанк России дважды снизил ключевую ставку: в июне на 0,25 п.п. — до 7,5%, в июле — до 7,25%. На что банки ответили снижением ипотечных ставок.

По данным аналитической службы «Реального времени», в Татарстане некоторые кредитные организации снизили ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья на 1 п.п. и более. Например, в период с мая по август ставка в «Ак Барс» Банке снизилась с 11,2% до 9,9%, в «Акибанке» — с 10,9% до 9,8%, в «Девон-Кредите» — 10,75% до 9,9%.

Ряд крупных банков уменьшил ставку по ипотеке на «вторичку» на 0,5 п.п. Речь идет о Сбербанке (до 10,3%), ВТБ (до 10,1%), «Росбанке» (до 10,5%).

Более подробно со ставками по ипотеке на готовое жилье можно ознакомиться в таблице. Подчеркнем, что в исследовании учитывалась базовая ставка по ипотеке без дисконтов. Условия кредитования, взятые за основу, — получение ипотечного кредита сроком на 15 лет при первоначальном взносе 30%.

Ипотека на «первичку»: с господдержкой и без

Условия при получении жилищного кредита на покупку строящегося жилья отличаются несильно. В данном сегменте в период с мая по август также произошло снижение ставок. Так, например, в «Акибанке» ставка на приобретение «первички» уменьшилась с 10,75% до 9,7%, в «Промсвязьбанке» — с 9,8% до 8,9%, в «Ак Барс» Банке — с 10,8 до 9,9% годовых.

Как и в случае со «вторичкой», крупнейшие игроки оказались более сдержанными при снижении ставок. На 0,5 п.п. подешевели кредиты на покупку строящегося жилья в Сбербанке (до 10,1%), в ВТБ (до 10,1%), в «Росбанке» (до 10,5%), в «ФК Открытие» (до 9,2%). Подробные данные можно найти в таблице.

Говоря о выдаче ипотечных кредитов на первичное жилье, надо отметить, что часть заемщиков может воспользоваться так называемой «Семейной ипотекой» — купить квартиру в новостройке по ставке от 5% годовых.

«Важным здесь является преодоление «психологического» барьера»

Надо признать, что ставки по жилищным кредитам еще не вернулись на уровень прошлогодних и не спровоцировали бум на жилищном рынке. Тем не менее важно, что переломился тренд на удорожание ипотеки, который сохранялся в конце 2018-го — первой половине 2019 года, считают эксперты.
— Любое колебание ипотечных ставок сказывается на рынке, однако масштабы увеличения или снижения объема выдачи кредитов зависят от того, насколько именно изменилась ставка. В среднем по рынку произошло снижение менее чем на 1 п.п., а банки-флагманы снизили ставки на 0,5 п.п. Казалось бы, это небольшое снижение, однако важным здесь является преодоление «психологического барьера» — реально одобряемые населению ипотечные ставки на покупку вторичного жилья стали ниже 10%, — говорит директор по цифровизации ГК «Миэль» Юлия Федулаева.

К тому же часть потенциальных заемщиков заняла выжидательную позицию — они надеются, что снижение ставок продолжится. По мнению заместителя председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаила Хорькова, основания надеяться есть, ведь банки еще не в полной мере отреагировали на действия российского Центробанка. По его мнению, эффект от снижения ипотечной ставки для рынка жилья будет заметен лишь тогда, когда она вернется к минимальным значениям.
— Ключевая ставка уже вернулась к минимальным уровням, а предложения банков пока не такие щедрые, как в прошлом году. Покупатели вправе рассчитывать на то, что уже в этом году ипотечные предложения вернутся к минимальным уровням прошлого года, а возможно, и ниже. И эти ожидания в некоторой степени удерживают потенциальных покупателей от активных действий на рынке жилья. К тому же процесс повышения цен во многих российских городах в последнее время замедлился или остановился, — считает Михаил Хорьков.

«Вторичку» в ипотеку покупают чаще

Примечательно, что на покупку вторичного жилья приходится большая часть выдаваемых ипотечных кредитов. Так, по данным пресс-службы Сбербанка, в первом полугодии 2019 года в Татарстане было выдано 4 447 ипотечных кредитов на приобретение готового жилья и 1 066 кредитов — на покупку новостроек.

По сравнению с аналогичным периодом 2018 года число выдач сократилось. За первые шесть месяцев прошлого года в Татарстане Сбербанк выдал 9 533 ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья и 2 641 кредит на приобретение «первички».

В ВТБ также отмечают, что больше половины жилищных кредитов выдается на приобретение готового жилья.
— По итогам шести месяцев 2019 г. ВТБ в Татарстане выдал 5 370 ипотечных займов на сумму 11 млрд руб., что на 36% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Больше половины от общего объема ипотечных кредитов ВТБ в Татарстане выдал на приобретение готового жилья. Объем сделок на вторичном рынке увеличился более чем в полтора раза — до 6,6 млрд руб., количество сделок превысило 3,3 тысячи (рост +47%). На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 1,8 тысячи кредитов (рост +14%) на сумму 4 млрд рублей, что на 20% выше аналогичного показателя 2018-го, — отмечает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов.

В пресс-службе «Ак Барс» Банка сообщили, что в первом полугодии 2019 года в Татарстане было выдано 2 297 ипотечных кредитов на покупку готового жилья на сумму 3,93 млрд рублей. На приобретение «первички» заемщики получили 883 кредита на 1,79 млрд рублей. В «Ак Барс» Банке отмечают снижение выдачи по сравнению с прошлым годом.

«Полагаю, снижение ставок по ипотеке будет продолжаться»

И в завершение попытаемся ответить на главный вопрос, который тревожит потенциальных заемщиков: что будет происходить со ставками дальше? Стоит ли ждать их снижения в текущем году?

Банки традиционно отвечают на вопрос одинаково — все будет зависеть от действий регулятора.

Девелоперы настроены довольно оптимистично и считают, что тренд на снижение ставок сохранится.
— Я полагаю, снижение ставок по ипотеке будет продолжаться. Это связано со смягчением кредитно-денежной политики, а также с обозначенными в нацпроекте «Жилье и городская среда» целями. Напомню, к 2024 году средняя ставка должна опуститься на уровень 7,9% годовых. Соответственно, уже в этом году важно показать первые результаты этого процесса, — говорит коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.

Напомним, о необходимости снижать ставки и совместной работе с Центробанком в этом направлении говорил и вице-премьер России Виталий Мутко во время своего последнего визита в Казань.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин полагает, что уже к концу 2019 года средняя ставка по ипотеке может выйти на уровень 9,5—10% годовых. А это уже сопоставимо с показателями прошлого года. При этом он подчеркивает, что значительных изменений в настроениях покупателей не заметил.
— В нашем проекте «Level Амурская» доля ипотечных сделок оставалась стабильной как в 2018-м, так и в 2019 году, сохраняясь на уровне 63—65% от общего количества заключенных договоров долевого участия, — приводит цифры Игнахин.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что спрос на ипотеку вряд ли снизится, даже если ставки перестанут снижаться. Тем более что чрезмерная закредитованность населения пока не фиксируется.
— Сегодня уровень долговой нагрузки одного домохозяйства составляет в среднем 9,95% от располагаемых доходов. Примерно такие же значения зафиксированы в Великобритании или Швеции. То есть в целом речь не идет об излишней закредитованности населения. На рынке присутствует отложенный спрос, о чем говорит хотя бы тот факт, что количество сделок в Москве растет и в 2019 году, несмотря на увеличение ставок, — говорит Алексей Перлин.

Александр Вельмисов, директор дивизиона «Поволжье» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР):

В УБРиР базовая ставка по ипотеке на приобретение строящегося жилья сейчас составляет 10,3%, а готового — 10,5%.

Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2019 года снизилось на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Небольшой спад показателей можно объяснить прежде всего эффектом высокой базы. В 2017—2018 годах рынок ипотеки переживал бум, связанный с сильным и стабильным понижением кредитных ставок. В тот период значительная часть населения удовлетворила свой отложенный спрос на жилье, понимая, что лучшего момента может уже и не быть.

Однако, несмотря на снижение количества выдач, объемы ипотечных кредитов за январь — июнь этого года выросли на 14,5% по сравнению с прошлым. Средняя сумма ипотечного займа в I полугодии 2018 года составила 1,9 млн рублей, а в 2019-м — уже 2,5 млн рублей. Думаю, этот тренд связан прежде всего с ростом цен на жилье. Судя по данным аналитиков рынка недвижимости, стоимость однокомнатных квартир в новостройках Казани за год выросла на 10%, а на рынке вторичного жилья «однушки» подорожали на 16%.

Станислав Фоминых, директор сети операционных офисов «Райффайзенбанка» по Республике Татарстан:

В целом спрос на ипотечные продукты сохраняется на достаточно высоком уровне. По предварительным данным, по итогам первого полугодия кредитный портфель «Райффайзенбанка» в Казани по этому направлению вырос практически на 25% по сравнению с аналогичным периодом в 2018 году. Это хороший результат, учитывая, что осенью прошлого года Центробанк впервые за длительное время принял решение о повышении ключевой ставки, что закономерно отразилось на условиях кредитования банков и, как следствие, на потребительской активности. В частности, это событие практически свело на нет интерес к программе рефинансирования, которая была драйвером ипотечного кредитования на протяжении нескольких лет.

К основным трендам я бы отнес рост спроса на строящееся жилье. Доля первичного рынка в ипотечном портфеле казанского отделения «Райффайзенбанка» по итогам двух кварталов составила 25%. Для сравнения: в прошлом году — 9%. И по моему мнению, к концу года эта динамика усилится. В первую очередь это связано с обновлением программы государственной поддержки семей с детьми. При этом, по данным исследования, которое недавно провел наш банк, 40% опрошенных казанских семей либо не слышали о программе, либо не знают, кто и как может оформить ипотеку на льготных условиях. Поэтому важную роль в этом вопросе играет информирование населения о возможности приобретения жилья по сниженной ставке.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Уже в июне мы видели, как снижение ставок по ипотеке даже не самыми большими банками позитивно сказалось на замедлении темпов уменьшения спроса на жилищные кредиты. Сейчас это крайне важно, потому что за последний год резко выросли цены на жилье, а доходы населения продолжали сокращаться. Снижение ставок по ипотеке в таких условиях — это практически последняя надежда жилищно-строительной отрасли на поддержание спроса. Полагаю, уже к концу третьего квартала мы увидим позитивные итоги снижения ставок по ипотеке Сбербанком и другими крупными игроками, в частности ВТБ и «Россельхозбанком».

В этом году еще состоятся новые заседания ЦБ, на которых, весьма вероятно, будет принято решение о снижении ключевой ставки на фоне низкой инфляции. Это дает основание предполагать, что банки еще порадуют в этом году участников рынка смягчением кредитной политики.