АИЖК намерено увеличить долю семей, которым доступна ипотека
Наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил стратегию на 2016–2020 гг. для Единого института развития в жилищной сфере, созданного в прошлом году на базе «дочек» агентства. Об этом рассказали «Ведомостям» представители Минстроя и АИЖК.
По мере развития первичного рынка ипотеки (заемщики и банки) роль АИЖК на нем все менее заметна, говорится в стратегии, с которой ознакомились «Ведомости»: сам рынок увеличился со 152 млрд руб. в 2009 г. до 1,15 трлн в 2015 г., а доля кредитов, рефинансированных агентством, снизилась за то же время с 22,5 до 1% (предварительные данные). Теперь основная задача АИЖК – улучшение жилищных условий россиян: агентство хочет, чтобы комфортного жилья предлагалось больше и оно было доступным для покупателей. Для этого нужны единые механизмы работы и координация между всеми участниками рынка, чем и намерено заняться АИЖК, сформировав полный цикл господдержки рынка, говорит гендиректор агентства Александр Плутник.
Во-первых, АИЖК поможет застройщикам с финансированием. У агентства открыта в ВЭБе кредитная линия на 40 млрд руб. под 6,5% годовых. Это позволяет ему кредитовать под 7% банки, которые предоставляют кредиты застройщикам по ставкам до 12,5% годовых. В 2016 г. кредиты АИЖК позволят построить по всей стране 5–6 млн кв. м, обещает Плутник. Для сравнения: в прошлом году в России было введено 83,8 млн кв. м жилья, сообщал в начале февраля министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Думает АИЖК и о выдаче гарантий по кредитам – в первую очередь на объекты, под которые застройщики просят у банков проектное финансирование. АИЖК готово предоставлять гарантии на часть кредита, говорит Плутник.
Недоступность длинных (на 5–10 лет) денег под низкие проценты – проблема для застройщиков, подтверждает пример управляющий директор «Венчур кэпитал партнерс» Марат Аметов: традиционные источники длинных денег – страховые и пенсионные фонды не работают, а иностранные рынки для россиян по большому счету закрыты. Благодаря действиям АИЖК доля семей, которым доступна ипотека, должна вырасти с прошлогодних 27 до 40% в 2020 г., следует из стратегии. А доля ипотечных бумаг, выпущенных с поддержкой АИЖК, – с 5,5 до 47% от всех выданных ипотечных кредитов.
Во-вторых, продолжится выдача застройщикам земельных участков. За это отвечает Фонд РЖС (одна из структур АИЖК): он собирает не используемые госструктурами земли, подводит коммуникации и продает участки инвесторам. Чтобы ускорить темпы жилищного строительства, АИЖК намерено сдавать участки под ключ – с оформленными разрешениями и техусловиями подключения к инженерной инфраструктуре.
В-третьих, АИЖК намерено развивать рынок наемного жилья. Оно организует управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Пилотные проекты планируется запустить в Москве, говорит Плутник, с застройщиками идут переговоры о выкупе целых домов или подъездов. Впоследствии этот же застройщик может стать оператором по сдаче квартир внаем, добавляет он. Другим механизмом развития рынка наемного жилья станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного жилья. Предполагается, что банк, выдавший застройщику кредит на возведение жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную АИЖК.
Проблему низкой доступности жилья для населения можно решить только за счет роста реальных доходов населения, существенного снижения ставок ипотечных кредитов (например, до 5–8% годовых в рублях) и уменьшения стоимости жилья, уверен коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Поскольку на реальные доходы населения АИЖК не влияет, ситуацию может несколько улучшить развитие рынка арендного жилья, допускает он, сегодня этот рынок низкодоходный, высокорискованный и застройщикам неинтересный, но, если АИЖК изменит ситуацию, уже будут основания сказать, что агентство не зря работало.