Почему строительный рынок снова будет меняться
Для девелоперов жилья началась черная полоса. Весь уходящий год чиновники и законодатели готовили почву для демонтажа существующего фундамента, на котором стоит отрасль,— они сделали все возможное, чтобы ужесточить правила привлечения денег покупателей квартир. Теперь застройщикам придется приготовиться к новому переделу рынка, где главным действующим лицом становится банковское лобби. Пессимисты в отрасли уже заговорили о ее коллапсе в течение полугода.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Моя коллега купила две квартиры — одну себе, другую родителям — в одном и том же подмосковном комплексе, где строительство остановилось после того, как она заплатила застройщику всю сумму. На вопрос, зачем она решила вложить все яйца в одну корзину, отвечает: «Было дешево». Коллега не хочет признавать, что покупка квартиры на этапе котлована — это инвестиция, которая с точки зрения рисков ничем не отличается, например, от приобретения акций или золота. У таких сделок есть свои опасности: драгметалл может подешеветь быстро, а котировки акций — рухнуть всего лишь из-за обещания высокопоставленного лица «вызвать доктора» не очень понятливому владельцу компании.
Как показали события 2018 года, в сегменте жилищного строительства почти в одночасье с рынка может исчезнуть огромная компания. Так произошло с теперь уже бывшим крупным девелопером Подмосковья Urban Group. После того как у компании стали наблюдаться хронические срывы сроков строительства, банки отозвали аккредитацию объектов, на которые выдавали ипотеку, а Росреестр перестал регистрировать новые договоры долевого участия. Достраивать объекты для 19,5 тыс. дольщиков теперь приходится за государственный счет. Но на самом деле эффект гораздо шире: громкий удар о землю Urban Group запустил землетрясение, которое изменит всю отрасль.
Еще в 2017 году в Кремле заговорили об отказе от долевого строительства, переводе рынка на проектное финансирование и эскроу-счета, когда привлеченные от покупателей жилья средства резервируются в уполномоченных банках до окончания строительства. Но тогда это выглядело скорее как пожелание, весьма удаленная перспектива.
История с Urban Group изменила ситуацию: президент Владимир Путин потребовал ускорить реформу. И даже попытка девелоперов создать себе «подушку безопасности», на скорую руку запустив до введения новых норм как можно больше проектов, провалилась. В декабре депутаты Госдумы решили распространить правила на все проекты, а не только те, что начинаются после введения норм 1 июля 2019 года.
События развивались столь стремительно, что многочисленные аргументы девелоперов против реформы власти просто проигнорировали. Участники рынка утверждают, что с ними новые правила работы вообще не обсуждали. Вопрос — почему? «Возможно, какое-то лобби оказалось сильнее?» — осторожно предположил в недавнем интервью “Ъ” президент «Кортроса» Вениамин Голубицкий. У других крупных девелоперов «не под запись» есть более уверенный ответ: борьба за права дольщиков, по сути, обернулась укреплением банковского лобби на рынке жилищного строительства. Реформа направлена на усиление роли банков в стройке не только как кредиторов, но и как финансовых контролеров. Им есть за что бороться. Емкость российского рынка жилищного строительства — 4 трлн руб. в год. На эскроу-счета должно поступить 80% этих средств, то есть около 3,2 трлн руб.
Но ни к чему хорошему переток средств не приведет, предупреждают эксперты Института экономики роста имени Столыпина. По их данным, из-за новых правил в среднесрочной перспективе по всей стране количество обманутых дольщиков не снизится, а, напротив, вырастет более чем втрое, почти до 500 тыс. человек, на достройку проблемных объектов через шесть лет потребуется свыше 880 млрд руб. (сейчас — 131 млрд руб.). При этом стоимость первичного жилья может вырасти на треть. Инициаторы новых правил называют эти оценки «обычными страшилками». Сами же застройщики готовятся к коллапсу на рынке уже через полгода.