Выше нуля: какую замену нашли в Казани субсидированным ставкам по ипотеке
Банки Казани отказываются от околонулевых ставок по ипотеке. Они трансформируются в 3-4% годовых. В качестве альтернатив застройщики называют траншевую ипотеку, трейд-ин и другие продукты.
Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал РБК Татарстан, что на первичном рынке в столице региона наибольшим спросом пользуются двухкомнатные, либо однокомнатные квартиры с просторной кухней, общей площадью 40-60 кв. метров. На вторичном рынке чаще покупают «однушки» площадью 40-50 кв. метров.
«Мы видим, что чаще всего за ипотекой обращаются семейные пары в возрасте 30-50 лет, со средним доходом 50-80 тысяч рублей. За год более чем в 2 раза выросло количество индивидуальных предпринимателей среди заемщиков и достигло 205 от общего числа. Доля самозанятых остается незначительной – около 1%, хотя условия для них такие же как для ИП. Основная проблема для этой категории – подтверждение стабильного и достаточно высокого дохода», — сообщил он.
Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина отметила, что позиции основных драйверов ипотечного рынка для первичного жилья сохраняют субсидированные программы. Банки уходят от оконулевых ставок, поэтому развиваются программы, не требующие завышения стоимости или какие-то новые уникальные продукты.
«Пока гонка клиента за ставкой еще не остановилась. Низкие ставки продолжают интересовать, несмотря на отмену «околонулевых» ставок, возможность получить ставку 3% продолжает быть выгодной для клиента, если оплату он совершает в районе 20 лет. У Ак Барс Банка также действуют программы субсидирования, и пока они актуальны в родном регионе – Татарстане. Однако общероссийская тенденция говорит о постепенном уходе от ставки субсидирования со стороны застройщика», — сказала Васянина.
Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев рассказал, что компания предлагала околонулевые ставки в течение короткого и наиболее сложного для застройщиков периода в 2022 году. Он составил тогда порядка месяца.
В качестве альтернативы околонулевым ставкам представитель девелоперской компании назвал траншевую ипотеку, которая позволяет выплачивать тело кредита через 1-2 года после заключения кредитного договора и покупки квартиры. Данный инструмент, по словам Кропанева, актуален для Казани с учетом того, что группа реализует проекты в высоком ценовом сегменте и высокой стоимости жилья. ГК «Садовое кольцо» построила в столице РТ микрорайон Savin House, на стадии реализации находятся Savin Family и началось строительство Savin Premier.
«Данный инструмент является рабочим, причем, честно рабочим с точки зрения цены для потребителя и субсидирования со стороны застройщика. Все мы понимаем, что такое околонулевая субсидированная ставка – она возможна только за счет оборотных средств застройщика, что, в свою очередь, снижает маржинальность проекта. Мы видим перспективность траншевой ипотеки и, скорее всего, будем развивать ее в дальнейшем», — сказал Кропанев.
Заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова поддержала точку зрения относительно эффективности траншевой ипотеки (ипотечный кредит выдается частями, основная сумма приходится на второй транш ближе к сроку сдачи дома), отметив, что это «не новая история».
«Мы первыми на рынке запустили ее в новом формате и видим, что такое предложение востребовано и другими участниками рынка», – подчеркнула Галяутдинова. Траншевый формат позволяет людям покупать жилье не только для проживания, но сдачи в аренду, последующей продажи, так как не предусматривает внесение платежей на время строительства дома.
В «#Суварстроит», рассказала Гуляутдинова, ипотечная программа под 0,1% годовых была сформирована не за счет убытка проекта или повышения стоимости жилья. «Покупатель, придя в офис продаж, мог выбрать ставку – базовую, предполагающую такой-то платеж, или 2%, 3% или 0,1%. Мы на этапе консультации предупреждали клиентов, что околонулевая ставка будет выгодна, если нет планов по продаже жилья в течение 30 лет», — рассказала она.
Сейчас околонулевые ставки трансформировались в 3-4% годовых. «Безусловно, такие изменения скажутся на объеме сделок, так как платежи значительно возросли. И субсидирование ставок и траншевая ипотека являются оптимальными решениями», — сказала Галяутдинова.
По словам директора по сопровождению бизнеса «Ак Барс Дом» Ильи Голованова, траншевая ипотека интересна, но пока не занимает значительную долю в общем объеме сделок. А вот такой инструмент, как трейд-ин, отметил он, ранее был «штучным товаром», однако компания рассматривает возможность запустить расширение выкупа жилья в собственных ЖК.
«Именно на внутренний трейд-ин приходится большая часть сделок по этой программе. В первую очередь, мы рассматриваем для выкупа жилье, приобретенное в наших жилых комплексах, что позволит человеку какое-то время проживать в уже имеющейся квартире, пока мы не достроим и не введем в эксплуатацию его новый дом. Такая история уже существует и когда-то разовьется в нечто большее», — сказал Голованов.
20 февраля ЦБ сообщил, что в этом году будут введены меры по ограничению ипотеки с низкими ставками для защиты заемщиков и банков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина анонсировала их осенью прошлого года. С 1 мая 2023 года регулятор обязует банки применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.
«Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», — подчеркнул регулятор.
По данным Банка России, динамичный рост ипотеки сопровождает ухудшение стандартов кредитования. Средняя ставка на рынке новостроек в декабре составила 3,5%, тогда как по программе с господдержкой предусмотрены 7% годовых.
Доля заемщиков с показателем долговой нагрузки свыше 80% вырос до 44%. С 48% в III квартале прошлого года до 53% в IV-м выросла доля кредитов с низким первоначальным взносом. На рынке новостроек таких сделок 70%. При этом цены на жилье, отметили в ЦБ, завышались на 20–30%.