Татьяна Полиди: После введения эскроу-счетов рынок жилья ждет второй этап реформы
Новые правила строительства на рынке жилья только начинают внедряться. И о них имеют недостаточные представления не только рядовые граждане, но и многие из тех, кому в ближайшем будущем предстоит работать по обновленной модели. Поэтому мы решили в ней разобраться вместе с экспертом. Сегодня в его роли выступает исполнительный директор Института экономики города, директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди.
- На семинаре в Высшей школе экономике по работе с эскроу-счетами было разное понимание изменений в законе, как с ними работать. На ваш взгляд, почему это происходит? Механизм в очередной раз недоработан?
Это новый механизм, никто с ним не знаком. Все привыкли работать за деньги граждан. У нас девелоперы вообще имеют маленькую практику взаимодействия с банками, с привлечением заемных ресурсов. Все на таком отсталом уровне находятся. Проще взять деньги у человека, что-то на них построить или не построить. Вот так и вести бизнес. У нас такой расклад: риски принимают на себя граждане, а прибыль получают девелоперы. Надо как-то соединить все воедино. Поэтому этот закон нацелен на то, чтобы мы постепенно переходили к цивилизованным отношениям. Естественно, это трансформация на рынке, она в первую очередь ведет к частичному перераспределению прибыли от девелопера к банкам. Потому что банки, как новый участник этих взаимоотношений, тоже будут требовать свою доходность в виде процентных ставок. Поэтому здесь очень много разных позиций.
Девелоперы считают, что это приведет к росту цен на недвижимость. А я, например, скептически отношусь к этому, поскольку мы находимся в ситуации, когда реальные доходы населения снижаются, спрос не является высоким. Это рыночное ограничение, поэтому я больше склона думать, что скорее эта причина приведет к некоторому снижению прибыли застройщиков. Те, кто не смогут работать по новой схеме, должны будут прекратить свою деятельность. Тем не менее, все будет происходить постепенно, поскольку до 1 июля 2019 года еще позволено получать разрешения на строительство по ДДУ. И задел можно на 10 лет себе сделать.
- Получается, что риски будут принимать на себя застройщики и банки, а гражданин рисковать не будет.
В идеале это так. Я уже сказала, что мы не знаем, когда точно произойдет полный переход на новые правила. До 1 июля 2019 года застройщики вправе понабрать себе разрешений на строительство хоть на 100 миллионов кв. м. И они будут их строить еще очень долго. Я думаю, что это разогреет конкуренцию.
Застройщики сейчас выбирают разные стратегии. Есть те, которые пошли вперед, и сказали, что мы больше не будем применять старый механизм, а сразу перейдем на эскроу-счета, нам не нужен переходный период. А есть те, кто продолжают максимально держаться за старые модели. Учитывая, что в условиях ограниченного спроса конкуренция за потребителя будет нарастать. Потому что одно дело покупать квартиру при защищенной схеме, другое дело покупать квартиру при незащищенной схеме.
- А почему замминистра Минстроя Никита Стасишин особо подчеркивает, чтобы застройщики информировали министерство о том, как себя будут вести банки? Им новая схема не интересна?
Банкам это интересно, но банк – это финансовая организация, они хотят финансировать проекты, которые для них приемлемы по уровню риска, которые в состоянии контролировать. На самом деле, у банка тоже нет опыта проектного финансирования. Его классический вариант подразумевает банковский контроль за использование средств. Это хождение по стройкам, инспектирование и прочее. У нас же такой практики нет.
- Вы имеете в виду, что банкам понадобятся инспекторы со специальным образованием?
Не совсем специальное. Предмет контроля банков – это своевременность выполнения всех этапов строительства и качественное использование предоставленных средств. Поэтому инспектор должен обладать компетенциями отчасти финансовыми, отчасти понимать технологию девелоперского процесса. Поэтому банкам интересны будут самые качественные проекты. И в принципе в этом и был замысел реформы. Когда появляется профессиональный финансовый участник, то он предъявляет требования к проекту: к его прозрачности, к его финансовому менеджменту, к его эффективности, к его ликвидности на рынке, и так далее. И тем самым мы подталкиваем всю систему к качественному сдвигу.
- Не удлинит ли это процесс получения разрешения на строительство, если банк будет все проверять?
Это ускорит процесс. С появлением проектного финансирования застройщики забудут о такой проблеме, как кассовые разрывы, нехватка денег для оплаты услуг подрядчиков. Да, вы платите за банковское финансирование, зато проект идет быстрей. Поэтому вначале вы должны его подготовить. У нас много разных условий на рынке жилищного строительства, и никакой свободной конкуренции там нет. Тем не менее, трансформация самого девелоперского бизнеса, должна проходить в сторону повышения его финансовой грамотности, улучшения финансового менеджмента.
- В чем причина разногласий в раскрытии счетов? Почему ЦБ за, а бизнес против?
Весь смысл состоит в том, что деньги с эскроу-счетов поступают застройщикам, когда создан объект недвижимости. Он введен в эксплуатацию, он зарегистрирован. Без разницы на один день раньше эти деньги получите до ввода или на 100 дней раньше. Схема уже так не работает. Застройщики говорят: «На завершающей стадии строительства рисков уже нет, что оно не будет завершено. Поэтому можно и раскрыть все счета». Не вижу никаких оснований. А если нет рисков, завершайте проект и получайте свои деньги. Если нет рисков, и количество покупателей, которые уже зарезервировали себе жилье, приближается к 100%, то банк процентную ставку до 0% снижает. И строители уже не несут никаких затрат. Поэтому я поддерживаю позицию Центрального банка. Застройщики хотят свою финансовую ситуацию улучшить, быстрее деньги получить. А логика всей реформы в другом: работайте эффективно, быстрей реализуйте проекты. Раз вы платите проценты за кредиты, то появляется стимул ускорить процесс, может быть, даже какие-то технологии новые привлечь. И тогда получаете свои деньги.
- Если новая финансовая схема гарантирует 100% защиту будущих собственников жилья, то зачем нужно увеличивать отчисления в капфонд с 1,2% до 6%?
Во-первых, если вы работаете по счетам эскроу, значит, вы не платите в фонд. И наоборот, если вы не работаете по счетам эскроу, значит, платите в фонд. Соответственно предусмотрено увеличение взносов в фонд в целях стимулирования застройщиков к более быстрому переходу на эскроу-счета.
- С 1 июля 2019 года этот фонд прекратит свою работу, я правильно понимаю?
Этого никто не знает. По логике вещей – так должно быть. Про Фонд реформирования ЖКХ, то же все говорили: «уйдет, уйдет». А не уходит. Это всегда решение в конкретный момент. Может, он поменяет профиль деятельности к тому времени и сохранит свое существование, но в другой ипостаси.
- Но 6% для бизнеса – это не излишняя ли нагрузка на бизнес?
Излишняя, так она специально такой сделана, чтобы мотивировать переход на эскроу-счета. В результате есть возможность экономить затраты за счет плавающих банковских ставок, которые будет предусматривать проектное финансирование. Они будут снижаться по мере того, как застройщик заключает договор, и деньги приходят на эскроу-счета. Тут мы имеем российский вариант такой схемы, потому что нет же никакого ограничения, сколько денег может находиться на эскроу счетах – до 100%. А вообще зарубежная практика – это, конечно, просто задаток 10% и все.
- А почему бы нашим банкам не скопировать эту зарубежную практику, которой сейчас пользуются в странах Европы? С теми же специальными счетами. Это у нас невозможно применить?
Это можно применить, я думаю, это должно стать следующей стадией реформы, когда мы перейдем к юридическому понятию – задаток. В зарубежной практике он ограничен обычно 10%, максимум 20%. Причем никакого договора долевого участия быть не должно. Должен быть договор купли-продажи объекта недвижимости. Но это на будущее.
- Вы говорите о втором этапе реформы, когда он может начаться?
Пока не знаю, пока мы (Институт экономики города) находится в одиночестве с этим предложением, впрочем как два года назад было и с эскроу счетами. Мы их придумали, никто не хотел это слушать. И сейчас то же самое. Все за голову хватаются – как бы к этой схеме привыкнуть, а вы предлагаете еще какой-то задаток. Ни Минстрой, ни Госдума эти предложения пока не рассматривают. Хотя если строго посмотреть на поручение Президента, то там четко написано – запретить и полностью исключить из практики договор участия в долевом строительстве. И мы предложили уже следующую конструкцию с договором купли-продажи. Но это пока не прошло. На самом деле новый закон не соответствует этим задачам, потому что ДДУ сохраняются. Просто меняются финансовые схемы.
- В связи с ростом значения банков при строительстве жилья, у Минстроя остаются в основном технические функции, так считают многие специалисты. Это действительно так?
Надеюсь, что мы идем к этой цели. У нас федеральный Минстрой выполняет регуляторную функцию, он никогда не занимался прямым контролем за долевым строительством. Он может предлагать нормативное регулирование, но реальным контролем занимаются контролирующие региональные органы. Они были созданы несколько лет назад, до этого их раньше не было. Вот у них большие полномочия по контролю в этой сфере. Это, напоминает советскую экономику, когда надо административным способом за кем-то следить, проверять. В рыночной экономике система должна быть выстроена так, чтобы все участники отношений были бы заинтересованы в правильном результате. Что касается инвестиционной сферы, то здесь банки играют одну из ключевых ролей. Мы должны к этому двигаться, так как это нормальная, цивилизованная практика и, параллельно снижая административный контроль.
- А что будет с обманутыми дольщиками, если все-таки перейдем с 1 июля 2019 года на эскроу-счета?
Грядущие изменения не решают проблему уже состоявшихся обманутых дольщиков. Они решает проблему предупреждения появления новых. А со старыми следует разбираться, с каждым проектом индивидуально, находить возможности достраивать дома.
- Еще раз о банках. Они тоже разные. Есть банки, которые банкротятся. В этой ситуация с эскроу-счетами: банк подписывает договор, открывает, кредитную линию. Потом – бах - и все накрылось медным тазом.
В законе - гарантия Агентства страхования вкладов в размере до 10 млн рублей, что беспрецедентно, на мой взгляд. Это очень большая сумма, хотя АСВ само находится не в самом лучшем финансовом состоянии. Но в данном случае решили использовать такой же механизм, как и с депозитами. Понятно, что у банков должны выполняться требования по достаточности капитала. А они зависят от объема тех кредитных обязательств и требований, которые банки выпускают. Поскольку ипотека относительно крупная статья банковского баланса, то какие-то банки могут себе заниматься таким видом кредитования, какие-то нет. У нас, как правило, большая часть банков универсальные, занимаются потребительским и иным кредитованием. Другое дело, что у нас банковская концентрация высокая. Вся ипотека сосредоточена в «Сбербанке», в «ВТБ», и «Газпромбанк». Все остальные – это просто крошки. И тут возникает интересная тема, как сегодня финансируется строительство? Ипотечный кредит под залог прав по договору прав долевого участия это чисто российская придумка. Такого нет нигде, ипотека не может выдаваться под залог каких-то прав требования по договору. Залогом может выступать только объект недвижимости. Поэтому это «филькина грамота». У нас банки придумали такой кривой путь, не проект кредитовать, а физическое лицо. Конечно, банкам удобно это делать – стройку проверять не надо, девелоперов – тоже. Физическому лицу дал кредит, потом требуешь его возмещения за счет доходов независимо от судьбы проекта. То есть вообще не брать на себя проектных рисков никаких. Банкам это выгодно, а людям – нет.
По логике вещей эта схема должна прикрыться. Банки теперь уверяют, что они кредитуют на стадии строительства проекты, а не физических лиц, а физлицо кредитуют после ввода в эксплуатацию дома. Классическая ипотека. На самом деле все не совсем так, банки начали страшно путаться в показаниях и говорить, что не могут клиентам запретить брать ипотечный кредит? Но тогда получается, что у банков двойная маржа, если будет сохраняться сегодняшняя практика. Человек, допустим, приносит 30% своих денег, банк дает ему ипотечный кредит, который теперь как бы и не нужен, потому что он не идет застройщику. Это просто какая-то эфемерная масса денег, лежащая на эскроу-счете. Для чего непонятно, но процент он платит банку. Банк тем временем выдает проектное финансирование, и тоже проценты берет. Это не неэффективно, это двойные затраты. Я думаю, что банки планируют еще немного денег подзаработать, по инерции, на старой схеме. Но в принципе, с точки зрения теории институтов у каждой реформы есть «цена», и это цена данной реформы. В любом случае затраты людей не должны возрасти, скорее речь идет о частичном перераспределении прибыли от девелоперов к банкам, что нормально.
- Что можно сделать с этим?
Я призываю застройщиков рекламировать свои проекты, объяснять людям, что они могут приобретать жилье, имея любую сумму своих сбережений. Им не нужно брать кредит, пока они не увидят готовую квартиру. Я думаю, это очень крутое конкурентное преимущество. У тех, кто до этого додумаются, сразу повысится спрос. Потому что раньше на стадии котлована нужно уже полную сумму заплатить. А сейчас – нет.
- С банками очень сложно, у них квалифицированные юристы, финансисты, они придумывают разные механизмы. Люди не всегда грамотно ведут себя при покупке жилья. Как обывателю в этом во всем разобраться?
Я бы с этой целью проводила просветительскую работу. Понимаете, по сути, для человека ничего не меняется. Он сейчас привык платить сразу 100% и брать ипотечный кредит. В идеале это должно стать для него выгоднее, потому что, еще раз повторю, теперь кредит физическому лицу не нужен. Потому что он все равно не может его направить застройщику. Тот получает деньги через другой канал. Поэтому я прогнозирую, что эта практика сама по себе отпадет, может через два-три. У нас все-таки рыночные отношения.
- А что бы вы посоветовали покупателю квартиры на стадии строительства, с чего начинать, прежде чем брать так называемый кредит на покупку недвижимости?
Получается, что сейчас у него будет несколько выборов. Пока проектов по новым условиям будет мало. Есть проекты совсем старые. Там даже нет Фонда гарантии прав дольщиков, будут применяться старые способы обеспечения обязательств – страхование или банковская гарантия. Вот это наиболее рискованные вещи. Я бы советовала выбирать проекты по новым правилам, в которых застройщик застрахован в Фонде гарантии прав дольщиков. Или с использованием эскроу-счета. И всем советую не покупать жилье на стадии строительства.