ТОП-10 банков по объему ипотечных выдач в Свердловской области. 2019 год

Впервые с 2015 года ипотечный рынок зафиксировал падение. В Свердловской области в 2019 году было выдано 43669 ипотечных кредитов на общую сумму 89,8 млрд рублей, и это меньше, чем годом ранее - на 8,3% в рублях и почти на 15% в штуках. При всём при том 2019 год сложно назвать плохим для рынка: в полной мере имеется эффект высокой базы, ведь сравнение проводится с 2018-м, когда ипотека испытала просто фантастический взлёт.

Да и в этом году некоторые банки показали результаты, близкие к фантастическим (на общем фоне, по крайней мере). Банк ДОМ.РФ нарастил ипотечные выдачи в Свердловской области почти в три раза, Промсвязьбанк - вдвое, «Открытие» и Транскапиталбанк - примерно в полтора раза. Естественно, это (как и более скромные успехи других банков) привело к перераспределению долей рынка и перетасовке рэнкинга.

Ринат Иржанов, управляющий Уральским филиалом ПСБ:

- Ключевыми драйверами роста стали выдачи в сегменте строящегося жилья, а также по госпрограммам «Военная ипотека» и «Семейная ипотека».

Дополнительную динамику процессу придал выход на региональный рынок Альфа-Банка, сразу устремившегося в ТОП-5, а также объединение «Открытия» с Бинбанком (в 2018 году у них были отдельные показатели).

Отметим, что рэнкинг 2018 года мы составляли в основном по данным Банка России, но с 1 января 2019 года публикация ипотечной статистики по отдельным организациям прекратилась. Теперь мы располагаем только данными самих банков, некоторые из которых были даны в округлённом виде (в таблице они выделены красным цветом). Несколько крупных банков отказались либо не смогли предоставить региональные цифры. В результате нам пришлось отказаться от распределения мест и публикации данных по росту (падению) показателей и позиций в рэнкинге. Приведённые доли рынка носят примерный и справочный характер.

ТОП ипотечных банков Свердловской области. 2019 год

Входить в ТОП-10 и занимать свыше 1% рынка могут Газпромбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, АК БАРС Банк (не предоставили информацию).

Почему прогнозы не оправдались?

В начале 2019 года банковское сообщество оценивало ипотечные перспективы весьма позитивно: по итогам года ожидали пусть и умеренного, но прироста. Что же помешало этим прогнозам сбыться, особенно в условиях рекордно низких ставок? По мнению экспертов, основной причиной стало перераспределение спроса, причём в обе стороны: в конце 2018 года имели место покупки на опережение, спровоцированные начавшимся тогда повышением ставок, а во второй половине 2019-го стал формироваться отложенный спрос.

Михаил Хорьков, руководитель Аналитического отдела УПН:

- Затяжная экономическая стагнация влияет на ожидания покупателей. А рынку жилья кроме снижения ставок по ипотеке нужен позитивный информационный фон. Заёмщикам и покупателям не хватает оптимизма. И без реальных экономических изменений эти ощущения не переломить. К тому же всё это наложилось на возросшие цены на квартиры. Сам факт снижения ставок по ипотеке в начале этого процесса не создаёт большого притока новых заёмщиков. Это связано с тем, что разница была не очень существенная. Само движение ставок вниз на фоне последовательного снижения ключевой ставки закладывает ожидания дальнейшего удешевления ипотеки.

Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:

- Действительно, снижение ставок не привело к существенному росту спроса на ипотеку. Новый бум в ипотечном кредитовании пока не случился. Частично это связано с ожиданиями дальнейшего снижения, а частично с отсутствием роста реальных доходов населения, низкой покупательной способностью.

Тренды

1. Рост конкуренции

Упомянутые выше причины не позволяют нам с полной уверенностью выделить ТОП-10 и даже ТОП-3 банков и, соответственно, рассчитать доли рынка, занимаемые десяткой и тройкой. Однако некоторые выводы сделать можно.

Количество банков, имеющих долю регионального рынка свыше 2%, за год выросло с пяти до восьми, количество банков с долей свыше 3% - с трёх до семи.

При этом совокупная доля ТОП-10 превышает 91% (в нашей таблице она равна 91,1%, а если какой-то из неучтённых банков входит в десятку, цифра от этого только увеличится), хотя в предыдущие годы доля ТОП-10 снижалась (с 94% в 2016-м до 90,5% в 2018-м). То есть, ситуация изменилась. Раньше бурная борьба шла за попадание в ТОП-10, теперь она происходит непосредственно в десятке, активные «малые игроки» покрупнели и основательно теснят как верхушку рэнкинга, так и тех, кто ещё пару лет назад был на одном уровне с ними.

В то же время это не означает, что сформировался какой-то клуб победителей, которые будут и впредь делить рынок исключительно между собой. Борьба продолжается, и шансы подняться есть у всех. В 2019 году это продемонстрировали Альфа-Банк, с ходу занявший долю рынка больше 3%, и Транскапиталбанк, остающийся во втором десятке, но тем не менее нарастивший выдачи в полтора раза.

2. Разворот ставок к снижению

Безусловно, главный тренд года. Повышение ставок имело место в январе-мае, средняя стоимость выданной в Свердловской области ипотеки за это время выросла с 9,87% до 10,58% (данные ЦБ РФ, помесячная разбивка). Однако во второй половине года ставки не только отыграли назад, но и несколько раз обновили исторические минимумы. В декабре показатель ушёл ниже 9%, составив 8,96%.

3. Рост среднего размера и срока кредита

Тенденция не нова, наблюдается как минимум с 2017 года и не имеет прямой корреляции с ростом цен на жильё. Впрочем, в Свердловской области она проявилась слабее, чем на общероссийском рынке. Тем не менее во второй половине 2019 года средний размер ипотечного кредита в регионе закрепился выше 2 млн рублей, а по итогам года составил 2,057 млн (в 2018 году - 1,912 млн). Средний срок вырос с 17 до 18 лет.

Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:

- Екатеринбуржцы стали чаще покупать в ипотеку более просторную и дорогостоящую (из-за роста цен) недвижимость. В связи с этим средний метраж ипотечных квартир вырос с 42 кв. м. до 50 кв. м., а средняя сумма жилищного займа в Абсолют Банке - с 2,05 млн рублей до 2,43 млн рублей. В 2020 году средняя сумма ипотеки из-за роста цен на жилье может вырасти на 5-10%. Средний размер первоначального взноса уменьшился, но незначительно - с 32% до 29% от полной стоимости жилья.

4. «Перезапуск» семейной ипотеки

В феврале 2019 года президент России Владимир Путин инициировал превращение семейной ипотеки, запущенной годом ранее, в «совсем льготную». До этого заёмщики получали в рамках программы льготную ставку (не выше 6%) только на несколько лет (не более восьми). Теперь эта ставка распространяется на весь срок кредита. На практике это было осуществлено к середине года. Кроме того, с апреля банки стали по собственной инициативе снижать стоимость семейной ипотеки от установленного государством 6-процентного предела всё ниже и ниже (первым это сделал Абсолют Банк). Логично, что в результате выдачи ипотеки по госпрограмме выросли в разы. В некоторых банках доля этого сегмента в общем объёме ипотечных продаж приблизилась к 10%, а доля от ипотечных выдач на первичное жильё достигла четверти.

Прогнозы

Эксперты полагают, что семейная ипотека останется одним из драйверов рынка. Поддержит его и новая демографическая мера - повышение материнского капитала.

Елена Ботош, руководитель ипотечного направления УБРиР:

- Мы ожидаем, что в 2020 увеличится спрос на программу кредитования с материнским капиталом, однако оценить величину предполагаемого спроса пока затруднительно. Стоит отметить, что увеличится досрочное погашение по ипотеке за счет средств материнского капитала, так как молодые семьи с первым ребенком, уже имеющие ипотечный кредит, будут направлять средства мат.капитала именно на погашение действующих обязательств.

Прогнозы по рынку в целом остаются позитивными, хотя в этом году они довольно сдержаны. Глава свердловского филиала Банка «Открытие» Наталья Алемасова говорит о росте в пределах 5%, указывая на сокращение сегмента перекредитования: «Рефинансирование пойдёт на спад. Все, кто хотел рефинансироваться, уже рефинансировались». В Абсолют Банке ожидают рост рынка на 10-15%.

Светлана Ковалёва, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:

- Безусловно, снижение ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ позитивно отразится на объемах выдачи жилищных кредитов. Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Свердловской области в 2020 году на 10-15%. Однако будут и сдерживающие факторы - в первую очередь, увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста реальных доходов населения. Снижает активность потенциального заемщика и необходимость больше копить на первоначальный взнос из-за изменения нормативов ЦБ.

Ставки продолжат снижаться, но уже не столь бурными темпами, как во второй половине 2019 года. «После того как они уйдут на уровень 8-8,5%, это должно оживить интерес к ипотеке. Высокое предложение на развитых рынках должно ограничить рост цен на квартиры. Если этого не произойдет, то выросшие цены нивелируют эффект от снижающейся ставки», - говорит Михаил Хорьков. Светлана Ковалёва предупреждает, что «ждать ставок ниже 8% годовых в 2020 году не стоит».