Ипотека по стандарту: ЦБ и застройщики начинают играть в «полицейских и воров»
Документ, утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, призван минимизировать распространение высокорисковых схем кредитования и обязать банки более точно информировать заемщиков обо всех особенностях ипотечных кредитов. Так что настораживает игроков рынка?
С 1 января 2025 года вступает в силу ипотечный стандарт, утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций и согласованный с Банком России. По оценке ЦБ, этот документ должен максимально защитить права и законные интересы заемщиков и минимизировать разного рода высокорисковые схемы ипотечного кредитования.
Согласно сообщению, опубликованному на сайте ЦБ, стандарт, в частности, нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Запрет на длительное размещение средств ипотечных заемщиков на аккредитивах снизит риски граждан, так как на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, средства не защищены системой страхования вкладов.
«В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Цель этих требований в том, чтобы покупатель платил первоначальный взнос именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры», — говорится в публикации. Кроме того, банк не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
«Стандарт станет обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты. С 1 января банки также будут обязаны при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга. Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита», — подчеркивают в ЦБ.
Кроме того, в документе описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить. Кредитная организация обязана ответить на вопросы заемщика по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам.
Наконец, в ипотечном стандарте закреплены принципы определения условий ипотечного договора, описано, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других параметров, подчеркивает начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ Сергей Бабин.
Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ:
«Есть рекомендации для участников рынка. Кредитный договор, например, — рекомендуется, чтобы он соответствовал следующим параметрам: сумма кредита — не более 80% от справедливой стоимости объекта, рекомендованный срок кредита — не более 30 лет, и рекомендуется, чтобы возраст клиента позволял погасить ипотечный кредит до наступления пенсионного возраста. Отдельный пункт есть про субсидирование ипотечной ставки со стороны застройщика — на рынке такие программы работают на текущий момент, когда застройщик платит банку субсидию за то, чтобы снизить ставку для своего покупателя. Так вот, эти схемы будут возможны только в том случае, когда это не приводит к удорожанию стоимости недвижимости. Что хочется отметить? Ипотечный стандарт — он во многом содержит нормы, которые уже и так работали на ипотечном рынке. Более того, примерно с середины прошлого года ЦБ ужесточает риск-политику в этом сегменте кредитования, ну и, соответственно, работал вместе с представителями банков над созданием ипотечного стандарта. Была целая рабочая группа, мы также входили в эту группу, соответственно, понимали, какие нормы будет содержать этот стандарт, и были к ним готовы. Есть неочевидные вопросы, которые еще предстоит проработать: это, например, что такое справедливая стоимость. И есть задача в течение следующего полугода определить подходы, как определять справедливую стоимость объекта недвижимости».
Оценивая новые правила, генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков отметил: если по части повышения информированности заемщиков о цене и возможных рисках кредитов вопросов нет — это действительно важно и правильно, то по части высокорисковых схем и необходимости борьбы с ними, на которой настаивает ЦБ, вопросов как раз очень много.
Константин Барсуков, генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость»:
«Все эти схемы, с которыми хочет бороться ЦБ, предлагаются застройщиками. В целом да, это популярные подходы для стимуляции спроса, и да — это рисковые варианты, поэтому, с одной стороны, инициатива ЦБ (защитить ипотечника от рисковых схем) — хорошая. Но проблема в том, что эти схемы придумываются застройщиками (и банками, кстати, тоже) потому, что рыночная ипотека недоступна, льготная ограничена и спрос сильно уменьшился. А это означает, что в ответ на закрытие одних путей увеличения спроса будут придуманы другие, причем очевидно, что они будут такие же высокорисковые, потому что на сегодняшнем рынке придумать что-то безрисковое и выгодное сложно. ЦБ, по сути, начинает играть с застройщиками в увлекательную и бесконечную игру «полицейские и воры», где «воры» всегда изобретают новые способы обмануть «полицейских». И значит, в стандарт нужно будет вносить все новые и новые дополнения. Я еще раз повторю: наличие такого стандарта — хорошая вещь, так как позволяет регулятору описывать правила и контролировать их исполнение. Но любой кнут хорош, когда есть пряник. А пряника я пока не вижу».
Очевидно, что лучшим «пряником» для застройщиков была бы ключевая ставка на уровне 6% и ипотека по 7-8%, но не менее очевидно, что в ближайшее время ничего подобного не произойдет, продолжает эксперт. А значит, ЦБ должен встать не только в позицию «против», но и, общаясь с бизнесом и профильными структурами в правительстве, подумать, что можно предложить «за», чтобы у застройщиков было меньше соблазна выдумывать всякие схемы.
«Например, можно подумать о развитии инструментов по рассрочке платежей, которая застройщику сейчас не очень выгодна, так как не наполняет счет эскроу, то есть и ставку по проектному финансированию не снижает (она зависит от наполненности эскроу), и риски повышает. Также можно посмотреть в сторону строительных кооперативов, для которых сегодня идеальное время и которые хорошо сочетаются с инициативой по созданию «жилищных счетов». Можно еще что-то придумать. Еще раз: стандарт — в целом нужный инструмент, но если бы ЦБ при его разработке пригласил к диалогу не только банки, но и представителей риелторского сообщества, то, возможно, он был бы чуть шире, чем сейчас», — считает Константин Барсуков.
Стройкооперативы — тема отдельного разговора, а вот насчет рассрочек буквально только что высказалась руководитель направления по работе с рынком первичного жилья «Домклика» Елена Балахонова*. На сессии «Сбера» «Жилье и новые сегменты девелопмента. Перезагрузка рынка ипотеки», которая состоялась в рамках XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, она заявила, что раскручивание застройщиками программ рассрочки в качестве альтернативы льготной ипотеки таит в себе немало опасностей.
«Серьезное раскручивание рассрочки в определенной мере очень похоже на ту иглу, на которую рынок у нас в свое время подсел, в виде льготных программ. Если клиенту, даже если у него есть деньги, предлагают рассрочку, в текущих условиях он согласится, ведь это выгодно. Поэтому, по сути, есть риск того, что мы не сможем в какой-то определенный момент времени ограничить эти программы. Я рассрочку, может быть, и не хотела бы предлагать, но сосед через дорогу предлагает, а мы конкурируем сейчас даже за то малое количество клиентов. <...> Рисков конкретно в этом решении, на мой взгляд, гораздо больше, чем плюсов», — констатировала Елена Балахонова.
*Есть в распоряжении BFM.ru