Лихие околонулевые
Банк России жестко указал банкирам не использовать маркетинговые схемы при выдаче ипотечных кредитов, которые, по мнению регулятора, при внешней привлекательности, ведут в итоге к продаже клиентам недвижимости по завышенным ценам. Пока такие случаи единичны, однако если банки перейдут к массовому использованию таких схем, ЦБ грозит ужесточить требования к поднадзорным организациям на уровне законодательства.
Банк России обратил особое внимание на распространение ипотечных программ, которые являются, по сути, реинкарнацией ипотеки по околонулевым ставкам, с которой активно борется ЦБ (см. “Ъ” от 17 ноября 2022 года). В частности, речь о новой схеме ипотеки с кэшбэком, которую ранее представили застройщик ПИК и Тинькофф-банк (см. “Ъ” от 27 января).
«Нас очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая»,— заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров, не называя, впрочем, конкретные компании и банки.
Пока такие случаи единичны, но в конечном счете эти схемы «несут риски для заемщика», отметила она. При этом, по словам госпожи Набиуллиной, ЦБ готов пойти на регуляторные меры, как было и с субсидируемой ипотекой от застройщиков.
Осенью 2022 года госпожа Набиуллина называла ипотеку по нулевым ставкам «маркетинговым ходом», за которым зачастую скрывается схема продажи квартир по завышенной стоимости. Большинство таких сделок строилось на основе льготной программы с господдержкой (предельная ставка по ней сейчас 8% годовых). Банки в таких схемах получали от застройщика комиссию.
После критики сверху участники рынка быстро придумали новые схемы, в частности «ипотеку за 1 рубль». В таких программах были замечены крупные банки, в том числе Сбербанк. Одна из последних схем — ипотека с кэшбэком на первый взнос. Однако стоимость недвижимости при такой акции оказывается на 10–15% выше, чем без участия в ней. По оценке участников рынка, объем сделок, субсидируемых застройщиком, может занимать более половины от продаж на первичном рынке.
Предполагается, что по ипотеке с экстремально низкими ставками банки начнут создавать повышенные резервы, причем это должно коснуться кредитов, выданных с 1 января 2023 года.
Соответствующий проект был опубликован на сайте ЦБ в конце прошлого года. После этого ряд банков начали повышать уровень ставок по этим программам с 0,01% годовых до не менее 3% годовых.
Но если меры регулирования не помогут и «эти схемы будут множиться», ЦБ будет настаивать на поправках к законодательству, предусматривающих, чтобы «средства населения через проекты с долевым участием были только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без отклонений», предупредила банкиров госпожа Набиуллина.
В Сбербанке “Ъ” сообщили, что «поддерживают усилия ЦБ по стабилизации рынка недвижимости». «Еще в январе банк перестал выдавать кредиты с субсидированием от застройщика по ставке ниже 3% годовых. У банка сейчас нет программ ипотеки с кэшбэком от застройщика, которые вызывают беспокойство ЦБ»,— подчеркивают там.
Впрочем, другой собеседник “Ъ” в одном из банков опасается общего снижения выдачи ипотечных кредитов. Он отмечает, что сейчас уже количество нестандартных ипотечных программ существенно сократилось. «Банкам будет сложнее сохранять объемы кредитования при росте цен на недвижимость и сокращении покупательной способности»,— поясняет он.
Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко также считает, что выдавливание подобных ипотечных программ приведет к сокращению количества сделок.
Субсидируемая ипотека повышала доступность жилья, считает он. При этом, по его оценке, негативный эффект для клиента из-за повышения стоимости недвижимости был не таким уж значительным, за исключением случаев, когда в такой сделке недвижимость приобреталась в инвестиционных целях. В настоящее время платежеспособность клиентов снижается, но при этом если снижать цены на квартиры начнут застройщики, то у них могут возникнуть проблемы с обслуживанием кредитов, поясняет эксперт.