На ипотечных дрожжах: цены на жильё в Петербурге взлетели до небес
Последние полгода рынок пребывал в ожидании отмены льготной ипотеки. Несмотря на высокие цены, продажи за это время выросли, а застройщики активно получали разрешения на строительство и покупали участки.
За первые 6 месяцев этого года в Петербурге и ближней Ленобласти на рынке масс–маркета было продано, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", 1,75 млн м2 жилья, что на 7% больше, чем год назад.
Последний кредитный всплеск
По оценкам центра, июнь 2021 года стал одним из пиковых месяцев по использованию ипотеки для покупки жилья в новостройках. Она применялась в 82% сделок. С 1 июля 2021 года субсидируемая ипотека для мегаполисов почти утратила смысл: максимальный размер кредита снижен с 12 млн до 3 млн рублей.
"Конечно, на фоне отмены льготной ипотеки в том виде, в котором она существовала целый год, всплеск сделок с ней был ожидаем. В целом весь период действия этой программы прошёл под знаком очень высоких показателей: 75–80% ипотечных сделок от месяца к месяцу, в то время как стандартная цифра — 60–65%", — отмечает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Несмотря на активизацию застройщиков по выводу на рынок жилья в первом полугодии, объём предложения не восстановился до значений перед эпидемией и по–прежнему на 600–700 тыс. м2 ниже стандартных показателей, говорят эксперты. "А значит, на рынке продолжается дефицит качественного предложения, что подталкивает цены вверх", — считает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
"Последние месяцы спрос также оставался на высоком уровне. Но, учитывая изменения в условиях льготной ипотеки и практически недоступность её для подавляющего большинства квартир в Петербурге, в ближайшие месяцы можно ожидать резкое падение запросов и сделок", — уверен директор по продажам группы "Аквилон" Егор Фёдоров.
По данным "Главстрой–СПб", с января по июнь 2021 года средневзвешенная цена 1 м2 выросла на 12% и сейчас находится на уровне 153 тыс. за 1 м2. За аналогичный период прошлого года рост цены составил только 3%. За год (с июня по июнь) этот показатель вырос почти на 40%.
Найдут выход
Как говорят застройщики, в новых условиях рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который отрегулирует цены. "Полагаю, что в летние месяцы спрос традиционно будет умеренным, цены зафиксируются, но ненадолго. Осенью–зимой спрос подрастёт. Расширение действия льготной семейной ипотеки на семьи с одним ребенком положительно скажется на рынке. Количество акций и специальных условий от банков и застройщиков в ближайшей перспективе может возрасти", — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург".
"Основных тенденций две — новые проекты становятся всё более качественными и продуманными: разнообразие планировок, закрытые обустроенные дворы, оригинальная архитектура. Второй тренд — всё больше жилых комплексов в сегменте масс–маркет сдаются с чистовой отделкой, причём качество и дизайн становятся выше, чем было ещё несколько лет назад", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
В сегментах бизнес- и элит–класса продажи также росли. "Стабильный рост спроса продолжился вслед за 2020 годом, несмотря на прогнозы о снижении объёмов продаж. По итогам полугодия объём предложения снизился на 10–11%. Что касается стоимости, то с начала 2020 года в среднем рост по сегменту “бизнес” и “элит” составил 16–18%", — подсчитала Мария Дуганова, директор по продажам и управлению недвижимостью компании "Бронка Девелопмент".
Покупайте землю
На фоне роста спроса и дефицита предложения застройщики всё активнее приобретают новые земельные участки. Так, по данным Colliers, за первые 6 месяцев 2021 года девелоперы купили более 665 га для жилья и апартаментов на $1 млрд. Показатель в 2 раза превышает результаты всего 2020 года, когда на покупку более 330 га потратили $500 млн.
Большая часть приобретённых в 2021 году участков (79%, или 517 га) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленобласть.
Наиболее активно пополняла земельный банк в 2021 году компания Setl Group, которая совокупно приобрела порядка 355 га, или 54% от всего объёма купленных участков. Среди самых крупных сделок девелопера — покупка 59 га в Стрельне, 43 га в Пушкине и 40 га на территории Невского завода на проспекте Обуховской Обороны.
На втором месте по объёму приобретённых участков находится КВС, который в начале года завершил сделку по покупке 85,5 га в составе проекта "Югтаун". На третьем месте расположилась группа "ПИК", которая суммарно приобрела 76,9 га, в том числе 18 га в проекте Ligovsky City, 16 га в Каменке и 6 га на территории завода "Алмаз–Антей" на Лермонтовском проспекте.
В пригородной зоне Петербурга не только более активно покупаются участки, но и выводятся на рынок новые проекты. По данным "Петербургской недвижимости", здесь на рынок было выведено 31% от всего предложения агломерации, в то время как в 2018–2020 годах пригород по этому показателю занимал лишь 15–20%.
"Мы можем говорить о ренессансе пригородной зоны. На фоне общего роста цен она становится всё более привлекательной для застройщиков, которым важно предложить клиентам жильё разных ценовых категорий, в том числе и относительно бюджетные варианты в отдалении от центра города. В связи с чем в первом полугодии заметно изменилась структура вывода и вперёд вырвалась локация Бугры — Мурино — Новое Девяткино с долей 13% от общей площади выведенного жилья", — рассказала Ольга Трошева.
Как отмечают эксперты, территориальная структура нового предложения говорит о популярности удалённых территорий, как в черте города, так и за его пределами. Одно из главных преимуществ таких проектов — меньший бюджет покупки в сравнении с обжитыми и центральными городскими локациями.
Разрешите получить
Ещё одна тенденция этого полугодия — застройщики стали активнее получать разрешения на строительство. За первое полугодие Госстройнадзор согласовал строительство 26 жилых комплексов общей площадью 587 тыс. м2. Это больше, чем в прошлые годы (первое полугодие 2020–го — 366 тыс. м2, первое полугодие 2019–го — 374 тыс. м2). Правда, раньше, когда девелоперы активно запасались разрешениями в преддверии новой редакции 214–ФЗ "О долевом участии…", чтобы строить по прежним правилам, их было гораздо больше: в первом полугодии 2018–го — 5,213 млн м2, 2017–го — 2,018 млн м2.
Примечательно, что за 6 месяцев выданы разрешения по 35 социальным проектам: 21 объекту образования, по шесть — здравоохранения и культуры и двум объектам дорожной инфраструктуры (для сравнения: данные за аналогичный период 2020–го — 17, 2019–го — 21, 2018–го — 21, 2017–го — 11). То есть по количеству объектов социалка заметно опережает жилые проекты.
При этом стройка должна развернуться в спальных районах — на Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский приходится только один адрес (объект культуры и спорта на Васильевском острове). По нулям также в Красногвардейском и Петродворцовом районах. В рекордсменах — Приморский и Пушкинский. В целом данные соотносятся с анонсированным Смольным курсом на ударное строительство социалки в попытках нагнать накопленный за прошлые годы дефицит.
Дешевле не будет
Как говорят участники рынка, на цены до конца года будут влиять несколько основополагающих обстоятельств. "Ставка Центробанка, исходя из мнения аналитиков, продолжит повышаться, соответственно, ипотечная ставка не будет иметь сильных стимулов к снижению, а роста реальных доходов населения мы не видим. При этом продолжается рост цен на стройматериалы и их составляющие, а также рост цен на подрядные строительные работы. Всё это разнонаправленно будет влиять на цены жилья", — полагают в "Группе ЛСР".
"Сейчас наблюдается довольно заметный рост себестоимости. Но удорожание строительных материалов и услуг в разной степени влияет на проекты. Многое зависит от стадии готовности, класса проекта, сроков контрактов с подрядчиками", — говорит генеральный директор "СПб Реновация" (группа "Самолёт") Александр Малай.
Впрочем, расти цены станут медленнее, но не везде — всё будет зависеть от конкретных проектов. В тех локациях, где конкуренция жёстче, девелоперы, скорее всего, будут готовы потерять в марже из–за удорожания строительства. А в особо востребованных местах или в уникальных проектах, где благодаря высокому спросу сохранится дефицит, рост издержек продолжит толкать цены вверх, говорят участники рынка.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК "Полис Групп": "Объём продаж с начала года начал понемногу снижаться. Но катастрофы в этом нет, потому что, во–первых, спрос стал понемногу приходить в соотношение с объёмом предложения (а он сильно снизился за последние годы), а во–вторых, за 2020 год покупатели разобрали большинство ликвидных вариантов и многие решили свой жилищный вопрос. Сливки с рынка сейчас соберут компании, у которых есть проекты, где реализуются бюджетные квартиры, или проекты, ориентированные на молодые семьи, — в этом случае будет работать семейная ипотека. Но до конца года цены ещё подрастут — по нашим прогнозам, на 9–10 %".
Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX: "Цены на первичном рынке повышались в течение всего первого полугодия. Рост стимулировали различные факторы: и повышенный спрос, и удорожание строительных материалов. Рынку удалось нейтрализовать риски, девелоперы смогли остаться в рамках экономической модели, не останавливать стройки и продолжать выводить новые квадратные метры. Несмотря на большие объёмы новых проектов, на рынке всё ещё сохраняется дефицит качественного предложения".