Власти Ленобласти предложили упростить доступ к проектному финансированию мелким девелоперам
Ленобласть обратилась к федеральному центру с предложением об облегчении доступа небольших строительных компаний к проектному финансированию, доступному лишь ограниченному числу застройщиков, реализующих высокомаржинальные проекты. Предлагается фиксировать процентную ставку, а также исключить из требований банков необходимость предоставления не связанных с реализацией проекта залогов. Представители банковского сектора отрицают, что маржинальность — ключевой показатель при принятии решения, добавляя, что у небольших застройщиков доля проектов с использованием счетов эскроу и проектного финансирования выше, чем у крупных. Представители строительных организаций говорят, что аппетиты банков есть смысл «подрезать».
Комитетом Госстройнадзора Ленобласти был разработан пакет законодательных инициатив для совершенствования механизма одобрения проектного финансирования строительства. Соответствующие предложения были направлены от имени областной администрации в комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению для подготовки к парламентским слушаниям, которые состоятся 23 ноября.
По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаила Москвина, предлагается, в частности, фиксировать процентную ставку по проектному финансированию без возможности увеличения, а также принять меры со стороны Банка России по стимулированию банков к более полному раскрытию информации о комиссиях и иных платежах, взимаемых с застройщиков. Среди других предложений — исключение требований банков о предоставлении сторонних залогов, не связанных с реализацией проекта, упрощение и унификация банковских требований к составу и порядку предоставления документов, а также сокращение сроков их рассмотрения. Также предлагается разработать механизм дистанционного взаимодействия участников строительства и уполномоченных банков. «Мы анализируем ситуацию и выделяем главную проблему в процессе перехода на эскроу: проектное финансирование доступно ограниченному кругу застройщиков — как правило, крупным, реализующим высокомаржинальные проекты. Вероятно, такова была логика реформы, но мы на местах все же должны помогать средним и небольшим застройщикам»,— поделился мнением господин Москвин.
Согласно информации Госстройнадзора Ленобласти, по новой схеме в настоящее время реализуется 61 многоквартирный дом общей площадью 1,7 млн кв. м, заключено 6630 договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, что составляет 30% от всего объема строительства жилья в регионе.
В Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк» в ответ на запрос “Ъ” сообщили, что Сбербанк работает со всеми категориями застройщиков. «В этом году Северо-Западный банк ПАО "Сбербанк" одобрил 34 проекта (чуть менее половины принятых решений) с бюджетом менее 500 млн рублей на общую сумму 6,3 млрд рублей. Банк финансирует застройщиков в Вологодской, Новгородской, Псковской областях, в Карелии, где маржинальность ниже, чем в Ленобласти — это не ключевой показатель, по которому банк выносит решение. Главное, чтобы в проектах не было выведенных финансовых потоков»,— говорят в Северо-Западном банке ПАО «Сбербанк».
Вице-президент банка ДОМ.РФ Анна Авдокушина отметила, что для хорошо проработанных проектов рассмотрение заявки застройщика занимает около двух недель при предоставлении порядка 30 документов. «По данным портала наш.дом.рф, у малых девелоперов доля проектов с использованием счетов эскроу и проектного финансирования составляет 47%, у средних застройщиков — 48%, у крупных — 39%. Таким образом, мы отмечаем, что опасения малых застройщиков о недоступности банковского кредитования не оправдались»,— рассказала госпожа Авдокушина.
Президент Союза строителей Ленинградской области «Леноблсоюзстрой» Руслан Юсупов в разговоре с “Ъ” отметил, что и в Петербурге, и в Ленобласти основной тон задает пул достаточно крупных застройщиков, у которых проблем с проектным финансированием нет. «В Ленобласти есть ряд востребованных локаций, в которых застройщики могут реализовывать свои проекты вне зависимости от их размера, где проблем с проектным финансированием не возникнет, если документация была качественно оформлена. Совсем другое дело, когда речь идет о недостаточно ликвидных локациях, поскольку Ленобласть в "приКАДье" не заканчивается. Новые дома нужны и в ее отдаленных уголках, где есть потребность в жилье. Как раз там застройщикам сложно, так как трудно доказать банку ликвидность проекта и его экономическую обоснованность»,— резюмирует он. Руслан Юсупов также указал на то, что эту проблему могла бы частично решить сельская ипотека, однако большую часть этой программы сумели «вымыть» крупные застройщики. Вместе с тем сейчас идет работа над ее усовершенствованием, добавил он. Комментируя ситуацию со сторонними залогами, господин Юсупов сказал, что в этом смысле аппетиты банков есть смысл «подрезать».
«Малые застройщики, безусловно, нуждаются в особом отношении: у них наиболее слабые позиции. Ленобласть не показывает таких высоких темпов строительства жилья, как город, и, соответственно, не с такой точностью может прогнозировать ритмичность поступлений. Так что специальный подход существенно может облегчить финансовую и строительную деятельность»,— говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.