В Бурятии воспользоваться двухпроцентной ипотекой смогут немногие
«Со следующего года улан-удэнцам станет доступна ипотека под 2% годовых!»; «Столица Бурятии вошла в дальневосточную программу». Подобные залихватские заголовки в СМИ, как оказалось, имеют мало общего с действительностью, поскольку стартующая с нового года программа обставлена целым рядом условий и воспользоваться которыми смогут в лучшем случае менее четвертой части населения региона. Тем не менее, по оценкам участников рынка недвижимости Бурятии, программа льготной ипотеки позволит поддержать стагнирующий строительный сектор республики. Который пошел вниз в связи с запретом на долевое финансирование и многолетним падением реальных доходов населения Бурятии.
Заманчивые перспективы
Отодвинув Бурятию от интеграционных процессов с развитой Иркутской областью и СибФО в сторону Дальнего Востока, чиновники подсластили пилюлю, включив регион в программу льготного ипотечного кредитования. Так, в республике с 2020 года семьи, состоящие в официальном браке, где хотя бы один из партнеров не достиг 35 лет, получают кредит без первоначального взноса.
Между тем 2% по ипотеке легко увеличиваются в два раза, поскольку банки наверняка будут включать в стоимость обслуживания кредита страхование жизни заемщика и залога. Причем программа распространяется только на новостройки, что отсекает вторичное жилье, которое больше подходит для молодых семей. Выбор его в десятки раз больше - оно дешевле, и в него можно заезжать сразу.
К тому же молодых семей в Бурятии не так много - демографическая яма 90-х не позволяет говорить о широких слоях населения, которые смогут воспользоваться льготной программой. Добавим, что серьезно ограничить доступ к ипотеке под 2% могут требования банков подтверждения платежеспособности. Льготность ведь не означает бесплатность. Государство будет лишь компенсировать выпадающие доходы банкам, и если уровень официального дохода семьи не позволит обслуживать кредит, то заемщику гарантированно откажут.
И здесь кроется основное противоречие, которое программа снять не может в принципе. Что важнее - курица или яйца? Чтобы люди смогли обслуживать ипотечный кредит и оставались в Бурятии, необходима хорошая зарплата. Но в Бурятии в основном молодым предлагаются зарплаты в разного рода «абсолютах» в 18-20 тыс. рублей, тогда как у банков порог одобрения ссуд выше - в среднем от 30 тыс. рублей на человека (в зависимости от цены квартиры).
Именно этим объясняется падение в регионе количества выданных ипотечных кредитов в начале 2019 года - население закредитовано, наблюдается много отказов в одобрении займов. И процентная ставка здесь не имеет ключевого значения, поскольку привести к росту кредитной нагрузки может, прежде всего, удорожание новостроек в Улан-Удэ, вызванное дефицитом предложения. Так, по данным Бурятстата, за первое полугодие 2019 года в республике введено 90 тысяч квадратных метров жилья, тогда как годом ранее - 107,7 тысячи квадратов.
Мал квадрат, да дорог
- Мы ожидаем в новом году роста цен на новостройки Улан-Удэ в связи с отменой долевого строительства, переходом на проектное финансирование и ростом издержек строителей, - говорит улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева. - Что касается вторичного сектора, то предложение квартир будет только увеличиваться, что не позволит ценам расти как на первичном рынке. Ипотека с более низкими ставками, разумеется, даст импульс к новому строительству. Застройщики, видя растущий спрос, наверняка увеличат маржинальность строящихся объектов в 2020 году. Способ у них один - поднять цены.
Пока же, по статистике, структура выдачи ипотечных кредитов меняется. Доля вторичного жилья в одобренных ипотечных займах продолжает расти, а доля новостроек - падать. Главная причина - рост стоимости нового жилья в связи с сокращением ввода жилья и подешевевшей в 2018 году ипотекой. Сегодня новостройки в Улан-Удэ продаются в среднем за 45 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как «вторичка» в июле 2019 года, по данным «Росриелта», подешевела до 38 тыс. рублей.
Будут деньги - будет жилье
В целом все аналитики весьма положительно оценивают снижение ставок ипотечных кредитов, пусть и для достаточно небольшой части платежеспособного населения. Это позволит создать благоприятные условия для закрепления молодежи в Сибири, и слово «закрепление» приобретает здесь ключевой момент. Так же закрепляли раньше крестьян в Сибири государственными ссудами. Прошло более 100 лет, и ничего не поменялось. Ведь в среднем ипотечный кредит в Бурятии выплачивают десять лет, стремясь погасить его досрочно.
Весь этот период семья, по идее, должна оставаться в Бурятии и не пополнять миграционный отток. Вопрос - где взять новые рабочие места, чтобы молодежь могла обслуживать ипотечный кредит? Ведь льготные ипотечные кредиты (на несколько процентов дороже) и работу можно легко получить в тех же Москве и Подмосковье?
Поэтому, кроме льготной ипотеки в ДФО, здесь необходимы дополнительные стимулы для снижения уровня безработицы и приостановки миграционного оттока молодежи. Пока же, к сожалению, не видно особых прорывов в области развития на Дальнем Востоке малого и среднего бизнеса и создания новых рабочих мест. Остается надежда на триллионы рублей нацпроектов. Ведь достойный уровень зарплат гораздо важнее временного снижения процентных ставок по ипотеке.
Условия предоставления ипотеки под 2% годовых:
1. Отсутствие собственного жилья или метраж имеющегося ниже установленных социальных норм.
2. Ипотека выдается только тем семьям, в которых совместный доход членов семьи после выплат остается не менее 40%.
3. Один из членов семьи не превысил возрастной ценз (старше 35 лет).
4. Страхование жизни и имущества.
5. Брак оформлен в ЗАГСе.
6. Приобретается только строящееся жилье.
7. Получатели - граждане РФ и зарегистрированы в конкретном регионе получения господдержки.
Требования к участникам программы могут измениться. Программа стартует с 1 января 2020 года.