Ипотека балансирует на ставке

На Кубани после резкого падения, вызванного экономическими потрясениями минувшей весной, возобновился рост выдачи ипотечных займов. Хотя показатели выдачи еще далеки от прошлогодних, средний размер ипотеки в регионе уже достиг максимума. Эксперты и представители банков отмечают, что на динамике сказались снижение ставки по льготной ипотеке, а также отложенный спрос на улучшение жилищных условий. Тем не менее они уверены, что в текущем году докризисных объемов выдачи ипотеки вряд ли стоит ожидать.

В Краснодарском крае в январе—мае 2022 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 40,4% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Об этом свидетельствуют данные исследования «РИА Новости». По этому показателю регион занимает 65-е место в России.

В июне 2022 года, по данным Объединенного кредитного бюро, в Краснодарском крае было выдано 2015 ипотечных кредитов. Это на треть больше, чем в мае текущего года (1311), но втрое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем выдачи увеличился на 58% — с 5,1 млрд руб. в мае до 8,06 млрд руб. в июне. По сравнению с июнем 2021 года он сократился вдвое (16,95 млрд руб.). Средний размер кредита составил 4 млн руб. (2,8 млн руб. — в июне 2021 года, 3,9 млн руб. — в мае 2022 года).

Ажиотаж сменился паузой

Как рассказал аналитик «Фридом Финанс» Владимир Чернов, в феврале спрос на ипотечные продукты в России вырос сразу на 45% относительно первого месяца года, но резко упал в четыре раза в начале марта по сравнению с февралем 2022 года и мартом 2021 года.

«Дело в том, что в феврале люди спешили взять ипотеку под действующие на тот момент 10% годовых, так как ожидали их увеличения к лету до 12–14% годовых на фоне повышения ключевой ставки рефинансирования. Ведь после резкого снижения ставки во времена пандемии, в 2022 году ожидалось постепенное восстановление экономики и дальнейшее повышение ставок»,— объяснил он.

При этом в марте выдачи ипотеки в стране продолжили расти благодаря одобренным ранее заявкам, а также резкому росту выдач в рамках двух основных государственных ипотечных программ.

«В полной мере влияние эффекта роста ставок, в сочетании с общим экономическим шоком, проявилось в апреле и мае. Так, в апреле, по данным ЦБ РФ, объем выдач ипотеки рухнул на 69% относительно марта, в мае — просел еще почти на 14% месяц к месяцу»,— отметил аналитик финансовой группы «Финам» Игорь Додонов.

В Краснодарском крае ситуация была аналогична той, что наблюдалась по всей стране, подчеркивают эксперты. После резкого повышения ставки до 20% в конце февраля спрос на ипотечное кредитование резко упал.

«В марте мы наблюдали ажиотажный спрос на ипотеку: заемщики старались воспользоваться ранее одобренными заявками по низким ставкам и сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость. Но уже в апреле на фоне повышения ключевой ставки и роста стоимости кредитов стал наблюдаться спад на рынке. И в первую очередь это касается сегмента готового жилья»,— прокомментировал управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Адыгее Сергей Кадакин.

По его словам, спрос на вторичном рынке с июня уже начал постепенно восстанавливаться. Объем выдач в этом сегменте по сравнению с маем вырос почти в два раза. С конца мая банк трижды снижал ставки по базовым ипотечным программам в общей сложности на 4 п.п., и теперь минимальный уровень вновь вернулся к однозначной цифре 9,9%. Кроме того, банк возобновил рефинансирование жилищных кредитов на идентичных условиях, оформленных в период рекордно высоких ставок,— это позволит заемщикам снизить платежную нагрузку вдвое, добавил господин Кадакин.

Льготная ипотека спасла рынок

«После снижения ставок по рыночной ипотеке вслед за ключевой роль льготных программ должна будет несколько снизиться, но на них по-прежнему будет приходиться значительный процент выдач»,— считает он.

По словам Сергея Кадакина, среди льготных программ наибольшей популярностью у населения Краснодарского края пользуется семейная ипотека. По ней на Кубани в первом полугодии проходила каждая вторая льготная сделка. Всего этой программой воспользовались свыше двух тысяч жителей региона, оформив кредиты на 9,7 млрд руб. За ипотекой с господдержкой обратились 1,8 тыс. человек, получив финансирование на покупку первичной недвижимости на 6,2 млрд руб., рассказал он.

Эксперты говорят, что оживление рынку придало снижение ставки по ипотеке с господдержкой с 9 до 7%. Благодаря этому спрос на ипотеку в Краснодарском крае резко вырос. Однако на фоне роста спроса всегда увеличивается и стоимость, тем более на фоне подорожания всех строительных материалов, энергоресурсов, логистики и т. д., обращает внимание Владимир Чернов.

«После снижения ставки по льготной ипотеке до 7% годовых выдача ипотечных кредитов в июне увеличилось по разным оценкам, на 75–80%. Стоит заметить, что такой сильный рост можно связать с эффектом низкой базы, так как в мае объемы выданной ипотеки стали рекордно низкими. По данным ЦБ, в мае оформили менее 15,2 тыс. жилищных кредитов, что является минимумом с 2019 года»,— добавляет он.

Свою роль, возможно, сыграло и то, что за апрель—май у россиян накопился определенный отложенный спрос на улучшение жилищных условий, который начал реализовываться в июне на фоне смягчения условий по ипотеке, считают аналитики. Они также согласны с тем, что на спрос повлияло окончание действия депозитов под 20% годовых, которые банки выдавали в начале марта, однако это не стало ключевым фактором.

«Клиенты, которые изначально были заинтересованы в покупке недвижимости, после закрытия среднесрочных депозитов могут рассматривать для себя приобретение недвижимости в ипотеку. Но рассчитывать только на один этот фактор было бы неверным. Снижение ставки по ипотеке также положительно влияет на дальнейшее вложение денежных средств в недвижимость»,— считает начальник отдела ипотечных продаж филиала «Южный» Газпромбанка Анна Дудникова.

«Докризисных объемов мы не увидим»

«Однако восстановления объемов выдачи до докризисных уровней в нынешнем году мы, думаю, все же не увидим. Экономическая неопределенность будет еще долго оставаться на повышенном уровне, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию своей долговой нагрузки, особенно к такому важному делу, как покупка жилья в ипотеку»,— полагает Игорь Додонов.

В ВТБ надеются, что клиентская активность продолжит расти на фоне дальнейшей реализации отложенного спроса и возможного продолжения снижения ключевой ставки. В Газпромбанке придерживаются другой точки зрения.

«Это не первое падение спроса в ипотечном кредитовании. Однако если ранее нормализация спроса происходила быстрее — примерно до полугода, то сейчас, ввиду насыщения рынка ипотекой, эксперты спрогнозировали снижение выдачи ипотечных займов еще до февраля 2022 года по отношению к предыдущим 2020 и 2021 году. Из этого следует, что прежних объемов выдач ипотеки не будет, и более длительным может быть период внедрения новых государственных программ с целью сделать ипотеку максимально доступной для населения»,— добавляет Анна Дудникова.