Как в Краснодарском крае реализуются ипотечные программы с низким первоначальным взносом
С 1 декабря 2022 года Банк России планирует ужесточить регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом (не выше 10%) на первичном рынке жилья. По заявлению регулятора, заемщики, обращающиеся за кредитом с близкой к нулю ставке, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска. В то же время эксперты рынка считают, что доступный первоначальный взнос по ипотеке существенно влияет на спрос на рынке недвижимости. Лучшим вариантом, по мнению аналитиков, стала бы рассрочка первого взноса по кредиту. «Ъ-Кубань» выяснил, что сегодня на Кубани возможно купить жилье в ипотеку без оплаты первоначального взноса.
Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%. «Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом», - сообщается в пресс-релизе регулятора.
Как это скажется на состоянии рынка недвижимости, по словам экспертов, пока непонятно. Участники рынка не исключают, что мера может привести к очередному снижению спроса, который и так упал в этом году в связи с нестабильностью экономической ситуации в стране и мире.
Так, в первом полугодии 2022 года спрос на рынке недвижимости снизился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, утверждает коммерческий директор строительной компании Dogma Павел Петров. После резкого поднятия ключевой ставки в марте покупательская способность населения, по его словам, снизилась. «Только за два месяца трижды менялась ставка по ипотеке. Естественно, покупатель анализировал и находился в стадии ожидания лучших условий», - говорит эксперт.
По словам руководителя ипотечного кредитования МТС Банка Татьяны Акрамовой, из-за повышения ключевой ставки клиенты отдавали предпочтение вкладам с высокой доходностью, а не кредитным продуктам.
Руководитель ипотечного отдела компании «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова констатирует, что после рекордного спроса в первом квартале этого года, наблюдалась стагнация рынка и существенное снижение покупательской активности в апреле, мае и июне. «Люди заняли выжидательную позицию и не знали, что будет дальше. Но уже в июле и августе мы начали фиксировать медленный рост», - рассказывает госпожа Шакова.
Спрос сильнее риска
Павел Петров отмечает, что более 30% покупателей имеют затруднение с первоначальным взносом при покупке недвижимости в ипотеку. «По нашим данным, на сегодня средняя сумма, которой не хватает покупателям колеблется от 300 до 500 тыс. руб. И это логично, так как в период, когда квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 70 тыс. руб., требовалось внести всего 350 тыс. руб. первого взноса, а сейчас уже 800 тыс. руб. Покупательская способность снижается, поэтому любые инструменты, связанные с оптимизацией условий внесения первого взноса, сегодня особенно необходимы», - считает господин Петров.
Этого же мнения придерживаются и в компании «ЮгСтройИмпериал». «Для нас такая программа была бы очень актуальна. Иногда мы сталкиваемся с ситуациями, когда клиент хочет приобрести квартиру на первичном рынке с выгодной ипотечной ставкой, но не может в короткие сроки продать жилье на вторичном рынке. Получается, что мы заводим заявку, бронируем клиенту квартиру, ожидаем его, а сделка по продаже жилья на вторичном рынке либо срывается, либо откладывается на неопределенный срок», - рассказывает Гульсина Шакова.
По ее словам, с такой проблемой сталкиваются примерно 6% покупателей. Госпожа Шакова считает, что, если бы банки предоставляли возможность перечислять первый взнос по ипотеке хотя бы через полгода после оформления кредита, количество заявок на приобретение квартир значительно бы увеличилось.
По словам директора агентства недвижимости NEXT Павла Красавцева, с помощью отсрочки первоначального платежа можно было бы приобрести новостройку и зафиксировать ее стоимость, а не ждать, пока продастся актив покупателя. «Через два-три месяца цена может существенно измениться в большую стоимость, и тогда есть вероятность, что придется рассматривать более бюджетный вариант, если денег с продажи квартиры не хватит», - говорит господин Красавцев.
Он утверждает, что похожие схемы уже работали на уровне застройщик-агентство. «Некоторые застройщики открывали свои отделы для реализации данной программы, тем самым еще более надежно фиксируя у себя клиента. Это схема рабочая и проверенная, так что, думаю, с появлением в цепочке банка она станет еще более востребованной, так как снимется вопрос продажи ипотечных квартир, если этот же банк будет предоставлять рассрочку на покупку нового объекта. Обмен станет значительно проще», - поясняет эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Андрей Мозоль считает, что для банков такие сделки представляют повышенный риск, а значит они будут делать макропруденциальные надбавки, которые повысят процент по ипотеке и приведут к снижению спроса на нее.
«Предположим, что банки реализуют такую ипотеку под 11-15% годовых на весь период отсутствия первого взноса с последующим снижением ставки до 7% (по госпрограмме) после взноса. Если квартира стоит 5 млн руб., то ипотека на 30 лет под 15% годовых приведет к платежу 63 тыс. руб. месяц. После внесения первого взноса 1 млн рублей и переводом на госпрограмму под 7%, платеж составит 26 тыс. руб. в месяц. То есть переплата за два месяца составит 74 тыс. руб.», - говорит эксперт. Поэтому он рекомендует перед такой покупкой все посчитать заранее. Кроме того, добавляет господин Мозоль, такой программой будут пользоваться покупатели, в основном ожидающие альтернативную сделку. На рынке таких сделок немного, поэтому особой популярности этой программы ждать не стоит.
О повышенном риске для банков говорит и ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. «Этот продукт подготовлен некоторыми банками, в первую очередь в интересах заемщиков. Но пока его предоставляют всего несколько крупных банков по всей России. Еще несколько объявили о том, что рассматривают возможность внедрения аналогичной услуги для своих клиентов. Об эффективности продукта пока рано говорить, так как он еще не стал массовым. В условиях падения реальных доходов населения подобный продукт пользовался бы огромным спросом. Но само предложение банкам невыгодно, так как увеличивало бы для них риски неоплаты первоначального взноса», - поясняет госпожа Мильчакова.
Банки диктуют условия
Она добавляет, что «Кубань Кредит» - один из немногих на рынке банков, предоставляющих ипотеку на залоговую недвижимость. «Причем она может быть заложена как в КБ “Кубань Кредит”, так и в другом банке. С помощью этой программы клиенты для улучшения своих жилищных условий могут продавать недвижимость, приобретенную в ипотеку, либо при финансовых затруднениях», - поясняет госпожа Соболева.
Газпромбанк запустил программу с застройщиками под ставку 4,99% на весь срок кредитования без первого взноса. «Клиент выбирает квартиру на первичном рынке недвижимости, обращается в банк и получает решение. Никаких специальных требований нет, схема стандартная для клиента. В свою очередь, застройщику необходимо заключить с Газпромбанком договор. Таким образом, клиенты, заинтересованные в ипотечной программе без первоначального взноса, смогут получить одобрение по заявке и выйти на сделку по приобретению недвижимости при помощи ипотечных средств», - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования Филиала «Южный» Газпромбанк Анна Дудникова.
В банке «Открытие» сообщили, что не дают ипотеку с первым взносом в рассрочку или без первого взноса. «Однако каждая сделка у нас оформляется и рассматривается индивидуально. Есть сделки, когда клиент первоначальный взнос вносит после государственной регистрации договора приобретения. Но в договоре покупки жилья прописан четкий порядок и срок перечисления продавцу данного первоначального взноса», - поясняет пресс-секретарь банка «Открытие» по ЮФО и СКФО Дмитрий Буянин.
Он добавляет, что отказ от первого взноса является рискованным в первую очередь для банка, так как клиент не всегда может понимать полноту собственной ответственности, не вложив собственных средств в покупку жилья.
Ипотеки без первого взноса не бывает
«Конечно, программы, которые позволяют приобрести клиенту квартиру без первоначального взноса весьма популярны. Однако подобные программы рассчитаны на клиентов с большой белой зарплатой и чистой кредитной историей. Поэтому покупатель может рассчитывать на получение ипотеки без первого взноса, только имея на руках максимально полный пакет документов», - говорит господин Камалов. Он рекомендует покупателям в данном случае обращаться к профессионалам, тем более что услуги по покупке новостройки в агентствах бесплатны. Эксперт уточняет, что подобные программы действуют только на жилье от застройщика – без «вторички».
Господин Камалов отмечает, что на спрос ипотека без первоначального взноса влияет положительно, так как одно из основных препятствий продвижения жилищного кредита – это отсутствие денег у клиентов, нуждающихся в жилье.
Поэтому среди плюсов эксперт называет возможность купить квартиру, не имея сбережений. К тому же в данном случае нет необходимости тратить время на накопление первого взноса, а значит приобрести недвижимость можно по текущей цене.
При этом Вадим Камалов утверждает, что ипотеки без первого взноса в прямом смысле не бывает, так как первый взнос для банка – один из основных показателей, который снижает риски невозврата кредита.
«Все схемы ипотеки без первого взноса, которые на текущий день предлагают застройщики, заключается в том, что застройщик повышает стоимость квартиры, платит банку первый взнос за клиента, а банк в свою очередь кредитует клиента, компенсирует застройщику эту сумму», - поясняет эксперт. Он говорит, что банки в зависимости от застройщика практически все работают по этим схемам, но не все банки работают со всеми застройщиками. Исключение составляет Промсвязьбанк.
В результате главными минусами приобретения ипотеки без первого взноса являются удорожание квартиры и большая переплата за кредит. «Самое большое внимание покупателям необходимо обращать внимание на то, насколько происходит удорожание квартиры из-за применения схемы ипотеки без первого взноса, а также на размер комиссии, которую могут закладывать некоторые застройщики в рамках этой схемы», - рекомендует господин Камалов. Кроме того, добавляет эксперт, есть риск, что банк не согласует сделку на самом последнем этапе из-за завышения стоимости объекта.