В Москве доля ипотеки с дорогим жильем достигла максимума с начала года

На рынке жилья и апартаментов премиум-класса доля ипотечных сделок вернулась к докризисным показателям. В сентябре с привлечением кредита было заключено 43% сделок, тогда как в феврале 2022 года – 42%, посчитали аналитики Аеон Девелопмент на основе данных системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro. Как отмечают эксперты, по клиентам высокобюджетной недвижимости, в отличие от других сегментов, не наблюдается снижения одобрения выдачи кредита банками. Кроме того, покупатель сегодня предпочитает брать ипотеку, а не выводить деньги из бизнеса.

В сентябре доля ипотечных сделок с премиальными квартирами в Москве достигла максимальных значений с начала текущего года – 43%. Аналогичный уровень наблюдался только в феврале, однако после событий конца последнего зимнего месяца показатель резко пошел вниз. В марте доля ипотеки составила 29%, в апреле – всего 6%, что стало абсолютным антирекордом не менее чем за 5 лет, в мае – 10%. Летом фиксировалось восстановление рынка «премиум-ипотеки», что в начале осени с учетом отложенного спроса привело к пиковым значениям. В целом за три квартала года доля лотов в сделках с ипотекой составила 32%.

С апреля Банк России шесть раз последовательно корректировал вниз ключевую ставку, в результате чего она снизилась с рекордных 20% до 7,5%. В след за смягчением денежно-кредитной политики рыночные ипотечные ставки существенно снизились, с более чем 20% в марте до 10% летом и в начале осени (без учета льготных программ). После сентябрьских событий пока наблюдается незначительный рост ставок ипотечного кредитования. За первую неделю октября, по данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка на квартиры в новостройках в ТОП-20 крупнейших банков повысилась на 0,41 п. п., до 10,5% годовых.

Параллельно с повышением ставок на рынке в целом происходит снижение процента одобрений выдачи кредитов, а также увеличивается время рассмотрения заявок. Такая ситуация обусловлена не только макроэкономическими факторами, но и позицией ЦБ РФ по программам субсидирования от застройщиков со ставкой 0,1% годовых и менее, а также по ипотекам с низким первым взносом либо без него. Но, как отмечают эксперты, на высокобюджетное жилье эти тренды не распространяются.

«По итогам сентября доля ипотеки по проекту премиального комплекса небоскребов River Park Towers Кутузовский достигла 62%. На старте продаж доля составляла 42%, после чего показатель был на уровне 50-60%. – комментирует Марина Мальцева, заместитель генерального директора Аеон Девелопмент. – По нашим клиентам снижения процента одобрений не наблюдается. Целевая аудитория премиального класса имеет высокий стабильный доход, что формирует у банков положительное представление о заемщике».

Что касается ипотеки по околонулевым ставкам, то, как отмечает Марина Мальцева, такие программы совершенно не востребованы у покупателя высокобюджетной недвижимости.

Примечательно, что в высокобюджетных проектах практически нет скидок и акций. Так, из 37 новостроек Москвы, находящихся в продаже, такая возможность предусмотрена в 15, но в 12 из них скидки обсуждаются только в индивидуальном порядке, еще в двух проектах действует ипотека по околонулевой ставке и в одном комплексе предлагается скидка 10% при стопроцентной оплате или ипотеке и предоставляется машиноместо в подарок при покупке апартамента.

Рост доли ипотеки в премиальном сегменте объясняется и пополнением рынка новым качественным предложением с высоким инвестиционным потенциалом. Недвижимость остается надежным инструментом для вложений, особенно с учетом достаточно комфортных ипотечных ставок. Также ипотека позволяет нивелировать валютные риски. Многие покупатели берут кредит, так как предпочитают сохранять валютные сбережения, а не конвертировать их в рубли для покупки квартиры.

Кроме того, состоятельный клиент зачастую не готов выводить деньги из бизнеса или прочих активов. «Значимый пул покупателей проекта River Park Towers Кутузовский составляют предприниматели, владельцы собственного бизнеса. Им выгоднее приобрести жилье в ипотеку, чем использовать оборотные средства, особенно если бизнес дает хорошую доходность. При этом в основном они погашают кредит досрочно», – отмечает Марина Мальцева.