Купить со страху: в Москве в ожидании роста цен повышается спрос на жилье
Третий квартал на московском рынке жилья завершился очередными рекордами спроса и предложения. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, что главным драйвером рынка остается дешевая ипотека и негативные ожидания покупателей.
Первичка — опять рекорды
Для третьего квартала на первичном рынке столичного жилья характерны три ключевых тренда, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это близкое к рекордному число сделок, рекордный объем вывода нового предложения и рост цен. По его данным, в старых границах столицы за квартал цены выросли на 2% и на 6% за год, в новой Москве — соответственно на 5% и 7%.
Средняя цена на квартиры (без учета элитного класса) в "старой" Москве составила на конец квартала 207,9 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитал гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". При этом, поясняет он, высокая конкуренция заставляет застройщиков идти на снижение цен через акции и скидки, которые составляют 5-6%, так что средняя цена с их учетом составляет 194,8 тысячи рублей за "квадрат".
По словам директора по маркетингу и разработке продукта "А101" Дмитрия Цветова серьезно повлиять на цены в ближайшее время может планируемое резкое увеличение размера отчислений в Фонд дольщиков — с 1,2 до 6%.
Рынок московских новостроек привычно завершает квартал рекордным ростом спроса. Как отмечает Суниев, в сентябре спрос остался на высоком уровне, сопоставимым с августом — порядка 6,6 тысячи оформленных договоров долевого участия (ДДУ). По его оценке, объем поглощения за квартал составил более 19 тысяч лотов, а количество сделок по ДДУ выросло более чем в полтора раза.
Многие прежние законы сезонности на столичном рынке первичной недвижимости больше не действуют. Как подчеркивает руководитель управления стратегии и маркетинга "Инграда" Анна Соколова, в июле и августе отмечены "бурный спрос", рост доли ипотечных сделок, а также активизация покупателей из регионов.
На фоне повсеместного повышения цен на квартиры и перспектив роста ипотечных ставок до 10%, реализовался отложенный спрос летних месяцев, рассуждает гендиректор Tekta Group Роман Сычёв. По его мнению, перспективы российской экономики в 2019 году вызывают тревогу у покупателей недвижимости и они охотнее идут на заключение сделок.
Тайные страхи рынка
В сентябре рынок московской недвижимости всколыхнули две новости: ведущее к росту ипотечных ставок повышение ключевой ставки ЦБ и сообщение Москомстройинвеста о том, что более 30 столичных застройщиков не могут привлекать деньги дольщиков, так как они не открыли спецсчета в банках.
Сегодня только часть крупных банков успела откорректировать процентные ставки по своим ипотечным программам, лидеры же — Сбербанк и ВТБ — пока ставки не поднимали, указывает управляющий партнер "Векторстройфинанса" Андрей Колочинский.
"В конце сентября мы проводили традиционный опрос об ожиданиях россиян на следующий квартал. Больше 40% респондентов полагают, что ипотечные ставки повысятся. В прошлом квартале роста ставок ждали всего 10% респондентов", — приводит данные эксперт Domofond.ru Ирина Филатова.
Партнер "Метриума" Мария Литинецкая считает, что покупатели пока еще не сориентировались в ситуации, и ждет роста спроса в октябре и ближайшие месяцы.
Что же касается запрета на привлечение денег дольщиков, то представители застройщиков, опрошенные РИА Недвижимость, отметили, что у них эта процедура не вызвала затруднений.
"В целом отрасль справилась с переходом к банковскому контролю посредством введения специализированных счетов", — отмечает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.
Вторичка покоряет кошельки
Вторичный рынок жилья в Москве также демонстрирует рост продаж и цен.
По словам гендиректора "Азбуки жилья" Владимира Каширцева, оживление рынка наблюдалось уже с начала сентября: за месяц объем потенциального спроса увеличился на 28%.
"Наиболее значимым изменением стало первое за два года реальное повышение объема предложения, которое произошло в сентябре. По итогам месяца количество квартир в продаже выросло на 11% и достигло 23,9 тысячи лотов", — говорит он.
При этом, отмечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, продолжают вымываться бюджетные объекты. По ее данным, на рынке практически не осталось предложений до 5,2 миллиона рублей — цены начинаются от 6,5 миллиона, причем большинство квартир продается без дисконта.
По статистике Domofond.ru, цены на вторичную жилую недвижимость росли весь третий квартал: в июле средняя стоимость "квадрата" поднялась на 0,6%, в августе — на 0,2%, в сентябре — еще на 0,5%, до 197,2 тысячи рублей.
Растет на вторичном рынке жилья и доля ипотеки, отмечаю в компании "НДВ — супермаркет недвижимости". "В последние два года доля сделок на вторичном рынке с привлечением заемных средств переваливает за 50%. В условиях снижающихся ставок все меньше покупателей готовы были откладывать улучшение жилищных условий на потом", — поясняют эксперты компании.
С начала года число сделок на вторичном рынке столицы выросло на 25%: 94,2 тысячи договоров купли-продажи и мены за девять месяцев 2018 года против 75,4 тысячи годом ранее, подсчитал Попов.
Среди ключевых драйверов роста он отметил банкротство Urban Group: часть покупателей испугалась возросших рисков при покупке строящегося жилья. С ним не согласна Соколова, которая полагает, что проблемы у крупных девелоперов заставляют покупателей жилья не делать выбор в пользу вторички, а лишь более тщательно подходить к выбору застройщика.