В России сокращается доступность недвижимости
На протяжении почти 12 лет в России увеличилась доступность жилья, но по итогам прошлого года этот тренд резко изменился в обратную сторону, выяснил фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). Чтобы получить квартиру, семье из трех человек пришлось бы вложить все доходы, собранные за 3,3 года,— это на 5,7% больше, чем в допандемийном 2019 году. Срок увеличился из-за роста цен, вызванного льготной ипотекой, и сокращения доходов населения, причем хуже всего ситуация в столице — 4,5 года. Девелоперы не видят перспектив заметного снижения цен и увеличения доступности жилья.
“Ъ” ознакомился с аналитической запиской ИЭГ, в которой говорится, что коэффициент доступности жилья (срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м, откладывая все доходы) по итогам 2020 года увеличился впервые с 2008 года.
В прошлом году для покупки жилья семье надо было копить 3,33 года, что на 5,7% больше, чем в 2019 году.
В 2008 году доступность жилья находилась на минимальном уровне за историю наблюдений: россиянам пришлось бы копить 5,29 года. Исполнительный директор фонда ИЭГ Татьяна Полиди отмечает, что в 2009–2019 годах доступность жилья увеличивалась за счет снижения ставок по ипотеке и массовой жилой застройки. В 2020 году, поясняет эксперт, запущена льготная ипотека под 6%, которая подогрела спрос и привела к росту цен из-за низкого объема предложения квартир на рынке.
По подсчетам ИЭГ, в 2020 году заметнее всего новостройки подорожали в Северной Осетии (на 30%), Амурской области (на 25%), Республике Алтай (на 20%). В то же время в 2019 году рост был сдержанным: тогда в целом по стране на первичном рынке жилье подорожало всего на 9%, на вторичном — на 5%. Это подтверждают и данные ЦИАН: на вторичном рынке квартиры в 2020 году подорожали в целом по России в среднем на 16%, годом ранее — на 7,5%.
Самая низкая доступность жилья, по оценкам ИЭГ, в 2020 году наблюдается в Москве, где коэффициент составляет 4,5 года. При этом, только 41,2% москвичей могут позволить себе купить квартиру. В Петербурге аналогичные показатели составляют четыре года и 49,2%, в Амурской области — четыре года и 54,9% соответственно. Быстрее всего накопить на квартиру можно в Брянской, Псковской и Архангельской областях, где для этого потребуется 2,2–2,3 года.
Девелоперы не видят перспектив заметного снижения цен и увеличения доступности жилья. Гендиректор «Гео Девелопмента» Максим Лещев отмечает, что жилье в крупных городах, включая Москву, в принципе не может стоить дешево и сокращение его доступности — «нормальный рыночный процесс». «Участков под застройку очень мало»,— поясняет он. Этот тезис подтверждают в ИЭГ, где прогнозируют, что в 2021–2022 годах будут снижаться как доступность жилья, так и доля семей, которые могут позволить себе квартиру. Татьяна Полиди связывает ситуацию с отсутствием в экономике долгосрочного тренда на устойчивый рост доходов населения и постепенным увеличением требований к застройщикам со стороны государства и покупателей.
Впрочем, гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса Федор Выломов считает, что есть возможности для существенного увеличения ввода жилья: сейчас в стадии строительства находится около 100 млн кв. м, а общий объем полученных разрешений на строительство — 240 млн кв. м. Но, по его словам, застройщики опасаются выводить на рынок дополнительные объемы, в том числе из-за подорожания стройматериалов и нехватки кадров.
«Отчасти девелоперы понимают, что вывод новых проектов может привести к снижению цен, а это им не на руку»,— добавляет эксперт.
В то же время, отмечает госпожа Полиди, почти не осталось возможности повышать доступность ипотеки за счет снижения ставки, «растет число заемщиков, у которых после расчетов с банком даже по льготным ставкам остается сумма, эквивалентная только двум прожиточным минимумам, что увеличивает риск неплатежей».
По мнению аналитика Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Екатерины Солнцевой, необходимо расширять условия ипотечных программ, как произошло с «Семейной ипотекой», по которой раньше кредиты могли брать семьи с двумя детьми, теперь достаточно иметь одного ребенка. Федор Выломов называет подход повышения доступности жилья для отдельных групп населения в целом правильным, но считает целесообразным создавать более понятную и унифицированную систему. «Сейчас существует ряд программ по кредитованию, но их невозможно комбинировать»,— говорит он.