Дольше, труднее, дороже: в России стало сложнее взять ипотечный кредит
Банки ужесточили требования ко всем категориям заемщиков, сроки выдачи ипотеки выросли, условия по ней стали хуже. Это привело к тому, что покупатели квартир сами стали отказываться от идеи воспользоваться заемными средствами.
Три события сентября делают ипотеку менее доступным инструментом для покупки жилья, говорят участники рынка недвижимости, опрошенные Forbes. Речь идет о позиции главы ЦБ относительно субсидированных застройщиками ставок, решении повысить с 1 декабря коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом менее 10% и о реакции рынка на объявление мобилизации.
Так, после заявлений главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной участники рынка стали ожидать снижения популярности ипотеки, об этом Forbes писал в середине сентября. Опрос о первой реакции рынка на объявление частичной мобилизации показал, что сделки «поставлены на паузу», в том числе и по причине отказов банков в ипотеке в связи с новыми рисками, о которых рассказали некоторые собеседники Forbes. Об этом также писали и другие СМИ.
Forbes спросил участников рынка недвижимости и представителей банков о том, как все три фактора сказались на доступности и востребованности ипотеки.
Мужчинам денег не давать
Распространенной практикой стал запрос у потенциальных заемщиков-мужчин военного билета и ряд других предосторожностей, говорят опрошенные участники рынка. «На фоне последних событий увеличилось время рассмотрения заявки и требования к заемщику. Сейчас предпочтение при одобрении ипотеки отдается женщинам», — говорит председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.
«Время рассмотрения заявок действительно увеличилось в среднем на 20–30%. Особенно это касается сделок, где в качестве заемщика выступает лицо призывного возраста», — соглашается владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Некоторые банки стали просить военный билет и приписное свидетельство. Такого раньше не было. Возможны проблемы со страховыми компаниями по поводу страхования жизни, если заемщик — мужчина», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. «Часть банков начинают в качестве обязательных документов при рассмотрении ипотечных заявок запрашивать у мужчин в возрасте до 60 лет копию военного билета», — отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Или военный билет, или привлекают созаемщика», — говорит представитель пресс-службы ГК «Первый трест».
Большинство банков не дали официального ответа на запрос Forbes относительно новых требований.
«Все слишком быстро меняется, поэтому официальных критериев пока нет, только негласные распоряжения», — уточняет сотрудник одного крупного банка. «Росбанк Дом» не вносил изменений в риск-политику и критерии оценки заемщиков, которые бы негативно влияли на уровень одобрений», — говорит директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
Собеседники Forbes отмечают, что рынок просто не успевает за переменами.
«Добавили требование о женах в созаемщики, а на следующий день приняли закон, по которому кредиты списывают всей семье. И уже эта подстраховка не работает, надо искать новую», — сетует представитель компании-девелопера. Речь идет о «законе о кредитных каникулах», в котором говорится, что в случае гибели или получения инвалидности мобилизованным заемщиком все кредитные обязательства его и членов его семьи подлежат списанию. На момент публикации закон находился на рассмотрении в Совете Федерации. По оценке ЦБ, доля кредитов мобилизованных граждан в банковской системе «не такая большая».
Субсидирование закрывается
«Меняется отношение банков к субсидированным ставкам застройщиков, начинают расти комиссии. Стало меньше предложений без первоначального взноса», — описывает ситуацию коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. «Пока ЦБ не принял конкретных мер по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1%, но некоторые игроки первичного рынка, не дожидаясь конкретных мер от регулятора, уже начали убирать подобные предложения из линейки своих ипотечных программ», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев. Как ранее писал Forbes, такую программу свернула ГК ПИК.
«Банк ПСБ отказался от выдачи ипотеки с нулевым первоначальным взносом, а также перестал выдавать кредиты под 0,1% и 0,01%. Кроме того, ряд банков повысил ставку по базовым ипотечным программам вне субсидирования», — рассказывает руководитель ипотечного направления Level Group Мария Борисова. Forbes направил запрос в ПСБ.
«Некоторые банки либо убрали, либо в течение нескольких недель уберут из повестки возможность заключения договоров по субсидированным программам ипотеки. Это сделали уже, например, Промсвязьбанк и Альфа-банк, но Сбербанк и ВТБ пока работают с субсидированными ипотеками», — перечисляет руководитель корпоративных продаж и ипотеки специализированного застройщика «Стадион «Спартак» Диана Гурусова. Представители названных ею банков не ответили на запросы Forbes.
«В настоящее время мы не планируем вносить изменения в запущенные специальные ипотечные программы с застройщиками, дальнейшая динамика выдач по ним будет зависеть от рекомендаций ЦБ», — подчеркнул Мамонов из «Росбанк Дом». «Застройщики стали чаще выбирать программы субсидирования ставки до уровня 3-5%», — добавил представитель крупного банка.
Повышение риск-коэффициента для займов с низким первым взносом не оказывает прямого влияния на спрос, однако банки «услышали» ЦБ по-своему и стали жестче подходить к оценке состоятельности заемщиков, говорят опрошенные эксперты. «С того момента, как ЦБ обозначил курс на борьбу с минимальными первыми взносами, а также с субсидированными программами, банки практически сразу отменили программы с нулевым взносом и повысили требования к заемщикам. Кроме того, стали несколько дольше одобрять», — делится наблюдениями эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
«Процент одобрения ипотеки действительно снизился, но не так существенно, как этого ожидали, — добавляет директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. — На это повлияло массовое повышение требований банков по заявкам на ипотеку. Увеличение первоначального взноса даже по принятым решениям стало повсеместной историей. Если у банков появляются сомнения на счет заемщика, то сумму кредита могут ограничить, просят клиента привлечь созаемщика или других лиц для подтверждения своей благонадежности».
Покупатель разлюбил ипотеку
«Люди берут ипотеку только в самых крайних случаях и по возможности на самую минимальную сумму. То есть ипотеку люди рассматривают, когда для сделки не хватает 1-1,5 млн рублей», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков, уточняя, что речь идет о ситуации на вторичном рынке. «Клиенты приходят и часто большую часть суммы вносят сами, а 10-15% добирают за счет ипотеки», — соглашается Усачева из «Городского риелторского центра».
«Есть отказы от сделок — у части клиентов непонимание, что делать дальше в сложившейся ситуации», — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. «Доля сделок за стопроцентную оплату подросла, но мы это не связываем с проблемами в одобрении ипотеки, по большей части таких сделок это клиенты, получившие свои денежные средства с депозитов», — говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.
Покупатели с полной суммой на руках предпочитают вторичный рынок, считают опрошенные эксперты. «Вся наличка утечет именно во вторичку. Я себе не представляю, кто будет покупать строящиеся объекты», — сетует эксперт по недвижимости Георгий Патанин. «Мы видим, что в первичной недвижимости продажи снизились на 15-20%, а вот продажи вторичного жилья, наоборот, выросли примерно на 30%», — добавляет представитель пресс-службы ГК «Первый трест».