Специальный вклад для первоначального взноса на ипотечный кредит. Цель благородная. А перспективы?
Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»
Что это за вклад еще не ясно. Законопроекта в публичной плоскости нет. Разговоров и комментариев много. Гипотез об успехе или неудаче еще больше. Системный взгляд на идею позволит каждому самостоятельно предположить его судьбу в случае принятия.
Если собрать и обобщить услышанное, то гипотеза о специальном ипотечном вкладе выглядит следующим образом.
Цель – увеличение количества заемщиков с первоначальным взносом, необходимым для получения ипотечного кредита.
Механизм достижения цели. Внедрить специальный вклад для ипотечного взноса с привлекательными условиями.
Особенности вклада (все возможные опции):
- связь условий вклада с условиями кредита,
- выгодные условия накопления и/или выгодные условия кредитования,
- повышенная гарантия в части суммы застрахованных вкладов (до 10 млн рублей),
- особый режим расторжения – безотзывность вклада.
Дополнительный эффект: формирование поведенческой истории заемщика в виде регулярных взносов на вклад.
Системные соображения, которые надо учесть прогнозируя судьбу вклада
Первое. Не существует формального запрета на выдачу кредитов с первоначальным взносом ниже 20 %.
ЦБ ввёл регулирование, делающее такие кредиты для банка более затратными.
Существует законодательный запрет на включение кредитов с первоначальным взносом ниже 20 % в ипотечное покрытие при выпуске ипотечных облигаций.
Второе. Одновременно на рынке существуют банки с более выгодными вкладами и более выгодными кредитами. Если учесть специальные акции, то на рынке может одновременно найтись вклад и кредит с одинаковыми ставками. Допустим, что это редкость, но найти небольшую разницу значительно проще. Накопление вклада в одном банке, самом выгодном в момент открытия вклада, и дальнейшее получение кредита в другом банке с минимальной ставкой позволяет получить некоторую выгоду за счет простейших действий.
За последние три года мы видели изменение ставок ипотечного кредитования в пределах трех процентных пунктов вниз, а затем одного процентного пункта вверх. Иногда выбор удачного момента для получения кредита даст еще одну ложку в ведро экономии.
Какой же тогда индикатор процентной выгодности надо делать? Если это фиксированные ставки в момент заключения договора депозит+кредит, то можно попасть в ножницы, когда ставки резко пошли вниз, а обещанная ставка по кредиту выше рыночной.
Третье. Связь депозита и кредита имеет много любопытных измерений.
Во-первых, нет гарантии получения кредита.
Во-вторых, никакого влияния на платежеспособность накопительная история не окажет. ЦБ ужесточил требования к формализации дохода и за подтверждение доходов накопительный вклад не сойдет. Можно, вообще представить дело так, что зачет вклада как подтверждение доходов, будет равносильно отмыванию доходов.
В-третьих, за связь депозита с кредитом в одном банке и отсутствие маневра надо платить премию.
Успешные истории, на которые любят ссылаться, четко отвечают на вопрос за чей счет праздник. Многоуровневая система поддержки строительных сберегательных касс строилась на объемном участии государства. Подробно в специальной статье от 16 мая 2016 года «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. Надо ли надо ждать пятую?».
Локальные программы в России использовали субсидии региональных бюджетов.
Речь о бюджетных вливаниях не идет. Таким образом, премия образуется коммерческим образом за счет банка.
Зачет банку давать такую премию в виде повышенного процента по депозиту и/или пониженной ставки по кредиту? Отметим, чтобы не попасть в процентные ножницы, премия должна быть существенной.
Несколько предположений.
Привлекли клиента один раз и получили два продукта.
Произошло чудо, и этот вклад стал безотзывным, что улучшило управление пассивами. Хорошо бы, чтобы такой период был лет пять, а лучше семь, а не 12 месяцев.
Можно самостоятельно поискать другие выгоды для банка.
Четвертое. Государство гарантирует вклад до 1,4 млн рублей. Что дает увеличение суммы гарантии для такого вклада? И скольким потенциальным заемщикам это будет важно?
Пятое. Если все выгоды за счет банка, то зачем нужно специальное законодательное регулирование отдельно взятого вклада.
Заключение
Будет ли такой вклад закреплён законодательно сейчас не известно.
Будет ли он пользоваться спросом сейчас достоверно не известно.
Можно дополнить список рассуждений до десяти по предложенной схеме и сделать самостоятельный вывод о перспективах ипотечного вклада.