Вторичный рынок недвижимости в С-Петербурге понемногу отвоевывает свои докризисные позиции благодаря ипотеке
Вторичный рынок недвижимости понемногу отвоевывает свои докризисные позиции, медленно увеличивая объемы сделок. Основной рост во втором квартале достигнут за счет однокомнатных квартир эконом-класса, приобретаемых с помощью ипотеки.
Вторичный рынок в последние годы был фактически флагманом всего рынка недвижимости, особенно в 2009 году, когда покупатели опасались вкладываться в строящееся жилье. Сейчас "вторичка" все также популярна у населения, особенно квартиры эконом-класса, составляющие до 80% от общего объема предложения в городе. Однако вместе с окончанием активной фазы кризиса коррекции подверглись и предпочтения покупателей. Многие клиенты, еще год назад склонявшиеся в пользу самого дешевого предложения из имеющегося среди готового жилья (квартиры в хрущевках, брежневках и "старой панели"), уже сегодня предпочитают приобретать более просторные и комфортабельные квартиры в строящихся домах. Так что у вторичного рынка в 2011 году снова появился серьезный конкурент.
Ценовые тонкости
По всем показателям второй квартал текущего года оказался гораздо более активным и интересным, чем аналогичный период прошлого года, когда количество сделок практически не росло и на рынке наблюдалось медленное снижение цен. С начала же 2011-го вторичный рынок понемногу оживает, и сделок заключается больше, чем в прошлом году. Также в этом сегменте наблюдается небольшой рост стоимости квадратного метра. Правда, пока цены растут на доли процента в месяц, то есть едва покрывая накопленную с начала года инфляцию.
Однако говорить о значительном росте спроса на жилье вторичного рынка пока не приходится, так как часть клиентов снова перетянула на себя "первичка", успевшая в прошлом году вернуть себе доверие потенциальных покупателей. Кроме того, многие застройщики сейчас предлагают очень выгодные условия покупки, а также привлекательную цену по своим объектам (средняя стоимость квадратного метра в наиболее популярных проектах находится на уровне 55-60 тыс. руб. за кв. м). И именно цена, а также выгодные программы рассрочек - серьезные аргументы в пользу строящегося жилья, тогда как средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке сейчас составляет, по данным агентства "Петербургская Недвижимость", 77-78 тыс. руб.
В результате покупатели, все-таки выбирающие "вторичку", продолжают торговаться так же яростно, как и два года назад. Но если в сегменте дорогого жилья - бизнес-класса и элитного - это оправданно и приносит существенную выгоду (иногда скинуть удается до 15-20% от стоимости жилья, и даже скидка в 5% может исчисляться сотнями тысяч рублей), то в эконом-сегменте больше 50-100 тыс. руб. "снять" с цены объекта не удается. Причина проста: это типовое жилье, и стоит оно, в большинстве случаев, не дороже, чем такая же квартира в соседнем доме. Если же цена будет хотя бы на 100 тыс. руб. выше, чем в среднем по рынку, шансов, что ваш объект приобретут в обозримом будущем, чрезвычайно мало.
Единственный вариант, когда цена квартиры все-таки может незначительно вырасти, - если на нее претендуют одновременно два покупателя, страстно жаждущих приобрести именно данный объект.
По структуре сделок флагманом рынка до сих пор являются обмены с доплатой. То есть наиболее часто люди улучшают свои жилищные условия, продав старую квартиру и приобретя взамен альтернативное жилье лучшего качества с помощью доплаты из собственных или заемных средств. "Поскольку совершать такие сделки намного сложнее, чем обычную прямую покупку или продажу, поток клиентов, обращающихся в риэлторские компании, снова растает. По большинству позиций нам уже удалось достигнуть докризисных показателей", - констатирует Антон Баранов, генеральный директор компании "АВЕНТИН-Недвижимость".
Банковская оттепель
Заметно активизировался в последние месяцы и рынок ипотечного кредитования. Банки вновь предлагают широкий выбор ипотечных программ, ставки по которым с конца прошлого года снизились на несколько процентных пунктов: со средних 16% до 12-13% годовых при кредитовании готового жилья. В результате с начала года заметно выросла доля сделок с участием ипотеки - до 20-30% от их общего числа, что практически соответствует докризисному уровню, отмечают эксперты.
"Многие банки в последнее время отменили комиссию за выдачу кредита, за его досрочное погашение, есть интересные варианты кредитов под залог имеющегося жилья, например, на покупку загородного дома, - рассказывает Людмила Андреева, ведущий специалист по недвижимости компании "АДВЕКС на Ланском". - Но сложнее стало продавать комнаты в коммунальных квартирах, так как покупатели, имеющие стабильный высокий доход и существенный первоначальный взнос, более склонны сегодня взять кредит и купить маленькую, но отдельную квартиру".
На фоне роста числа ипотечных сделок доля покупок, проходящих в рамках госпрограмм, снижается. Некоторые эксперты оценивают ее сегодня в 5% рынка, хотя еще два года назад звучали цифры в 20% от объема рынка. Причины снижения - маленький размер субсидий (в среднем 200-300 тыс. руб.), а также сложная и растянутая во времени процедура оформления дотаций. И в случаях, когда сделки с госпомощью все-таки проходят, они также имеют в своей структуре ипотечный кредит. Кроме того, покупателей часто интересует возможность использовать материнский капитал для оплаты части стоимости жилья.
В поисках идеала
Изменения на вторичном рынке в последние месяцы произошли не только количественные, выразившиеся в росте числа сделок, но и качественные: чаще стали происходить сделки с квартирами, наиболее дорогими в эконом-классе, хотя еще год назад покупателей интересовали только самые дешевые предложения. "Наибольшим спросом сегодня пользуются объекты по цене 3-3,5 млн руб. Это качественные однокомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Московском районах, а также недорогие двухкомнатные квартиры в брежневках и старых панельных домах. Также популярны комнаты по цене 1 млн руб.", - рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость".
Помимо Выборгского и Приморского районов, покупатели, ориентированные на эконом-класс, также отдают предпочтение Калининскому - в этих трех районах сконцентрирована большая часть предложения экономичных по цене объектов.
В целом сделки в эконом-сегменте сейчас проходят относительно быстро - грамотно оцененный объект остается в листингах не более двух месяцев. А вот в премиальном сегменте квартира может искать своего покупателя год и больше, так как решение по приобретению дорогого объекта недвижимости покупатели принимают долго, смотрят квартиру не по одному разу и тщательно изучают все имеющиеся на рынке предложения, которых сейчас более чем достаточно.
Общие пожелания покупателей при поиске квартиры, особенно в массовом сегменте, до сих пор не изменились. Объект должен быть расположен недалеко от метро, находиться в хорошем состоянии, обладать лоджией или балконом, выходить окнами на парк и, естественно, стоить относительно недорого. Однако риэлторы отмечают, что такие "идеальные" варианты встречаются нечасто и продаются достаточно быстро.
Несмотря на стремление покупателей выбирать как можно более качественное жилье, основную массу предложений объектов на вторичном рынке сегодня составляют дома "не первой свежести". По данным Городской справочной службы "Квартирный Вопрос", в общем объеме предложения на рынке Петербурга до сих пор доминирует "старая панель" (25,5%). Однако второе место уже прочно занимают кирпичные дома (25%), далее с незначительным отставанием (18,5%) следуют кирпично-монолитные здания.
Общий объем предложения квартир на вторичном рынке остается достаточно стабильным, с незначительными колебаниями по месяцам. Так, до майских праздников количество объектов в листингах традиционно росло, но после начался небольшой спад: часть продавцов в это время снимают свои объекты с продажи в связи с летним затишьем или предпочитают не выставлять новые объекты вплоть до августа, когда рынок снова становится активным.
Итоги по осени
Сегодняшние прогнозы развития ситуации на вторичном рынке в целом не отличаются от тех, что эксперты давали в конце первого квартала, так как рынок до сих пор остается достаточно предсказуемым. В частности, специалисты до сих пор обещают рост цен на вторичном рынке в пределах инфляции. "При сохранении существующих сегодня темпов роста цен к концу года можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра в пределах 10%", - уточняет Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости "Бекар". По оценкам Сергея Дроздова, к осени средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигнет отметки в 80 тыс. руб.
Помимо этого, ожидается постепенное снижение спроса на морально и физически устаревшие объекты (квартиры в хрущевках, брежневках, "старой панели"), а также на комнаты в коммунальных квартирах. Однако при правильном ценовом позиционировании такие объекты всегда найдут своего покупателя и в ближайшие десять лет продолжат пользоваться спросом, уверены риэлторы.