Аналитики сравнили выгоду при ипотеке и аренде в крупнейших городах

Если цены на недвижимость и ставки аренды будут расти одинаковыми темпами в ближайшие годы, ипотека будет выгоднее съема жилья, подсчитали в Росбанке. Но волатильность российской экономики может привести и к падению цен на жилье

Покупка квартиры в ипотеку в российских городах-миллионниках может быть выгоднее в долгосрочной перспективе, чем аренда. К такому выводу пришли аналитики «Росбанк Дом» (ипотечный филиал Росбанка), проанализировавшие соотношение между стоимостью жилья, ценой аренды, процентными ставками по ипотечным кредитам и доходностью вкладов.

Из всех городов-миллионников только в Москве аренда будет выгоднее ипотеки, говорится в исследовании (есть у РБК). Шесть лет назад ситуация была обратной — в большинстве крупных городов предпочтительнее был съем жилья. Впрочем, условия, предлагаемые в расчетах, могут оказаться не такими стабильными с учетом количества кризисов в России в последние годы, говорят опрошенные РБК аналитики.

Как считали

В исследовании сопоставляются результаты направления одинакового потока платежей в два наиболее распространенных инструмента — недвижимость и банковский вклад. Аналитики опирались на данные Росстата, ЦБ, «Дом.РФ» и сайта «Домофонд», для расчетов они выбрали «среднюю» однокомнатную квартиру на вторичном рынке (на основе цен с сайта с поправкой на статистические «выбросы») и смоделировали два сценария: в одном из них квартира покупается в ипотеку, в другом — заемщик арендует жилье и направляет свободные средства на вклад в банке. Авторы сравнили условия в августе 2013 и 2019 годов, но не принимали во внимание возможные расходы на содержание квартиры, налоговые платежи и возможность получения налоговых вычетов.

Первый сценарий. Заемщик 2019 года берет ипотеку на 18 лет (2013 года — на 15 лет), делает первоначальный взнос в размере 20% от кредита и вносит ежемесячные платежи на погашение кредита. 18 и 15 лет — это средний срок по ипотечным кредитам для России для 2019 и 2013 годов, следует из расчетов. Ставка по кредиту в модели Росбанка составляет 10,1% в 2019 году (средняя ставка на июль, по данным ЦБ, была 10,2%) и 12% — в 2013-м. Темпы роста цен на недвижимость на вторичном рынке в модели Росбанка составляют 2,4% в год — это средний темп за последние десять лет, по данным Росстата.

Второй сценарий. Арендатор формирует сбережения за счет первоначального взноса (20%) и сумм, на которые ежемесячный платеж по ипотеке превышает расходы на аренду. Деньги он размещает на депозите в одном из банков с наибольшими объемами привлеченных вкладов населения. Предполагается, что арендатор стремится размещать средства на вкладах с наиболее привлекательными условиями. Средняя максимальная ставка по депозитам в модели Росбанка составляет 6,5% для сценария 2019 года (на протяжении 18 лет) и 8,5% для 2013-го (15 лет). Арендный платеж растет в среднем на те же 2,4% ежегодно, что и цена недвижимости.

Затем авторы сравнивают гипотетическую стоимость купленной в ипотеку квартиры и объем накопленных средств на депозите.

Где выгоднее ипотека

Накопить на квартиру за то время, за которое можно было бы выплатить ипотеку, в большинстве крупных городов не получится. Наиболее предпочтительной ипотека может быть в Екатеринбурге, где за 18 лет стоимость квартиры превысит объем средств, накопленных в случае выбора варианта с арендой, на 1,87 млн руб.

Только в Москве сумма накопленных средств на банковском депозите за 18 лет на 100 тыс. руб. превысит стоимость квартиры, в остальных городах ситуация обратная. В Москве разница получится отрицательной из-за высоких цен на недвижимость. Однокомнатная квартира в августе 2019 года стоила здесь 7,5 млн руб., ежемесячный платеж за ее аренду составлял 36 тыс. руб., а платеж по ипотеке — 60 тыс. руб. в месяц. При размещении средств на депозите за 18 лет можно было заработать сумму, на 100 тыс. руб. превышающую стоимость квартиры (11,5 млн руб. против 11,6 млн руб.). Но в случае получения налогового вычета покупка квартиры будет выгоднее, отмечают авторы исследования.

Среди других городов-миллионников наименее выгодной покупка в ипотеку будет в Казани. Там стоимость квартиры составила 3,1 млн руб., аренды — 16 тыс. руб., но ежемесячный платеж по ипотеке — 25 тыс. руб. Выгода от покупки квартиры в ипотеку после 18 лет составит 380 тыс. руб., подсчитали в Росбанке.

Покупка квартиры в ипотеку выгоднее аренды в случае, когда платеж за съем жилья составляет не менее половины платежа по ипотеке, сообщил РБК аналитический центр «Дом.РФ». Его эксперты берут за основу ставку по кредиту в размере 9,7% со сроком на 15 лет и первоначальным взносом 30%.

Что изменилось за шесть лет

В 2013 году, по расчетам Росбанка, ипотека была выгоднее аренды только в Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске, Красноярске, Перми и Волгограде.

В 2013 году в Москве размещение свободных средств на депозите в течение 15 лет (средний срок по ипотеке) принесло бы на 4,8 млн руб. больше, чем стоимость квартиры, купленной в ипотеку против 100 тыс. руб. в 2019 году. В будущем ипотека может оказаться еще выгоднее по предложенной модели, так как ставки по ней продолжат снижаться: по оценкам аналитического центра «Дом.РФ», в конце 2019 — начале 2020 года они впервые могут упасть ниже 9%.

Экономика не дает гарантий

«Ипотека действительно будет выгоднее аренды при таких допущениях, что все неуклонно и стабильно растет на горизонте 18 лет. Это пока трудно представить для России с учетом того, что у нас за последние 18 лет было три кризиса и не было длительного периода стабильных цен на недвижимость», — размышляет старший директор Fitch Александр Данилов. Не исключена и обратная ситуация, когда рынок недвижимости будет в стагнации или начнет падать, а у банков, например, начнется кризис ликвидности, и ставки по депозитам вырастут с 6 до 10%, продолжает он: тогда аренда с откладыванием денег на депозит для покупки жилья в будущем окажется выгоднее.

В текущих макроэкономических реалиях прогнозировать на таком длинном временном горизонте, как средний номинальный срок ипотечного кредита, сложно, говорит РБК младший директор «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Тем более заемщики часто начинают погашать ипотеку досрочно, что снижает объем переплаты, уточнила эксперт. «В условиях неизменности всех параметров реально посчитать, что выгоднее — ипотека или аренда квартиры в каждом конкретном случае, — но сделать однозначный вывод в условиях нестабильной экономики довольно сложно», — замечает Щурихина.

Динамика цен на недвижимость исторически имела достаточно сильную волатильность, обращает внимание старший аналитик НКР Егор Лопатин. «Даже при небольшом прогнозном уменьшении стоимости жилья аренда может стать выгоднее, и наоборот, при дальнейшем устойчивом снижении кредитных ставок по вкладам ипотека станет выгоднее аренды», — поясняет он. К тому же владение квартиры сопряжено с дополнительными расходами для собственника в виде налогов, страхования, ремонта и прочих платежей, продолжает Лопатин, а в случае ипотеки это все накладывается на сумму обязательного платежа по кредиту. Ипотечные кредиты чаще выбирают семьи с детьми, для которых государство предлагает более низкие ставки, заключает эксперт.