Выдача ипотеки в Петербурге и Ленобласти I квартале упала на 18-35%
В январе-марте 2023 г. петербуржцы оформили 12 413 ипотечных жилищных кредитов, согласно данным Центробанка. В сравнении с аналогичным периодом 2022 г., когда было оформлено 19 237 кредитов, выдача провалилась на 35%. В Ленобласти падание оказалось менее драматичным: в I квартале текущего года было выдано 4190 кредитов, это на 18% меньше, чем за аналогичный период 2022 г. (5091 займов). Самый большой разрыв в течение квартала наблюдался по показателям первого месяца: в Петербурге падение выдачи в январе к январю составило 45%, в области – 29%. Но уже в марте к марту разрыв составил 26% и 8%, соответственно.
В денежном выражении объем выдачи ипотечных займов сократился не так сильно, как в количественном: в I квартале 2023 г., по данным ЦБ, петербуржцы оформили кредиты на 64,77 млрд руб, что на 28% меньше чем за аналогичный период прошлого года. В области падение составило 8% до 18,14 млрд руб.
Эксперты полагают, что отличие в динамике связано с ростом стоимости жилья в I половине прошлого года, до того, как на рынке произошла относительная коррекция цен. Так, в январе 2023 г. стоимость 1 кв. м на рынке новостроек Петербурга, по данным «Циан.Аналитики», составляла 231 600 руб. за 1 кв. м, что на 12% больше, чем за аналогичный период 2022 г. В марте текущего года его стоимость составила уже 228 700 руб. Это на 3% меньше, чем в прошлом марте. «Со II половины 2022 г. рост цен замедлился во всех сегментах рынка», – констатирует руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская. При этом средний размер ипотечного кредита, по данным ЦБ, в Петербурге в I квартале текущего года по сравнению январем-мартом 2022 г. вырос с 4,6 до 5,2 млн руб., а в Ленобласти – с 3,9 до 4,3 млн руб.
Участники рынка отмечают, что, несмотря на общее падение выдачи жилищных кредитов, ипотека остается основным драйвером рынка. Как подсчитали в компании «Циан-Аналитика», в Петербурге на рынке новостроек доля ипотеки в общем объеме сделок выросла с 66 до 84%, если сравнивать I квартал 2022 г. с аналогичным периодом 2023 г. В Ленобласти она за тот же период увеличилась с 70 до 85%.
Рост доли ипотеки за год «Ведомостям» подтвердили все опрошенные застройщики. По словам Кузнецовой, в ее компании сейчас около 90% сделок на первичном рынке в массовом сегменте совершается при помощи ипотеки. Петропавловская говорит о показателе в 81-86%. Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман называет долю в 80%: «Из этого объема на договоры, заключенные по программе семейной ипотеки, приходится 22%. Остальные сделки заключаются по программе с господдержкой и дополнительным субсидированием от застройщика».
Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в Петербурге и области в I квартале прошлого года, по данным ЦБ, находилась на уровне 7%. Летом она снизилась до 5% на фоне внедрения программ с околонулевыми ставками (0,01-0,1%), которые застройщики реализовали в партнерстве с банками. Но в феврале 2023 г. средневзвешенная ставка вновь достигла 7%. Напомним, что ранее ЦБ разработал новые требования, по которым банки должны формировать повышенные резервы на возможные потери по ипотеке с экстремально низкими ставками. Надбавки к коэффициентам риска повышены с 1 мая, но фактически многие застройщики на фоне анонсированных мер, стали уже ранее отказываться от программ с околонулевыми ставками. «Девелоперы продолжают субсидирование, но в действительности программ со ставками около 0% почти не осталось. Самые низкие ставки на практике составляют порядка 4%», – пояснила Петропавловская. По ее данным, средняя ставка на первичном рынке по фактически выданным кредитам в марте достигла 5,2%, на вторичном рынке – 9,8%.
Вместе с тем средневзвешенные сроки ипотечных кредитов на жилье в марте текущего года достигли 24,5 года. За аналогичный период 2022 г. петербуржцы оформляли ипотеку в среднем на 23 года. Генеральный директор «ПИА недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что одним из ключевых факторов при оформлении кредита для заемщиков остается размер ежемесячного платежа: «Особенно это касается субсидированных программ, которые широко востребованы в эконом-сегменте, поскольку реальные доходы населения не растут».
В то же время Фельдман отмечает, что в его компании ипотеку обычно оформляют на срок 25 лет, но выплачивают раньше – через 7-8 лет. «Досрочное погашение ипотеки связано с рыночными ставками. Когда они снижаются, заемщики стремятся быстрее закрыть кредиты, выданные по старым более высоким ставкам». Однако Фельдман полагает, что в дальнейшем закрывать ипотечные кредиты досрочно будет сложнее: «Общая долговая нагрузка растет, сроки кредитования удлиняются, а сумма заемных средств занимает большую часть в стоимости приобретаемой недвижимости».