Ипотека не сдается
Южные банки видят потенциал рынка ипотечного кредитования, несмотря на рост ключевой ставки ЦБ. По итогам девяти месяцев 2021 года ипотека демонстрирует рост и в количестве сделок, и в финансовых объемах. Низкий уровень просроченной задолженности и продление льготных госпрограмм позволили экспертам отрасли прогнозировать, что и в ближайшем будущем ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования.
Рост, которого не ждали
В конце 2020 года, делая прогнозы по развитию рынка ипотеки, представители финансового сектора не видели серьезных предпосылок для активного роста этого сегмента. В частности, эксперты агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в аналитическом исследовании «Ипотека в России» отмечали, что в 2020 году будет установлен рекорд по выдаче кредитов на приобретение жилья на общую сумму 3,9-4 трлн руб. Однако повторить результат в 2021 году вряд ли получится: показатель не превысит 3,7 трлн руб., полагали аналитики НКР.
В начале этого года ипотечное кредитование довольно хорошо стартовало: по данным Банка России, в первом полугодии было выдано 937 тыс. кредитов (на 44% больше, чем в январе-июне 2020 года). Однако к середине лета ипотечный рынок показал снижение темпов. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в августе россияне взяли 135 тыс. ипотек, что на 4% меньше июльского показателя и на 22% — июньского.
Тем не менее, осенью рынок оживился. Общие результаты за период с начала 2021 года дают аналитикам основания говорить об обновлении прошлогодних рекордов.
В январе-сентябре 2021 года Ростов-ское отделение лидера российского ипотечного кредитования — Сбербанка — выдало более 17,7 тыс. ипотечных кредитов на 37,6 млрд руб. Это на 60% больше, чем годом ранее, сообщает пресс-служба «Сбера».
Рост спроса отмечают и другие участники рынка. «Спрос на ипотеку среди россиян после летнего сезона начал возвращаться к привычно высоким значениям, — заметил, в частности, вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин. — В сентябре продажи на рынке составили около 500 млрд руб., что сопоставимо с „горячим“ сезоном осени прошлого года, когда программы господдержки и рефинансирования достигали пика популярности».
Время для покупки жилых «квадратов»
Ситуация не только в Ростовской области, но и в целом на юге России показывает восходящий тренд. По мнению ключевых игроков, сегодня ипотечное кредитование увеличивает долю в совокупном портфеле кредитной розницы, выступает главным драйвером в секторе кредитования физлиц. «На 1 октября 2021 года доля ипотеки в общем кредитном портфеле нашего банка составляет 47,23% и 74,33% от кредитного портфеля физических лиц, — уточнил начальник Управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов. — Тогда как на 1 октября 2020 года эти показатели составляли 43,55% и 71,25% соответственно. Средняя сумма ипотечного кредита увеличилась на 13-15% — до 2,3 млн руб.».
По словам Эдуарда Колесникова, исполнительного директора, управляющего Филиалом «Южный» ПАО «Банк Уралсиб», в первой половине 2021 года в Ростовской области объем выданных ипотечных кредитов вырос в 1,5 раза, по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Сумма среднего чека в текущем году составила 2,6 млн руб., что на 473 тыс. руб. выше, чем было в аналогичном периоде 2020 года, добавил господин Колесников.
«Отложенный спрос, вызванный карантинными мерами, и выгодные условия по льготной ипотеке привели к повышению спроса на недвижимость на первичном рынке, а также к росту цен, — отметила Юлия Коротченко, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Райффайзенбанка на Юге. — Выгодные ставки традиционно провоцируют тех, кто только задумался о приобретении жилья, быстрее принимать решение, а также подталкивают инвесторов вкладывать деньги в квадратные метры».
Еще одной причиной роста ипотечного портфеля эксперты называют опасения граждан, связанные с ростом ключевой ставки, а следом и ростом процентной ставки по ипотечным кредитам. И такое развитие ситуации вполне вероятно, отмечают участники рынка. «Увеличение ключевой ставки приведет к росту ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Если к концу 2021 года ЦБ повысит ставку до 7% или выше, мы прогнозируем рост средней несубсидируемой ставки по ипотечным кредитам и расширение коридора ставок до значений 9-9,7%. Дополнительным фактором роста средней ставки может стать ужесточение требований ЦБ по условиям выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом», — пояснила начальник управления по Восточно-Европейскому федеральному округу «Росбанк Дом» Александра Оболенская.
Государство продлило поддержку
В беседах с «Ъ-Юг» представители южных банков подчеркивали, что льготные программы оказались очень своевременным решением, а их последующая корректировка послужила росту популярности таких программ. Так, по мнению Николая Парамонова («Центр-инвест»), льготные программы увеличили проникновение ипотеки в сегменты новостроек и вторичного жилья. «С текущего года льготные государственные программы распространяются и на индивидуальное жилищное строительство, что должно так же увеличить интерес клиентов к программам банка, созданным для желающих построить свое жилье самостоятельно или с помощью подрядной организации. Льготные программы позволили взять ипотеку большему числу людей. То есть, за последний год ипотека стала более доступной», — пояснил господин Парамонов.
В Сбербанке отметили что льготные займы составили у них почти четверть совокупного ипотечного портфеля. «За девять месяцев в Ростовской области по программе «Господдержка 2020» банк выдал более 3,8 тыс. жилищных кредитов на 8,5 млрд руб. Это 23% от всего объема выдач, — уточнила заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка Ирина Дольская. — Для первичного жилья, кроме «Господдержки 2020», доступны еще и такие программы, как «Господдержка для семей с детьми», ставка 5%, «Субсидирование от застройщика» от 0,1% (более 30 жилых комплексов подключены к данной программе). На вторичном рынке действует программа «Готовое жилье». Военнослужащие могут приобрести квартиру по программе «Военная ипотека».
Антон Рогачевский, старший преподаватель кафедры банковского дела университета «Синергия», обратил внимание на «обратную сторону» снижения процентных ставок: выросли цены на квартиры в новостройках. В связи с этим произошел рост средней суммы ипотечного кредита на 19,9%, по сравнению с августом 2020 года (в абсолютных цифрах — это 3,38 млн руб.), констатировал представитель аналитического агентства «Эквифакс».
По оценкам Ирины Дольской в Ростовской области эта цифра была ниже: «Средняя сумма ипотеки, по сравнению с первой половиной прошлого года, увеличилась на 400 тыс. рублей. Таким образом, за девять месяцев 2021 года средний размер (ипотечного кредита) в регионе составил 2,1 млн руб.».
Рост цен на первичном рынке жилья стал одной из причин смещения спроса в сторону «вторички». По словам участников рынка, сейчас все более востребованной становится госпрограмма «Семейная ипотека». Основное отличие, способствующее росту популярности этой программы, в том, что она не всегда завязана на новостройки. Так, Юлия Коротченко (из Райффайзенбанка) рассказывала, что, с учетом внесенных изменений, госпрограмма может стать драйвером рынка ипотечного кредитования.
«Мы видим, что популярность данной программы растет, — подтверила Александра Оболенская. — Например, в Ростовской области объемы выдач «Семейной ипотеки» с июня по сентябрь текущего года увеличились в 2,8 раза. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в сентябре 2021 года было выдано в четыре раза больше таких ипотечных кредитов. Можно предположить, что в четвертом квартале 2021 года «Семейная ипотека» может стать самой популярной госпрограммой».
«Семейную ипотеку» запустили в 2018 году. Максимальная сумма кредита для регионов — 6 млн руб. Базовая ставка — до 6% годовых. Однако многие банки выдают под более низкий процент. Например, в Райффайзенбанке ставка по этой программе составляет 5,49%. «Семейная ипотека» — программа адресная, под конечного покупателя. В 2021 году программу расширили: теперь ипотечный кредит могут взять семьи с одним ребенком, а использовать его можно, в том числе, и на строительство частного дома.
Учитывая экономические сложности и с целью поддержать рынок государство продлило до июля 2022 года программу льготной ипотеки, сделав ее правила едиными для всех регионов: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех субъектов России — до 3 млн рублей. По прогнозам экспертов рынка, ограничение суммы кредита может послужить тормозом для роста цен на квартиры в новостройках. Застройщики скорректируют предложение сообразно покупательной способности россиян.
Ключевой индикатор роста
По мнению банкиров, государство будет пытаться смягчить последствия роста ключевой ставки (который происходит в последние месяцы), что положительно повлияет на динамику рынка ипотеки. «Безусловно, нужно смотреть на ключевую ставку и на то, что будет делать Правительство РФ с точки зрения льготных программ. По нашим прогнозам, по итогам текущего года ипотечный портфель вырастет на 23%, — сказал Эдуард Колесников (из банка «Уралсиб»). — Если ставка продолжит расти, то, скорее всего, можно ожидать очередную программу льготной ипотеки для поддержки рынка. Если ставка не будет расти, в 2022 году к 2021-му рост в объеме ипотеки в 15-20% точно будет, большее значение мы получим только, если ключевая ставка пойдет вниз, либо будет еще какой-то виток программы льготной ипотеки».
Эксперт добавил, что даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с новостройками, ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, будет только наращивать свою долю на рынке. Александра Оболенская отметила, что уже сейчас на фоне роста процентных ставок и по мере изменения условий государственных программ доля вторичного рынка стабильно увеличивается.
В ряде банков, работающих на Юге, ставку делают не только на государственные программы, но и на собственные выгодные предложения. «На данный момент у нас наблюдается рост ипотечного портфеля +8%, по сравнению с портфелем ипотечных кредитов по состоянию на 01.01.2021 года, — сообщил, в частности, Николай Парамонов. — Третий и четвертый кварталы (в большей степени четвертый) из года в год показывают хорошую динамику по всем направлениям потребительского кредитования, в том числе и по ипотечному. Но итоги пока подводить рано».
В Райффайзенбанке признались «Ъ-Юг», что не ждут взрывного роста ипотечного портфеля в октябре-декабре 2021 года. «Основные потребности граждан были реализованы в первом полугодии, — пояснила Юлия Коротченко. — Сейчас спрос стабилизировался. Покупатели будут обращаться за ипотечным кредитом, если им встретятся более привлекательным предложения, но такие случаи будут единичными». Представитель Райффайзенбанка оценила как перспективную и «далеко не исчерпавшую своего потенциала» программу «Семейная ипотека»: рост интереса к этой программе будет коррелироваться с повышением информированности населения о ее преимуществах. «Например, пока мало кто знает, что, если семья только сейчас стала подходить под условия данной ипотечной программы, то можно будет рефинансировать свой старый кредит на новых условиях», — добавила госпожа Коротченко.
В банке ВТБ сделали оптимистичные прогнозы на последние три месяца 2021 года. «Четвертый квартал может стать самым успешным за всю историю ипотеки в России. Мы прогнозируем, что ежемесячный объем сделок будет на уровне сентября, а значит итоговые значения 2021 года впервые в истории превысят 5 трлн руб. Для сравнения, в прошлом году рынок показал 4,4 трлн руб.», — резюмировал Евгений Дячкин.
Оценивая динамику рынка по-разному, представители банков единодушно заметили, что рынок продолжит рост и ипотека удержит позиции драйвера розничного кредитования.